中國開發(fā)商正在挖掘國內(nèi)特色小鎮(zhèn)
“我們做海歸社區(qū)的目的是吸引更多的海歸創(chuàng)業(yè)者加入我們的平臺，我們希望給這些人群提供更有價值的服務(wù)，把他們聚集在一起實現(xiàn)更多的創(chuàng)新交流。”浙江建工地產(chǎn)集團高級副總裁李麗在2016僑界精英創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)峰會上接受第一財經(jīng)記者采訪時表示。
日前，浙江建工打造的EFC（歐美金融城）新僑金融中心落地浙江余杭夢想小鎮(zhèn)，該小鎮(zhèn)是浙江特色小鎮(zhèn)中的一個，其將依托杭州未來科技城的產(chǎn)業(yè)前景和創(chuàng)業(yè)環(huán)境，打造互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)首選地和創(chuàng)新資本集聚地。
第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，包括浙江建工地產(chǎn)集團、綠城中國、綠地控股、碧桂園等房企都紛紛將自己的觸角伸到三四線城市小鎮(zhèn)，特色小鎮(zhèn)成為開發(fā)商新的掘金點。
小鎮(zhèn)計劃
“綠城未來5~10年將打造5-10個理想小鎮(zhèn)，希望帶動中國新一輪農(nóng)村改造。”綠城中國聯(lián)席董事長宋衛(wèi)平說。
在宋衛(wèi)平的規(guī)劃里，一個小鎮(zhèn)大約有1平方公里的開發(fā)建設(shè)面積，總體100萬平方米左右的建筑面積，帶動3-5平方公里農(nóng)業(yè)改造，構(gòu)成3萬人的小鎮(zhèn)。居住主體部分是城里人，大約2/3～3/4是城市里溢出來的中產(chǎn)階層的需求，比如50-60歲的夫婦，帶著孫輩住到小鎮(zhèn)。
在浙江，這樣的特色小鎮(zhèn)正在興起，他們通常都有一個主題，比如創(chuàng)業(yè)、科技、養(yǎng)老等。
今年8月，一個名為“科技小鎮(zhèn)”的綜合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，在碧桂園龐大的產(chǎn)業(yè)體系中脫穎而出。“科技小
鎮(zhèn)”一般選址一線城市周邊和強二線城市的30-80公里重要區(qū)域，占地2-5平方公里。
項目將產(chǎn)焦全球科技產(chǎn)業(yè)資源，圍繞一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的綠色現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，實現(xiàn)城市功能與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)共生共榮。碧桂園方面稱，已經(jīng)初步確定下3個科技小鎮(zhèn)項目，位于惠州和東莞，每個小鎮(zhèn)項目投資至少300億元。
▲寧波杭州灣新區(qū)效果圖
無獨有偶，今年9月，綠地控股宣布在寧波杭州灣新區(qū)投資500億元，通過PPP、代建等方式進行建設(shè)寧波杭州灣新區(qū)。為濱海新城引進教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)資源和機構(gòu)，并將依托旗下的商業(yè)、金融、汽車等產(chǎn)業(yè)板塊，培育文化旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老、金融服務(wù)、跨境電商、研發(fā)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，打造產(chǎn)城融合主題特色小鎮(zhèn)和滬浙合作平臺兩大發(fā)展平臺。
中國指數(shù)研究院認為，浙江、江蘇等全國多個地方省份均發(fā)文推進特色小鎮(zhèn)建設(shè)，預(yù)計未來幾年我國特色小鎮(zhèn)將迎來快速發(fā)展期。
2016年8月，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于做好2016年特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》，提出2016年全國32個省市自治區(qū)特色小鎮(zhèn)的推薦數(shù)量共159個名額。
早在2014年底，浙江就提出“特色小鎮(zhèn)”概念，這是融合產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、生態(tài)、社區(qū)功 能的發(fā)展空間平臺。
產(chǎn)業(yè)模式
宋衛(wèi)平認為從房產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型做小鎮(zhèn)，具有先天優(yōu)勢。“中國終將由城市建設(shè)轉(zhuǎn)向為城鎮(zhèn)建設(shè)、鄉(xiāng)村建設(shè)多元一體化時代，最后做成一些唯美的小鎮(zhèn)，這是下一個階段中國社會發(fā)展的趨勢，一定是這樣的，不可能有第二個選擇。”
根據(jù)中國房價行情平臺發(fā)布的全國小城鎮(zhèn)房價排行榜統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，到今年8月，已有31個小城鎮(zhèn)的房價突破萬元大關(guān)。因此，一線城市人口外溢給了房地產(chǎn)更多機會。
易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進指出，由于住宅利潤開始下滑，開發(fā)商已經(jīng)不能單純從事住宅開發(fā)。進行綜合產(chǎn)業(yè)開發(fā)有利于開發(fā)商獲取多元化收益，同時可以對沖樓市下行階段的風(fēng)險和壓力。
▲EFC（歐美金融城）效果圖
“我們在夢想小鎮(zhèn)旁邊的EFC（歐美金融城）將打造一個海歸社區(qū)，主要是為回杭海歸人士創(chuàng)造良好的創(chuàng)業(yè)、工作、居住、社交氛圍，這樣一來我們就可以實現(xiàn)海歸人士生活居住、項目孵化、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的自身循環(huán)。對我們而言，可以通過住宅銷售和租賃辦公樓獲得收益，還可以通過我們的創(chuàng)投基金進行投資，獲取多元的收益。”李麗說。
碧桂園的科技小鎮(zhèn)同樣具備產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)，其認為主要來源于4個方面的經(jīng)濟效益，第一個是成為經(jīng)濟周期的對沖機制和穩(wěn)定器，第二個是成為優(yōu)質(zhì)土地和優(yōu)惠政策
的重要來源，第三個就是成為中周期利潤的重要來源，第四就是成為相關(guān)業(yè)務(wù)的重要來源。
▲碧桂園“科技小鎮(zhèn)”規(guī)劃效果圖
無獨有偶，碧桂園的最大特點就是價值鏈全覆蓋，為了配合科技小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，碧桂園已建立專門的產(chǎn)業(yè)孵化基金，與李開復(fù)的創(chuàng)新工場合作。
中國指數(shù)研究院的一份報告認為，從國外的康寧玻璃小鎮(zhèn)、納帕谷小鎮(zhèn)、達沃斯小鎮(zhèn)、格林威治小鎮(zhèn)，到國內(nèi)的云棲小鎮(zhèn)、玉皇山南基金小鎮(zhèn)，這些成功特色小鎮(zhèn)有著相似的孵化路徑— —以自身獨特資源為導(dǎo)向，圍繞核心優(yōu)勢建立發(fā)展 模型，逐步發(fā)展形成可持續(xù)發(fā)展的空間形態(tài)。 而與國外大多數(shù)有著百年歷史的小鎮(zhèn)相比，我國的特色小鎮(zhèn)，配套設(shè)施和產(chǎn)業(yè)集聚仍剛剛起步，差距較大。因此，產(chǎn)業(yè)集聚將成為開發(fā)商是否可以掘金成功的重要因素。
