杭州樓盤交付糾紛愈演愈烈
9月交付高峰將近，各方當(dāng)如何避免？
{摘要}2010年，杭州樓市迎來(lái)交付大年。上半年交付房源逾萬(wàn)套，下半年杭城(不含蕭山)還將有30余個(gè)樓盤面臨交付。開(kāi)發(fā)商是否已經(jīng)做好充分準(zhǔn)備了？交房在即，誰(shuí)來(lái)把控質(zhì)量關(guān)？遇到問(wèn)題，業(yè)主又該怎樣維護(hù)自身權(quán)益？
近幾年，只要提到“交付”，緊隨其后聯(lián)想到的詞匯仿佛就是“維權(quán)”。隨著開(kāi)發(fā)商從房地產(chǎn)業(yè)獲得的凈利潤(rùn)越來(lái)越高，房產(chǎn)品這個(gè)純手工制造產(chǎn)品也如雨后春筍般大批量崛起。同時(shí)業(yè)主的維權(quán)意識(shí)逐漸增強(qiáng)，導(dǎo)致了兩者在交付之時(shí)暴露出的矛盾愈發(fā)明顯。
資深房產(chǎn)律師坦言，近些年，交付中引發(fā)的房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、承諾不兌現(xiàn)等糾紛層出不窮。除了這些已經(jīng)司空見(jiàn)慣的由頭之外，日漸成風(fēng)的精裝修樓盤也將面臨著一場(chǎng)交付大考。
2010年，杭州樓市迎來(lái)交付大年。上半年交付房源逾萬(wàn)套，下半年杭城(不含蕭山)還將有30余個(gè)樓盤面臨交付。開(kāi)發(fā)商是否已經(jīng)做好充分準(zhǔn)備了？交房在即，誰(shuí)來(lái)把控質(zhì)量關(guān)？遇到問(wèn)題，業(yè)主又該怎樣維護(hù)自身權(quán)益？
交付糾紛愈演愈烈
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，交付引出的糾紛也形態(tài)各異，早已不僅僅局限于質(zhì)量問(wèn)題。與宣傳資料不符、配套不兌現(xiàn)、延期交付，甚至即使是市政設(shè)施都有可能是“半拉子”工程。
案例一：房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重
將于9月份交付的申花板塊某樓盤，還未交付已問(wèn)題連連。樓板滲水、水井電井同處一室、地下業(yè)主服務(wù)社區(qū)變成對(duì)外商城、用材與圖紙不符。雖然近百名業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量表示質(zhì)疑，但是至今沒(méi)有得到完全解決。
“墻面不平整，或者材料與宣傳不符暫且不說(shuō)，但有些問(wèn)題就是開(kāi)發(fā)商明知有錯(cuò)卻不作為。例如單元門入口只有1.1米寬，對(duì)搬家肯定造成影響，開(kāi)發(fā)商卻要以得房率來(lái)搪塞，太說(shuō)不過(guò)去了�！背酥猓瑯I(yè)主湯小姐還表示，未受過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的業(yè)主都能發(fā)現(xiàn)的常識(shí)性錯(cuò)誤，“專業(yè)做房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商難道看不出來(lái)，為什么不在問(wèn)題暴露之前就及早整改？”
案例二：市政工程未完成
據(jù)悉，剛剛過(guò)去的7月，小和山板塊內(nèi)，諸如綠野春天、森淼·泊林漫谷的業(yè)主只能喝著自來(lái)水管里流出的地下水，“有明顯的異味，用這個(gè)水洗澡后渾身瘙癢”。另一城東某樓盤，自2009年底交付至今，燃?xì)夤艿廊蕴幱谖撮_(kāi)通狀態(tài)，業(yè)主多番維權(quán)依舊沒(méi)有得到解決。而以上開(kāi)發(fā)商的解釋卻是，市政配套沒(méi)有銜接妥善，是政府相關(guān)部門的責(zé)任。
案例三：交付后小區(qū)仍像個(gè)工地
今年3月，中興和園曾因質(zhì)量問(wèn)題遭到百余名業(yè)主集體拒收房的抗議。業(yè)主反映，除了墻體裂縫、空鼓、滲水等可以預(yù)見(jiàn)的質(zhì)量瑕疵外，承諾配套的綠化、景觀等公共設(shè)施也令人十分不滿。交付一周后，水池中依然滿是泥漿，待種的花草和磚塊都還堆在路邊，“整個(gè)就是一個(gè)工地，哪有一點(diǎn)交付的樣子�！碑�(dāng)時(shí)就有業(yè)主相當(dāng)憤慨。
案例四：實(shí)景與效果圖不符
位于九堡的名城·左鄰右舍，去年10月交付之后被爆出“實(shí)景與效果圖不符”。有業(yè)主發(fā)帖稱，效果圖中小區(qū)的正大門是獨(dú)立設(shè)計(jì)的磚混建筑，但實(shí)際只是一個(gè)門崗；原有的小橋等景觀不翼而飛；最遭業(yè)主諷刺的是原本入口處大氣的火炬雕塑竟然變成了一組抽象的房門造型�！爱�(dāng)時(shí)就是對(duì)效果圖滿意才買的房子，現(xiàn)在明顯就是開(kāi)發(fā)商在偷工減料�！�
