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            最后更新于: 2012-08-25 08:19 
        
                    |只看樓主
        
        
    
    
    





    

    
    

    

    
    
    

        
        
    
                　 市場(chǎng)驟變之下，看跌預(yù)期強(qiáng)烈

　　“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策”對(duì)二手房市場(chǎng)的影響，現(xiàn)在只是剛開(kāi)了個(gè)頭。

　　“這次的政策和以往都不一樣，打擊特別精準(zhǔn)，刀刀切中要害�！焙贾菽称放浦薪楣纠峡偙硎�，“特別是銀行，這次特別堅(jiān)決，如果是外地客戶(hù)，一律停貸，連個(gè)商量余地都沒(méi)有。”受到影響，目前已經(jīng)送進(jìn)貸款審批的不少單子，現(xiàn)在不是首付不達(dá)標(biāo)，就是外地戶(hù)籍不能享受按揭，爆單、改簽合同、成交量明顯下滑、房東急著賣(mài)房、買(mǎi)家立馬開(kāi)始觀(guān)望，市場(chǎng)驟變之下，看跌的預(yù)期空前。

　　銀行堅(jiān)決不給外地客戶(hù)貸款

　　現(xiàn)在外地客戶(hù)想要在杭州貸款買(mǎi)房，幾乎是不太可能了。

　　黃先生來(lái)自溫州，由于對(duì)通脹預(yù)期的擔(dān)憂(yōu)，兩周前他決定到杭州再投資一套住房，一周前談好魅力之城約90平方米的住房一套，價(jià)值155萬(wàn)元，并簽訂了意向，約定本周簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同。誰(shuí)知政策來(lái)得如此迅猛，黃先生打聽(tīng)了好幾家銀行，都說(shuō)不能貸款給他。黃先生可能也沒(méi)辦法買(mǎi)到房子了。

　　這兩天這樣的例子比比皆是，隨便找家中介，隨便拉住一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，可能都會(huì)告訴你這樣的情況。

　　“政策剛出臺(tái)的時(shí)候，我們就趕緊幫客戶(hù)到處去問(wèn)，現(xiàn)在已經(jīng)徹底死心了，根本就不可能。”易居臣信資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)小周說(shuō)，“這次銀行真是特別堅(jiān)決，以前出二套房首付政策的時(shí)候，打打擦邊球，有的銀行還是愿意松口的。但這次完全不同，杭州幾乎所有的銀行都接到了通知，外地人一律不貸�！�

　　談好的單子一半可能違約

　　除了外地人不能按揭買(mǎi)房，現(xiàn)在銀行對(duì)于二套房、三套房的認(rèn)定也更為嚴(yán)格。首付和按揭利率上浮的可能性非常大。

　　據(jù)公眾房網(wǎng)知情人士透露，目前，農(nóng)行、深發(fā)展、興業(yè)銀行、渤海銀行已經(jīng)明確表示對(duì)第三套住房停貸，工行表示第三套還可以貸款，但首付和利率要求更高。

　　于先生曾經(jīng)買(mǎi)賣(mài)過(guò)兩套房子，但現(xiàn)在是真正的“無(wú)房戶(hù)”，不過(guò)按照新的政策，只要有過(guò)兩次按揭記錄，銀行就會(huì)認(rèn)定于先生即將購(gòu)買(mǎi)的是三套房。于先生現(xiàn)在很擔(dān)心，自己要么是不能貸款買(mǎi)房了，要么利率上浮太多，自己根本吃不消。

　　“最近爆單、改簽合同的很多�！蹦称放浦薪槔峡傉f(shuō)，因?yàn)檎叱鰜?lái)還沒(méi)幾天，雖然有的原來(lái)已經(jīng)談好的單子徹底爆掉了，但更多的單子現(xiàn)在還在協(xié)商中，但按照目前的情況，起碼有一半的單子可能會(huì)違約。

　　公眾房網(wǎng)品牌管理部總監(jiān)孫愛(ài)國(guó)說(shuō)：“此外，‘新國(guó)十條’中還有一條關(guān)鍵條款，就是要求加快制定個(gè)人房產(chǎn)收益的稅費(fèi)政策。這一條增加了投資客對(duì)未來(lái)投資收益預(yù)期的下降，如果征收嚴(yán)厲的保有稅，投資房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性將加大�，F(xiàn)在很多已經(jīng)簽訂合同，但還未通過(guò)銀行審批的投資客，都非常焦急�！�

　　孫愛(ài)國(guó)認(rèn)為，退房潮很可能會(huì)來(lái)臨，但真正的退房很可能會(huì)集中在杭州地方具體執(zhí)行細(xì)則明確后，現(xiàn)在無(wú)論是買(mǎi)房還是賣(mài)房的，大部分暫時(shí)都選擇觀(guān)望等待。

　　不過(guò)上周（4.12-4.18）杭州主城區(qū)二手房成交，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的降溫。

