隨著“雙創(chuàng)”的持續(xù)發(fā)酵，各類服務(wù)于創(chuàng)業(yè)者的“孵化器”如雨后春筍般涌現(xiàn)。與此同時(shí)，眾多轉(zhuǎn)型之際的房企也將目光瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，打造園區(qū)、拓展聯(lián)合辦公、入股創(chuàng)新企業(yè)，從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)搖身一變成為“孵化器”的搖籃。
23家房企布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
據(jù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商——園區(qū)中國(guó)的不完全統(tǒng)計(jì)，截至2016年前9個(gè)月，至少有34家企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，其中房地產(chǎn)企業(yè)占到23家。
涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大軍的隊(duì)伍中包括保利、遠(yuǎn)洋、中鐵建、中鐵集團(tuán)、招商漳州和中建集團(tuán)等央企背景的地產(chǎn)企業(yè)，以及首開(kāi)股份、首創(chuàng)置業(yè)等地方背景的國(guó)有企業(yè)，還有碧桂園、佳兆業(yè)、泰禾、綠城等大型民企。
“其實(shí)做產(chǎn)業(yè)園區(qū)并非什么新鮮事，但在華夏幸福的產(chǎn)城模式被業(yè)界激烈探討后，越來(lái)越多的房企選擇投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也成為房企輸出過(guò)剩產(chǎn)能或轉(zhuǎn)移過(guò)剩產(chǎn)能的一個(gè)平臺(tái)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于企業(yè)而言，能否產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的收益是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能否成為開(kāi)發(fā)商將其列為企業(yè)多元戰(zhàn)略重要支點(diǎn)的關(guān)鍵因素。
在近日舉辦的“創(chuàng)業(yè)中華——2016僑界精英創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)峰會(huì)”上，浙江建工房產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)高級(jí)副總裁李麗坦言，“做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，打造全球性的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)系統(tǒng)，引入最好的孵化器加速器，都是順應(yīng)了企業(yè)多元化的發(fā)展需求。”
“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”提升競(jìng)爭(zhēng)力
經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下房企跨界轉(zhuǎn)型已是大勢(shì)所趨，其中創(chuàng)新跨界成為諸多品牌房企轉(zhuǎn)型的重要戰(zhàn)略。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)排名前20的房企中超過(guò)一半涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并在今年加速布局和發(fā)展，其中不少企業(yè)正在嘗試做孵化器。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，市場(chǎng)周期變化帶來(lái)行業(yè)的深刻變革。住宅市場(chǎng)利潤(rùn)率進(jìn)一步下降，過(guò)去規(guī)模發(fā)展空間受限的品牌房企只有整合優(yōu)勢(shì)資源，由產(chǎn)品創(chuàng)新向服務(wù)創(chuàng)新延伸，提供個(gè)性化服務(wù)，增加產(chǎn)品附加值。恰逢大眾創(chuàng)業(yè)的風(fēng)口成為孵化器產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力催化劑，諸多房企及地產(chǎn)人以服務(wù)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新為方向而加速轉(zhuǎn)型。
大部分品牌房企的全國(guó)化布局基本完成，從戰(zhàn)略布局角度考慮，規(guī)模化達(dá)到一定階段后勢(shì)必向多元化邁進(jìn)，通過(guò)跨界運(yùn)營(yíng)逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化，尤其是新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中，投資結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)帶來(lái)更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，品牌房企也試圖通過(guò)跨界轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的戰(zhàn)略發(fā)展。
未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將轉(zhuǎn)向企業(yè)核心能力的競(jìng)爭(zhēng)，此時(shí)，房企轉(zhuǎn)型應(yīng)該積極強(qiáng)化自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，比如及時(shí)調(diào)整發(fā)展節(jié)奏及布局戰(zhàn)略，同時(shí)強(qiáng)化樓市下半場(chǎng)房企的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。
