| 樓盤促銷都說降到了成本價(jià) |
|
是真的嗎？專家：樓盤成本會(huì)動(dòng)態(tài)變化 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也難說清
|
近幾天，杭州樓市受關(guān)注度最高的樓盤，莫過于上周五開盤的德信·泊林印象。每平方米直降5000元（開盤均價(jià)14800元/平方米，此前德信·泊林印象曾于今年3月27日推出二期4號(hào)樓、5號(hào)樓共計(jì)135套房源，均價(jià)20700元/平方米），三小時(shí)銷售85%。同樣備受關(guān)注的，還有其售價(jià)低于項(xiàng)目成本價(jià)的對(duì)外說辭。
按照德信相關(guān)負(fù)責(zé)人的說法，泊林印象所在地塊（由兩塊土地組成）的樓面價(jià)分別是7418元/平方米、7636元/平方米，算上建安、財(cái)務(wù)和管理等費(fèi)用，項(xiàng)目成本在16300元/平方米左右，14800元/平方米的售價(jià)，已經(jīng)低于項(xiàng)目開發(fā)成本。
于是，關(guān)于泊林印象成本價(jià)的相關(guān)分析帖子，開始在杭城各大網(wǎng)站論壇轉(zhuǎn)載并引發(fā)熱議。有網(wǎng)友表示，這只是開發(fā)商的一面之詞，不可盡信，開發(fā)商肯定有錢賺的；有網(wǎng)友通過數(shù)據(jù)分析，認(rèn)為水分不是特別大。眾說紛紜，大家一時(shí)之間很難有一個(gè)統(tǒng)一意見。
在專家看來，房地產(chǎn)開發(fā)成本核算是一件非常復(fù)雜的事情，跟很多方面都有關(guān)聯(lián)。如項(xiàng)目的物業(yè)類型、項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間的長(zhǎng)短、融資成本的高低，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目成本產(chǎn)生很大的影響。一個(gè)項(xiàng)目的成本，只能具體項(xiàng)目具體分析，很難有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
杭州部分低價(jià)入市樓盤的
樓面價(jià)與銷售均價(jià)
備注：德信·泊林印象由兩宗土地組成，龍湖·滟瀾山由三宗土地組成，圖中選取了最高地價(jià)進(jìn)行標(biāo)注。
中檔樓盤開發(fā)成本：7000元/平方米左右？
項(xiàng)目的開發(fā)成本，到底由哪些部分組成？或者說，如今的房?jī)r(jià)，究竟由哪幾項(xiàng)成本組成？
近日，快房網(wǎng)觀察員從開發(fā)商手中，輾轉(zhuǎn)獲得了一份流傳于內(nèi)部的杭州某高層樓盤的項(xiàng)目開發(fā)成本及稅金測(cè)算表（下稱成本測(cè)算表）。按照相關(guān)開發(fā)商所述，這份成本測(cè)算表，包含了該項(xiàng)目除地價(jià)之外的所有成本。
這份成本測(cè)算表由12個(gè)大項(xiàng)組成，每個(gè)大項(xiàng)又分為多個(gè)小項(xiàng)，且均有相關(guān)測(cè)算公式。將這12大項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行累加，該項(xiàng)目的合計(jì)開發(fā)成本約7800元/平方米。其中，建筑安裝工程費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用和相關(guān)稅金所占的比重最大，分別是28%、26%和22%（剩下的還有前期工程費(fèi)、配套工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)及土地契稅等）。
這個(gè)開發(fā)成本合理嗎？杭州某開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在目前情況下，撇開開發(fā)時(shí)間過長(zhǎng)和融資成本過高等特殊因素，一般中等檔次樓盤的開發(fā)成本在7000元/平方米左右（不包含地價(jià)），是比較合理的。
杭州部分樓盤售價(jià)已觸及“成本線”？
按照該營(yíng)銷負(fù)責(zé)人所說的標(biāo)準(zhǔn)，目前杭州樓市上，哪些樓盤的售價(jià)已經(jīng)接近項(xiàng)目成本？
