2016年10月份，杭州各區(qū)市縣住宅成交均價(jià)已經(jīng)出爐，其中，上城區(qū)住宅成交均價(jià)最高，為29488元每平方，其次是西湖區(qū)和濱江區(qū)，每平方分別是27337元和24373元。
在這個(gè)寸土寸金的城市，在單價(jià)一定前提下，無(wú)論是剛需購(gòu)房者還是改善或者投資購(gòu)房者，買(mǎi)房時(shí)都希望能享受到最大的優(yōu)惠，尤其對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，以購(gòu)買(mǎi)較小的面積贏得更多的使用面積是剛需族最強(qiáng)烈的期望。“送陽(yáng)臺(tái)”、“送設(shè)備平臺(tái)”、“送飄窗”、“送地下室”……此類買(mǎi)房送面積的手段曾經(jīng)一度是開(kāi)發(fā)商最有效的營(yíng)銷賣(mài)點(diǎn)，而這種套路也很能戳中剛需族的心。
何謂“贈(zèng)送面積”？是指利用設(shè)計(jì)規(guī)范，設(shè)計(jì)一些既可以讓業(yè)主利用，又不計(jì)入銷售面積或只計(jì)50%的空間。贈(zèng)送空間有陽(yáng)臺(tái)、飄窗、入戶花園、地下室、閣樓……
從某些角度來(lái)看，偷面積對(duì)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是互惠互利的，但物極必反，偷出問(wèn)題的并非乏善可陳。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，用剛需的錢(qián)住上了改善型的房子，但“羊毛出在羊身上”，依然是這一行為可以套用的利潤(rùn)邏輯。那這種天上掉餡餅的事靠譜嗎？贈(zèng)送面積的背后又隱藏了哪些秘密？
真相一：有些面積原本就是你的
首先要告訴你一個(gè)真相，有些贈(zèng)送面積不是開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送給你的，而是國(guó)家已經(jīng)規(guī)定好了的。在現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范中規(guī)定：
（1）入戶花園以及沒(méi)有封閉的陽(yáng)臺(tái)算一半面積；露臺(tái)是完全贈(zèng)送的；
（2）地下室凈高滿2.1米算面積，低于2.1米不算面積；
（3）飄窗分為凸窗和落地飄窗兩種，凸窗是不落地的，不算面積，落地飄窗凈高高于2.1米要算面積，低于2.1米不算面積；
（4）閣樓凈高滿2.1米部分算面積，不滿不算面積。
因此，開(kāi)發(fā)商利用這些設(shè)計(jì)“贈(zèng)”給買(mǎi)房者，可以增加項(xiàng)目銷售的賣(mài)點(diǎn)，但實(shí)際上這些面積原本就是你的。
真相二：“小”面積，“大”隱患
隱患1：由于贈(zèng)送面積這部分是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，也就不會(huì)寫(xiě)入房產(chǎn)證。遇上房屋拆遷，這部分面積并不能算進(jìn)拆遷補(bǔ)償里面。同時(shí)，此類房屋要轉(zhuǎn)手的話，贈(zèng)送的面積也只能再贈(zèng)送出去，因?yàn)楹贤锩鏇](méi)這部分面積。
隱患2：類似于頂層露臺(tái)、地下室等空間，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，該部分空間應(yīng)當(dāng)屬于該樓的全體業(yè)主共有，而非屬于開(kāi)發(fā)商所有，只要其他業(yè)主提出異議，受“贈(zèng)”的業(yè)主是無(wú)法獨(dú)享其利的。
隱患3：有些贈(zèng)送面積在戶型設(shè)計(jì)上存在很大的缺陷，很容易影響房屋整體的采光、通風(fēng)、安全性等等。
除此之外，政府對(duì)“偷面積”也管得嚴(yán)起來(lái)了，贈(zèng)送面積超大的戶型會(huì)逐漸成為歷史：
2014年7月1日 住建部的新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》正式實(shí)施
89平方米實(shí)得面積120平方米、89平方米四房?jī)尚l(wèi)……曾幾何時(shí)，一些贈(zèng)送面積超大的戶型在樓市中不斷涌現(xiàn)，并一度成為產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)。這些戶型之所以擁有超大的贈(zèng)送面積，說(shuō)白了就是開(kāi)發(fā)商鉆政策的空子進(jìn)行“偷面積”。而隨著住建部的新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》7月1日正式實(shí)施，這一現(xiàn)象即將成為歷史。
在新版《規(guī)范》中，開(kāi)發(fā)商常用的飄窗、雙層挑高露臺(tái)、地下室等贈(zèng)送空間，將不再以全贈(zèng)送的形式出現(xiàn)：
窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10米及以上的凸（飄）窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。
在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。
有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。
新版《規(guī)范》更細(xì)化、更具體，也更嚴(yán)格。不過(guò)，在售和已審批的項(xiàng)目不受影響。
2016年3月8日 杭州市規(guī)劃局下發(fā)《杭州市建筑工程容積率計(jì)算規(guī)則》
而作為剛需一族的購(gòu)房者，手頭上的資金并不充裕，要想在杭州置業(yè)，90方左右的三房戶型是最合適不過(guò)了。這時(shí)也許會(huì)有網(wǎng)友質(zhì)疑，90方做三房到底擠不擠。當(dāng)然，要是在90方建筑面積的基礎(chǔ)上有額外的贈(zèng)送面價(jià)，得房率能接近100%甚至更高，那這樣的高性價(jià)比戶型，必然是為廣大剛需族量身定做的理想戶型。
自2006年市場(chǎng)上出現(xiàn)“70/90政策”之后，一批以90平方米為主的樓盤(pán)先后上市，隨后開(kāi)發(fā)商對(duì)于90平方米左右的戶型進(jìn)行了大改造，一大批擁有諸多可變空間，號(hào)稱“魔方”戶型的樓盤(pán)開(kāi)始出現(xiàn)。
不過(guò)隨著早一批的“偷面積”項(xiàng)目相繼交付，目前杭州市場(chǎng)上已有多個(gè)項(xiàng)目所謂的“贈(zèng)送面積”被拆。最為典型的為位于濱江區(qū)的湖漫雅筑項(xiàng)目，據(jù)媒體報(bào)道，原本應(yīng)該在9月份交房的房子，由于開(kāi)發(fā)商澆筑改造的部分面積并沒(méi)有在有關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案或?qū)徟�，被人舉報(bào)為“違章建筑”，最終由城管執(zhí)法部門(mén)進(jìn)行了拆除，而這部分面積就是當(dāng)初開(kāi)發(fā)商承諾的贈(zèng)送空間。
此外，下沙、城東等區(qū)域都曾有多個(gè)項(xiàng)目因私自澆筑陽(yáng)臺(tái)等被相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了拆除，因贈(zèng)送面積等引發(fā)的糾紛也比比皆是。
但是“上有政策，下有對(duì)策”，聰明的開(kāi)發(fā)商不會(huì)停下“合理利用規(guī)則”的腳步，好戶型不會(huì)絕跡。
最后小編提醒大家，贈(zèng)送面積雖好，但購(gòu)房者要根據(jù)自己的需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，從居住的舒適度和安全性等多方因素考慮，衡量房屋贈(zèng)送面積帶來(lái)的好處和“不便之處”，不能因小失大！