另一個(gè)非常實(shí)際的原因是土地資源的稀缺。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，受國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)飽和、一二線城市供地結(jié)構(gòu)改變的影響，土地成本與日俱增。越來(lái)越高的土地價(jià)格，再加上管理層對(duì)拿地企業(yè)要求越來(lái)越高，如要求為住宅項(xiàng)目配建一定比例的保障房或公建項(xiàng)目，或要求開(kāi)發(fā)商自持一定比例的商業(yè)項(xiàng)目，使得一些傳統(tǒng)房企拿地難度加大。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)背后的拿地優(yōu)勢(shì)明顯，管理層在導(dǎo)入此類產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的同時(shí)，會(huì)給予部分住宅用地的定向供應(yīng)。
多元化路徑探究發(fā)展模式
雖然都看中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這塊“大蛋糕”，但各家開(kāi)發(fā)商發(fā)展模式卻不盡相同。
地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展從城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略出發(fā)，多地聯(lián)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，成立在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的服務(wù)品牌萬(wàn)科星商匯打造全生態(tài)企業(yè)成長(zhǎng)服務(wù)平臺(tái)。
萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)的發(fā)展采用創(chuàng)新孵化模式，以智能化平臺(tái)服務(wù)企業(yè)，服務(wù)企業(yè)員工，服務(wù)企業(yè)交易過(guò)程，為企業(yè)發(fā)展全周期提供服務(wù)。這一運(yùn)作模式和一般園區(qū)不同，不僅提供園區(qū)、社區(qū)，還有城市配套和運(yùn)營(yíng)，同時(shí)注重智慧與平臺(tái)化的服務(wù)結(jié)合，萬(wàn)科希望扮演好催化劑的作用。
相比全國(guó)性房企的大規(guī)模的平臺(tái)建設(shè)，區(qū)域性房企則采取更具針對(duì)性的城市運(yùn)營(yíng)撬動(dòng)板塊價(jià)值。
▲歐美金融城（EFC）鳥(niǎo)瞰效果圖
浙江建工集團(tuán)在杭州未來(lái)科技城板塊打造的歐美金融城（EFC）便是這樣一個(gè)典型案例。這個(gè)體量近百萬(wàn)平方米的綜合體項(xiàng)目，除了常規(guī)的綜合業(yè)態(tài)外，在寫(xiě)字樓中搭建了從孵化器到Co-Working、再到高端商務(wù)空間租賃的模式，并引入了美國(guó)硅谷孵化器PNP、加拿大創(chuàng)新型孵化器Istuary、澳大利亞華人創(chuàng)業(yè)社區(qū)ACASE、以色列最資深的投資機(jī)構(gòu)YafaKukerman、英國(guó)劍橋華人孵化器HiTech等全球知名的孵化器給創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)帶來(lái)國(guó)際化的支持。以創(chuàng)業(yè)孵化器載體的營(yíng)造服務(wù)于海歸的創(chuàng)業(yè)社區(qū)。
而中小開(kāi)發(fā)企業(yè)則通過(guò)項(xiàng)目打造創(chuàng)業(yè)社群的方式參與到這場(chǎng)全民運(yùn)動(dòng)中來(lái)。以青年創(chuàng)業(yè)綜合體為整體概念的魔方社區(qū)便是其中之一，其推出全新的社區(qū)商業(yè)品牌魔方街以及商業(yè)運(yùn)營(yíng)體系“金魔方”，就是希望開(kāi)創(chuàng)一個(gè)全新的創(chuàng)業(yè)型社區(qū)商業(yè)新模式。
清華大學(xué)高級(jí)研究員、社群研習(xí)社創(chuàng)始人王旭川表示，互聯(lián)網(wǎng)讓社群經(jīng)濟(jì)有了商業(yè)變現(xiàn)的各種模式，開(kāi)發(fā)商在其中具備線下多觸點(diǎn)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，眾多的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)都需要實(shí)體孵化，無(wú)論是跨地區(qū)的大平臺(tái)還是集中式的孵化平臺(tái)，抑或是小到單個(gè)社區(qū)的社群在未來(lái)都有著不同的發(fā)展機(jī)會(huì)。
盈利模式有待探索
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的熱度也開(kāi)始讓業(yè)內(nèi)人士產(chǎn)生擔(dān)心，創(chuàng)業(yè)者本身不具備較強(qiáng)的支付能力，這意味著類似眾創(chuàng)空間這樣的物業(yè)是很難單純通過(guò)租金回報(bào)獲利。管理層主導(dǎo)的孵化器有財(cái)政政策與資金扶持，而市場(chǎng)主導(dǎo)的孵化器的盈利模式仍沒(méi)有清晰的思路。
不同于傳統(tǒng)的商用物業(yè)，新型產(chǎn)業(yè)園除了能提供辦公場(chǎng)所外，還能提供企業(yè)發(fā)展所需要的第三方服務(wù)，甚至扮演孵化器的角色。中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰認(rèn)為，除了傳統(tǒng)的租金收入外，地產(chǎn)商還可以通過(guò)提供融資顧問(wèn)、管理咨詢服務(wù)，甚至入股中小企業(yè)，拓展更多的收入來(lái)源。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，關(guān)鍵因素在逐步開(kāi)放的OTC制度、完善的資本市場(chǎng)為初期創(chuàng)業(yè)者開(kāi)拓豐富的融資渠道，相關(guān)的扶持政策則進(jìn)一步催化創(chuàng)業(yè)聚成風(fēng)潮。盡管較之海外，創(chuàng)客的成長(zhǎng)路徑還有待完善，但只要是看好中國(guó)轉(zhuǎn)型，創(chuàng)業(yè)市場(chǎng)便是不可忽視的領(lǐng)域，服務(wù)于此的孵化器也是一大發(fā)展方向。
目前已有越來(lái)越多的地產(chǎn)商進(jìn)入這一行業(yè)，而實(shí)際上這個(gè)行業(yè)存在諸多維度、各具信息優(yōu)勢(shì)的入場(chǎng)者，把握創(chuàng)客痛點(diǎn)遠(yuǎn)比地產(chǎn)開(kāi)發(fā)復(fù)雜。在這個(gè)行業(yè)走在前端的園區(qū)類企業(yè)存在資源與人脈優(yōu)勢(shì)，因而占據(jù)第一高地，未來(lái)的關(guān)鍵則歸溯于服務(wù)為王。