快房網(wǎng)觀察員搜羅了一批近期降價(jià)幅度比較大和首次開盤價(jià)格比較低的樓盤（多為中檔高層樓盤），結(jié)合這些項(xiàng)目當(dāng)初的土地價(jià)格，進(jìn)行對(duì)比發(fā)現(xiàn)：若以7000元/平方米的開發(fā)成本為標(biāo)準(zhǔn)，杭州有部分樓盤的售價(jià)，已觸及“成本線”。
拿最近開盤的德信·泊林印象來說，7500元/平方米左右的土地價(jià)格，加上7000元/平方米的開發(fā)成本，已與14800元/平方米的銷售價(jià)格非常接近；再如橋西板塊的順發(fā)·吉祥半島和名城公館，售價(jià)分別是17800元/平方米和18500元/平方米，當(dāng)時(shí)的拿地價(jià)格分別是10138元/平方米和9919元/平方米，售價(jià)也比較接近“成本線”
。
當(dāng)然，也有不少樓盤，雖然開盤價(jià)格比較低，但因?yàn)楫?dāng)時(shí)的拿地價(jià)格也很低，所以仍然存在較大的利潤(rùn)空間。如市中心板塊低開的新湖·武林國(guó)際，土地價(jià)格11002元/平方米，售價(jià)38000元/平方米（毛坯），中間有27000元/平方米的價(jià)差。
開發(fā)成本實(shí)在是說不清道不明
真的有這么多樓盤，以成本左右的價(jià)格在銷售嗎？
浙江天元投資有限公司副總經(jīng)理邵昌堅(jiān)認(rèn)為，如果單指低價(jià)開盤的那部分房源，以開發(fā)成本和土地價(jià)格進(jìn)行簡(jiǎn)單核算，可能確實(shí)有部分樓盤的售價(jià)已經(jīng)接近成本價(jià)。但實(shí)際上，看一個(gè)項(xiàng)目的成本必須從整體出發(fā)，銷售周期的長(zhǎng)短、樓盤售價(jià)的高低、有沒有開挖地下室、財(cái)務(wù)成本的高低，都會(huì)對(duì)開發(fā)成本產(chǎn)生很大影響。
就拿稅金成本這一項(xiàng)來說，彈性很大。據(jù)了解，稅金主要包括7個(gè)方面，分別為營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、水利建設(shè)資金、印花稅、土地增值稅和所得稅。其中前五項(xiàng)稅費(fèi)約占總銷售收入的10%，所得稅為凈利潤(rùn)的25%，土地增值稅一般按照總銷售收入不低于2%預(yù)繳。
根據(jù)公式，多數(shù)稅金的測(cè)算都是以銷售價(jià)格為基礎(chǔ)的。如果一個(gè)項(xiàng)目的銷售周期很長(zhǎng)，前后銷售價(jià)格的變化很大，對(duì)稅金的影響非常大。理論上來講，只有一個(gè)項(xiàng)目全部銷售完畢，才能對(duì)樓盤的開發(fā)成本，有一個(gè)比較清晰的測(cè)算。但同時(shí)，銷售周期一長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本也會(huì)隨之攀升。所以，項(xiàng)目開發(fā)成本核算這一塊，實(shí)在是很復(fù)雜的一件事情。
“目前市場(chǎng)上開發(fā)商所說的成本價(jià)，只是一個(gè)靜態(tài)成本。實(shí)際上，項(xiàng)目的開發(fā)成本是一個(gè)動(dòng)態(tài)成本，在不斷發(fā)生變化。”邵昌堅(jiān)表示，項(xiàng)目的開發(fā)過程中，存在很多不可預(yù)計(jì)的隱性成本。不要說我們外人不清楚，就算是項(xiàng)目?jī)?nèi)部人士，也不太可能有一個(gè)比較準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。
今年7月，濱江的錢塘帝景曾在開盤現(xiàn)場(chǎng)對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行過公示。在其27500元/平方米的毛坯均價(jià)中，除了6525元/平方米的預(yù)期利潤(rùn)外，便是高達(dá)20975元/平方米的成本。其中，最大的三項(xiàng)成本是土地價(jià)格、稅金和建安成本。當(dāng)時(shí)，這則消息在杭州樓市引起了軒然大波，不少人都對(duì)其提出了質(zhì)疑，也是出于這個(gè)原因。
有業(yè)內(nèi)人士表示，不同樓盤之間的成本差異，主要在于土地成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用；建安成本等雖然因產(chǎn)品類別和定位高低有所差異，但基本上還是匡算得出一個(gè)范圍值的。不同樓盤的成本不能一概而論，要真正一五一十地說清楚幾乎是不可能的。
來源 都市快報(bào)