交付糾紛為何總難避免
“目前國(guó)家對(duì)于房屋的驗(yàn)收規(guī)范仍然比較粗糙，標(biāo)準(zhǔn)比較低。另一方面，開(kāi)發(fā)商對(duì)于交付的整個(gè)過(guò)程還不夠嚴(yán)謹(jǐn)。”浙江六和律師事務(wù)所資深房產(chǎn)律師劉成林告訴記者，近段時(shí)間除了因政策原因引發(fā)一些買賣糾紛外，其余絕大部分的房產(chǎn)糾紛都是因交付引起的。
業(yè)內(nèi)人士坦言，中國(guó)的房產(chǎn)品仍是一種“純手工”制品，無(wú)論是公寓還是豪宅，都是民工靠一雙手一磚一瓦砌成的，質(zhì)量問(wèn)題在所難免。但是，問(wèn)題往往是在交付之后才暴露出來(lái)，則是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不夠嚴(yán)謹(jǐn)、不及時(shí)作為造成的。
“開(kāi)發(fā)商普遍有種心態(tài)，覺(jué)得現(xiàn)在還沒(méi)交付，甚至認(rèn)為在交付之后整改都為時(shí)不晚�！庇匈Y深媒體評(píng)論員這樣分析。
“從另一方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行情的大起大落也會(huì)影響到交付糾紛的增減。”一位品牌房企高層在接受記者采訪中提出這樣一個(gè)觀點(diǎn)。房?jī)r(jià)一路往上漲，業(yè)主心態(tài)就好一點(diǎn)，同理可證，有些開(kāi)發(fā)商也是一樣的心態(tài)，認(rèn)為市場(chǎng)好了業(yè)主就不會(huì)太糾結(jié)于質(zhì)量問(wèn)題，所以就放松了自身要求�！暗且坏┬星椴缓�，業(yè)主也就更重視交付這個(gè)環(huán)節(jié)�！�
律師指導(dǎo)完全交付流程
那么，可以稱之為完整意義上的交付流程，需要開(kāi)發(fā)商做些什么，業(yè)主又需要做什么準(zhǔn)備？劉成林律師提醒，除了買賣雙方以外，相關(guān)的政府職能部門也同樣需要做好充分的準(zhǔn)備，才能盡量減少交付糾紛。
開(kāi)發(fā)商作為交付主體，首先要做的就是履行與消費(fèi)者之間簽署的購(gòu)房合同；其次，施工單位作為開(kāi)發(fā)商的合作方，要嚴(yán)格核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)施工是否與前期資料及工程圖紙相符合；其三，銷售部要把銷售之初甚至是廣告資料整理核對(duì)，有沒(méi)有涉嫌虛假宣傳的地方。綜合以上三條再結(jié)合國(guó)家規(guī)范及要求，且在一戶一檢完成之后，再把房屋交付到業(yè)主手中。
業(yè)主需要將合同、宣傳資料以及廣告資料收集成為收房依據(jù)，核實(shí)承諾配套是否落實(shí)到位，合同中的特殊約定如贈(zèng)送面積等方面是否兌現(xiàn)。隨后向有專業(yè)知識(shí)或者有收房經(jīng)驗(yàn)的人士討教，但切記正確把握理性維權(quán)和惡意提出過(guò)高要求的區(qū)別。
除了買賣雙方需要做好充分準(zhǔn)備以外，政府相關(guān)部門、主管部門也需要做好監(jiān)督核查及市政配套落實(shí)的準(zhǔn)備工作�！袄缰疤岬降臒o(wú)法通水通氣的樓盤卻能取得交付許可，市政部門就有一定責(zé)任�！�
就在三方分別完善交付準(zhǔn)備工作的同時(shí)，建議開(kāi)發(fā)商在施工過(guò)程中請(qǐng)業(yè)主集體分段監(jiān)督，或在房子即將交付的時(shí)候組織部分業(yè)主預(yù)驗(yàn)收，提出相關(guān)意見(jiàn)并且及時(shí)整改，有效避免在交付時(shí)發(fā)生拒收或者其他群體性事件�！叭f(wàn)家星城做了一次比較成功的典范，邀請(qǐng)業(yè)主在交付前參觀工地，此舉確實(shí)贏得了不少口碑�！�
劉律師指出，一般的房屋質(zhì)量分為兩類，質(zhì)量瑕疵(通病)、結(jié)構(gòu)性安全問(wèn)題。如果遇到質(zhì)量瑕疵，在確認(rèn)開(kāi)發(fā)商具備所有交付法律文件的情況下立即要求開(kāi)發(fā)商根據(jù)保修辦法進(jìn)行整改。如果確實(shí)存在結(jié)構(gòu)性安全問(wèn)題或者達(dá)不到日常生活要求的使用配套的，業(yè)主要非常果斷地拒收。以上兩類過(guò)程若導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法入住或有其他損害，業(yè)主可要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)賠償。
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同學(xué)們?cè)跇潜P交付中有沒(méi)有遇到糾紛，如果有，怎么解決的，給大家提個(gè)醒，支個(gè)招吧！
