杭州樓盤交付糾紛愈演愈烈
9月交付高峰將近，各方當(dāng)如何避免？
{摘要}2010年，杭州樓市迎來交付大年。上半年交付房源逾萬套，下半年杭城(不含蕭山)還將有30余個樓盤面臨交付。開發(fā)商是否已經(jīng)做好充分準(zhǔn)備了？交房在即，誰來把控質(zhì)量關(guān)？遇到問題，業(yè)主又該怎樣維護自身權(quán)益？
近幾年，只要提到“交付”，緊隨其后聯(lián)想到的詞匯仿佛就是“維權(quán)”。隨著開發(fā)商從房地產(chǎn)業(yè)獲得的凈利潤越來越高，房產(chǎn)品這個純手工制造產(chǎn)品也如雨后春筍般大批量崛起。同時業(yè)主的維權(quán)意識逐漸增強，導(dǎo)致了兩者在交付之時暴露出的矛盾愈發(fā)明顯。
資深房產(chǎn)律師坦言，近些年，交付中引發(fā)的房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、承諾不兌現(xiàn)等糾紛層出不窮。除了這些已經(jīng)司空見慣的由頭之外，日漸成風(fēng)的精裝修樓盤也將面臨著一場交付大考。
2010年，杭州樓市迎來交付大年。上半年交付房源逾萬套，下半年杭城(不含蕭山)還將有30余個樓盤面臨交付。開發(fā)商是否已經(jīng)做好充分準(zhǔn)備了？交房在即，誰來把控質(zhì)量關(guān)？遇到問題，業(yè)主又該怎樣維護自身權(quán)益？
交付糾紛愈演愈烈
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，交付引出的糾紛也形態(tài)各異，早已不僅僅局限于質(zhì)量問題。與宣傳資料不符、配套不兌現(xiàn)、延期交付，甚至即使是市政設(shè)施都有可能是“半拉子”工程。
案例一：房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重
將于9月份交付的申花板塊某樓盤，還未交付已問題連連。樓板滲水、水井電井同處一室、地下業(yè)主服務(wù)社區(qū)變成對外商城、用材與圖紙不符。雖然近百名業(yè)主對房屋質(zhì)量表示質(zhì)疑，但是至今沒有得到完全解決。
“墻面不平整，或者材料與宣傳不符暫且不說，但有些問題就是開發(fā)商明知有錯卻不作為。例如單元門入口只有1.1米寬，對搬家肯定造成影響，開發(fā)商卻要以得房率來搪塞，太說不過去了�！背酥猓瑯I(yè)主湯小姐還表示，未受過專業(yè)培訓(xùn)的業(yè)主都能發(fā)現(xiàn)的常識性錯誤，“專業(yè)做房產(chǎn)的開發(fā)商難道看不出來，為什么不在問題暴露之前就及早整改？”
案例二：市政工程未完成
據(jù)悉，剛剛過去的7月，小和山板塊內(nèi)，諸如綠野春天、森淼·泊林漫谷的業(yè)主只能喝著自來水管里流出的地下水，“有明顯的異味，用這個水洗澡后渾身瘙癢”。另一城東某樓盤，自2009年底交付至今，燃?xì)夤艿廊蕴幱谖撮_通狀態(tài)，業(yè)主多番維權(quán)依舊沒有得到解決。而以上開發(fā)商的解釋卻是，市政配套沒有銜接妥善，是政府相關(guān)部門的責(zé)任。
案例三：交付后小區(qū)仍像個工地
今年3月，中興和園曾因質(zhì)量問題遭到百余名業(yè)主集體拒收房的抗議。業(yè)主反映，除了墻體裂縫、空鼓、滲水等可以預(yù)見的質(zhì)量瑕疵外，承諾配套的綠化、景觀等公共設(shè)施也令人十分不滿。交付一周后，水池中依然滿是泥漿，待種的花草和磚塊都還堆在路邊，“整個就是一個工地，哪有一點交付的樣子。”當(dāng)時就有業(yè)主相當(dāng)憤慨。
案例四：實景與效果圖不符
位于九堡的名城·左鄰右舍，去年10月交付之后被爆出“實景與效果圖不符”。有業(yè)主發(fā)帖稱，效果圖中小區(qū)的正大門是獨立設(shè)計的磚混建筑，但實際只是一個門崗；原有的小橋等景觀不翼而飛；最遭業(yè)主諷刺的是原本入口處大氣的火炬雕塑竟然變成了一組抽象的房門造型。“當(dāng)時就是對效果圖滿意才買的房子，現(xiàn)在明顯就是開發(fā)商在偷工減料�！�
