PART 1
G20之后，杭州房?jī)r(jià)剛經(jīng)歷幾連漲，不過(guò)半個(gè)月時(shí)間，輿論突然集體轉(zhuǎn)向。幾乎所有的媒體，都開(kāi)始警示一二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)，人民日?qǐng)?bào)也發(fā)文《失去奮斗，房產(chǎn)再多我們也將無(wú)家可歸》，向市場(chǎng)放風(fēng)。杭州目前的房?jī)r(jià)，到底有沒(méi)有泡沫?
無(wú)論在哪一個(gè)時(shí)代，判斷泡沫或許都是一個(gè)全球性的難題。但在我看來(lái)，杭州至少有兩個(gè)板塊，泡沫很小，或者說(shuō)基本沒(méi)泡沫。
一個(gè)就是最近一年炙手可熱的“國(guó)際濱”。我從三個(gè)指標(biāo)來(lái)判斷。首先是一二手房?jī)r(jià)差極小。昨天水晶城剛成交了一套90㎡二手房，總價(jià)470萬(wàn)元！換算單價(jià)超5萬(wàn)，已高過(guò)柳岸曉風(fēng)在售的4.5萬(wàn)元/㎡。
其次是租金大幅上漲。今年上半年，濱江平均月租金4568元，同比漲幅25%。不少單身公寓租售比都超過(guò)了7%。
最后是庫(kù)存量小。濱江區(qū)鬧“新房荒”，早就不是一天兩天了。
三個(gè)指標(biāo)表現(xiàn)都如此良好，說(shuō)明濱江有堅(jiān)實(shí)的價(jià)值支撐。那么，另一個(gè)指標(biāo)接近的板塊在哪里？大家可能想不到，就是在這一輪房?jī)r(jià)上漲中，剛剛重啟的下沙。
金沙湖的二手房，滟瀾山9月成交價(jià)為19942元/㎡。新房御觀邸，在售價(jià)格約18000元/㎡。這樣的“一二手房倒掛”，在杭州可謂絕無(wú)僅有。
一手房?jī)r(jià)常有營(yíng)銷(xiāo)和炒作的因素在，二手房?jī)r(jià)，則往往反映了最真實(shí)的供需關(guān)系。
PART 2
再看新房庫(kù)存，下沙的數(shù)據(jù)就更夸張了。以上周末亮相的中國(guó)鐵建保利·像素為例，中鐵建和保利拿下這塊大學(xué)城北的寶地前，下沙竟然已整整33個(gè)月沒(méi)推過(guò)宅地了！
所以，這五年下沙庫(kù)存一直在下降。截止十天前，板塊內(nèi)“已推未售”的住宅僅剩653套，按目前月均240套的去化速度，3個(gè)月就會(huì)賣(mài)光。特別是80-90㎡的核心主流小戶(hù)型，竟然只有84套！
另一方面，與濱江、未來(lái)科技城相似，下沙又是杭州年輕工作人口最多、經(jīng)濟(jì)最活躍的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)之一�？纯�2015年的GDP，下沙是587.3億元，濱江區(qū)是790億元。濱江有海康威視和大華，下沙也有輝瑞的偉哥、松下的智能馬桶蓋。
怎么看，下沙都是杭州排名前幾的活力新區(qū)。何況，下沙還有20萬(wàn)青春無(wú)敵的大學(xué)生。目前，下沙仍是杭州最后的房?jī)r(jià)避風(fēng)港，但90㎡新房已一房難求。
即使放眼整個(gè)杭州主城，因?yàn)榈貎r(jià)猛漲，大量新盤(pán)戶(hù)型從110㎡起步，90㎡供應(yīng)也變得稀缺，且已難覓2.5萬(wàn)元以下的房源。
如果沒(méi)有像素這樣的新盤(pán)入市，那么越來(lái)越多年輕人，或只能安身于老破小的二手房。如像素這般，全部1476套都是90㎡以下戶(hù)型的純新盤(pán)，簡(jiǎn)直稱(chēng)得上是“福利”。
PART 3
今年10月起，浙江新出讓宅地將實(shí)現(xiàn)“全裝修交付”。有人擔(dān)心，已瘋漲的杭州房?jī)r(jià)，會(huì)變得更高不可攀嗎？像素卻為我們呈現(xiàn)了一種低總價(jià)、高品質(zhì)的生活。