　　透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周杭州主城區(qū)共成交了1292套二手房，日均成交184套，環(huán)比下降了5.3%，也是今年自3月份以來(lái)持續(xù)上揚(yáng)后的首次回落。4月12日共成交了258套，是2010年以來(lái)成交量最高的一天。隨著4月14日開(kāi)始，國(guó)務(wù)院陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，第二天成交量便出現(xiàn)下滑，17日國(guó)務(wù)院又出臺(tái)新“國(guó)四條”，投資潮立馬回落，市場(chǎng)繼續(xù)降溫。到了18日，市場(chǎng)成交量只有近期高峰時(shí)期的一半。

　　把鑰匙交給中介的房東多了一倍

　　由于政策來(lái)得密集又猛烈，目前市場(chǎng)上大量拋售、大幅調(diào)價(jià)的現(xiàn)象反而還不是很明顯，但房東賣(mài)房的誠(chéng)意度明確增加。

　　“這兩天我每天開(kāi)會(huì)都在了解情況，”杭州易居臣信總經(jīng)理周強(qiáng)龍表示，最近賣(mài)家賣(mài)房越來(lái)越誠(chéng)心了，“原來(lái)都是不停地加價(jià)，加多少錢(qián)，加多少次還是不舍得賣(mài)，行情一直在漲啊，總感覺(jué)賣(mài)了就是虧了，但現(xiàn)在情況完全不一樣�！敝軓�(qiáng)龍說(shuō)，業(yè)內(nèi)常常用房東是否愿意留下鑰匙給中介方便看房來(lái)衡量出售的迫切度和誠(chéng)信度。而現(xiàn)在，他們這里這個(gè)指標(biāo)正在急速上升，主動(dòng)留下鑰匙，催促中介找人看房的房東，比政策出臺(tái)前多了一倍。

　　盛世管家濱盛店經(jīng)紀(jì)人陳小泉說(shuō)，最近幾天掛牌的房東多了，以前一天最多兩三套，這兩天每天起碼5個(gè)房東過(guò)來(lái)，而且這些房東大多是投資客，想把手上的房子快點(diǎn)出售。六合天寓有套房子，房東的掛牌價(jià)是250萬(wàn)元，新政出來(lái)之前最多只能讓價(jià)5萬(wàn)元，而現(xiàn)在房東愿意以222萬(wàn)元的價(jià)格出售，一下子就降了23萬(wàn)元�！半m然房子是便宜了，但是客戶(hù)卻少了很多，以前每天至少有兩個(gè)電話(huà)，從17日開(kāi)始到今天，我就接到一個(gè)客戶(hù)的電話(huà)，還是來(lái)問(wèn)貸款的事情的�！标愋∪f(shuō)。據(jù)多家中介反映，掛牌量從上周末開(kāi)始有所增加,平均增加30%左右。

　　某中介慶春店店長(zhǎng)小李表示，從17日開(kāi)始客戶(hù)量、看房量明顯下降了，與之前火爆時(shí)期相比，看房量至少下降了30%—40%，觀(guān)望情緒濃厚。

　　資深經(jīng)紀(jì)人洪超宇說(shuō)：“最近幾天電話(huà)沒(méi)了，外地客戶(hù)也沒(méi)了。從實(shí)際情況來(lái)看，二套房首付50%，利率上浮1.1倍對(duì)二套房購(gòu)買(mǎi)者的影響不是特別大，因?yàn)楸緛?lái)首付就要四成，利率上浮10%，這個(gè)還是能接受的。但政策中‘對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款’，對(duì)這部分外地客戶(hù)的影響很大。”

　　二手房惜售現(xiàn)象迅速解除

　　這次的調(diào)控政策，到底會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響？

　　在需求方面，最新的調(diào)控措施將有效增加購(gòu)房成本，尤其是對(duì)投資性需求而言。這將在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)降低投資性購(gòu)房需求。

　　可能更重要的是，新措施會(huì)影響市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷和預(yù)期，因此這些措施將在進(jìn)一步遏制投資性需求的同時(shí)，促使投資客拋售所持有的房源。

　　此外，對(duì)各地方官員采取穩(wěn)定房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)制。這將有助于調(diào)控措施得到切實(shí)執(zhí)行，否則地方政府通常有很強(qiáng)的動(dòng)機(jī)樂(lè)見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲。

　　在這樣的政策背景下，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月成交量將大幅縮水，房?jī)r(jià)也將下調(diào)。

　　目前杭州二手房市場(chǎng)需求回落明顯。據(jù)杭州我愛(ài)我家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周杭州二手房新增供需比為1∶1.12，較上周供需下降明顯。隨著中央出臺(tái)新的房產(chǎn)調(diào)控政策，使得部分購(gòu)房者的購(gòu)房意愿下降，開(kāi)始持觀(guān)望態(tài)度，待政策執(zhí)行的效果再作打算。

　　我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，受政策的影響，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)意愿開(kāi)始下降，增加部分購(gòu)房者心理上的觀(guān)望態(tài)度，推遲購(gòu)房計(jì)劃。政策打破了房東對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走高的預(yù)期，惜售現(xiàn)象迅速解除；此次政策的出臺(tái)，主要是針對(duì)投資客，對(duì)首次置業(yè)為主的二手房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，實(shí)際提高的成本并不高，而對(duì)于改善性住房需求者，增加了改善成本，影響比較大。


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