交付糾紛為何總難避免
“目前國家對于房屋的驗收規(guī)范仍然比較粗糙，標(biāo)準(zhǔn)比較低。另一方面，開發(fā)商對于交付的整個過程還不夠嚴(yán)謹(jǐn)�！闭憬吐蓭熓聞�(wù)所資深房產(chǎn)律師劉成林告訴記者，近段時間除了因政策原因引發(fā)一些買賣糾紛外，其余絕大部分的房產(chǎn)糾紛都是因交付引起的。
業(yè)內(nèi)人士坦言，中國的房產(chǎn)品仍是一種“純手工”制品，無論是公寓還是豪宅，都是民工靠一雙手一磚一瓦砌成的，質(zhì)量問題在所難免。但是，問題往往是在交付之后才暴露出來，則是因為開發(fā)商不夠嚴(yán)謹(jǐn)、不及時作為造成的。
“開發(fā)商普遍有種心態(tài)，覺得現(xiàn)在還沒交付，甚至認(rèn)為在交付之后整改都為時不晚�！庇匈Y深媒體評論員這樣分析。
“從另一方面來說，房地產(chǎn)行情的大起大落也會影響到交付糾紛的增減�！币晃黄放品科蟾邔釉诮邮苡浾卟稍L中提出這樣一個觀點。房價一路往上漲，業(yè)主心態(tài)就好一點，同理可證，有些開發(fā)商也是一樣的心態(tài)，認(rèn)為市場好了業(yè)主就不會太糾結(jié)于質(zhì)量問題，所以就放松了自身要求�！暗且坏┬星椴缓�，業(yè)主也就更重視交付這個環(huán)節(jié)�！�
律師指導(dǎo)完全交付流程
那么，可以稱之為完整意義上的交付流程，需要開發(fā)商做些什么，業(yè)主又需要做什么準(zhǔn)備？劉成林律師提醒，除了買賣雙方以外，相關(guān)的政府職能部門也同樣需要做好充分的準(zhǔn)備，才能盡量減少交付糾紛。
開發(fā)商作為交付主體，首先要做的就是履行與消費者之間簽署的購房合同；其次，施工單位作為開發(fā)商的合作方，要嚴(yán)格核實現(xiàn)場施工是否與前期資料及工程圖紙相符合；其三，銷售部要把銷售之初甚至是廣告資料整理核對，有沒有涉嫌虛假宣傳的地方。綜合以上三條再結(jié)合國家規(guī)范及要求，且在一戶一檢完成之后，再把房屋交付到業(yè)主手中。
業(yè)主需要將合同、宣傳資料以及廣告資料收集成為收房依據(jù)，核實承諾配套是否落實到位，合同中的特殊約定如贈送面積等方面是否兌現(xiàn)。隨后向有專業(yè)知識或者有收房經(jīng)驗的人士討教，但切記正確把握理性維權(quán)和惡意提出過高要求的區(qū)別。
除了買賣雙方需要做好充分準(zhǔn)備以外，政府相關(guān)部門、主管部門也需要做好監(jiān)督核查及市政配套落實的準(zhǔn)備工作�！袄缰疤岬降臒o法通水通氣的樓盤卻能取得交付許可，市政部門就有一定責(zé)任。”
就在三方分別完善交付準(zhǔn)備工作的同時，建議開發(fā)商在施工過程中請業(yè)主集體分段監(jiān)督，或在房子即將交付的時候組織部分業(yè)主預(yù)驗收，提出相關(guān)意見并且及時整改，有效避免在交付時發(fā)生拒收或者其他群體性事件�！叭f家星城做了一次比較成功的典范，邀請業(yè)主在交付前參觀工地，此舉確實贏得了不少口碑�！�
劉律師指出，一般的房屋質(zhì)量分為兩類，質(zhì)量瑕疵(通病)、結(jié)構(gòu)性安全問題。如果遇到質(zhì)量瑕疵，在確認(rèn)開發(fā)商具備所有交付法律文件的情況下立即要求開發(fā)商根據(jù)保修辦法進(jìn)行整改。如果確實存在結(jié)構(gòu)性安全問題或者達(dá)不到日常生活要求的使用配套的，業(yè)主要非常果斷地拒收。以上兩類過程若導(dǎo)致業(yè)主無法入住或有其他損害，業(yè)主可要求開發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)賠償。
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同學(xué)們在樓盤交付中有沒有遇到糾紛，如果有，怎么解決的，給大家提個醒，支個招吧！