對(duì)的，像素正是下沙20年住宅開(kāi)發(fā)史上，第一個(gè)且惟一一個(gè)全精裝住宅。室內(nèi)配置的，都是TOTO潔具、摩恩龍頭和歐派櫥柜這樣的大品牌。還有緊急按鈕、USB插座、安全扶手和超強(qiáng)收納設(shè)計(jì)。
像素總建筑面積約19萬(wàn)㎡，由11幢“短板式”高層組成，包含7200㎡“若比鄰”社區(qū)商業(yè)。還有500米陽(yáng)光跑道、三大主題庭院和多個(gè)“戶(hù)外會(huì)客廳”。
首批開(kāi)盤(pán)的82㎡和89㎡，均為全明三房設(shè)計(jì)。其中82㎡的三房一衛(wèi)，三開(kāi)間朝南，面寬達(dá)9.5米，還有一個(gè)1.6米進(jìn)深的大陽(yáng)臺(tái)。
這大概是杭州主城總價(jià)最低的精裝三房了。像素隔壁，在售毛坯已接近1.5萬(wàn)元/㎡，即便加上精裝，總價(jià)140萬(wàn)上下也能搞掂。
放眼杭州，真的找不到比這里更低的“價(jià)格洼地”了。連以往杭州最“邊角料”的臨平山北，最新推出的一批小戶(hù)型，毛坯都賣(mài)到1萬(wàn)7了。對(duì)近期手捧200萬(wàn)元預(yù)算，卻無(wú)房可買(mǎi)的投資客來(lái)說(shuō)，太有誘惑了。
所以，像素亮相還不到一周，登記就多達(dá)3000組，認(rèn)籌客戶(hù)700多組，售樓處每天排著看樣板房的長(zhǎng)隊(duì)。
PART 4
一套像素，買(mǎi)的可不僅是現(xiàn)在的“洼地”，更重要的是買(mǎi)“未來(lái)”。下沙和未來(lái)科技城同是產(chǎn)業(yè)聚集的新區(qū)，但為什么這幾年房?jī)r(jià)不給力呢?前幾年住宅供應(yīng)量過(guò)大是主因。再者，相比未來(lái)科技城，下沙工作人口“藍(lán)領(lǐng)”偏多。
現(xiàn)在庫(kù)存早已見(jiàn)底，下沙也正在向高新產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。去年前三季度，下沙服務(wù)業(yè)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)15.3%，增速全市第一！以電商業(yè)為例，下沙與未來(lái)科技城，已儼然有東西并峙之勢(shì)。
與此同時(shí)，這幾年下沙與主城，已實(shí)現(xiàn)無(wú)縫的“立體連接”。特別是德勝快速路，幾乎是一條路改變一個(gè)板塊。此外，艮山東路能直達(dá)武林廣場(chǎng)，沿江大道可飛抵達(dá)錢(qián)江新城。到蕭山機(jī)場(chǎng)，不過(guò)就是多幾腳油門(mén)。
G20后，下沙東高速出入口開(kāi)通，到周邊城市愈發(fā)四通八達(dá)。像素距地鐵1號(hào)線(xiàn)文海南路站，大約2.4公里，通過(guò)公交換乘，將來(lái)到杭州各個(gè)方向都很便利。
單看像素周邊的生活配套，已相當(dāng)成熟宜居。下沙已建成龍湖天街、下沙銀泰和寶龍城市廣場(chǎng)等5大商業(yè)綜合體。有6個(gè)大超市，11家影院，多是IMAX或巨幕。邵逸夫醫(yī)院和省中醫(yī)院下沙院區(qū)，也已投入使用。
像素東側(cè)，啟源小學(xué)、啟源幼兒園已開(kāi)學(xué)。南側(cè)的啟源中學(xué)和大學(xué)城北第二小學(xué)，正破土動(dòng)工。
在高新產(chǎn)業(yè)和城市配套的推動(dòng)下，下沙，離未來(lái)科技城還能有多遠(yuǎn)？
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像素客廳地址：杭州市江干區(qū)銀海街與千帆路交叉口
