對(duì)于杭州乃至全國(guó)樓市而言，今年絕對(duì)算得上是“多事之秋”。在宋衛(wèi)平遺憾告別一手締造的綠城之后，上月，國(guó)內(nèi)第一批地產(chǎn)商代表、萬通地產(chǎn)創(chuàng)始人馮侖也以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式宣告退出。
即便是勒在頭上的限購(gòu)緊箍被放開，籠罩在地產(chǎn)江湖上空的陰霾似乎沒有散去的意思。行業(yè)告別“黃金十年”已成定局，接下來的“白銀時(shí)代”如何開局？不光是業(yè)內(nèi)人在觀望，購(gòu)房者也希望從地產(chǎn)商們的一舉一動(dòng)中看到房?jī)r(jià)走向的蛛絲馬跡。
在這個(gè)問題上，一批浙江房企正在給出明確的答案并付諸實(shí)施。嘉凱城開出的藥方是城鎮(zhèn)化，下沉到百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)建立“城市客廳”商業(yè)綜合體。早就展開多元化布局的新湖中寶則選擇了有足夠積累的金融。
“我們花了近10年時(shí)間布局金融，今天終于能夠呈現(xiàn)給各位投資者。”不久前，新湖中寶董事長(zhǎng)林俊波出現(xiàn)在投資者見面會(huì)上，將未來“金融+地產(chǎn)”的雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略逐一呈現(xiàn)。
站在金融的“風(fēng)口”上
時(shí)鐘撥回到一個(gè)月前的8月13日，停牌一周后的新湖中寶開盤不久便封漲停。前一天晚上，大智慧發(fā)布公告，以非公開發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式收購(gòu)湘財(cái)證券，此次交易中湘財(cái)證券作價(jià)原則上不超過90億元。新湖中寶正是湘財(cái)證券的大股東。
對(duì)于這次收購(gòu)，外界多以新湖中寶獲利頗豐來解讀。而在大智慧董事長(zhǎng)張長(zhǎng)虹看來，這筆交易意在未來與新湖的金融布局摩擦出更多火花——目前在新湖的金融版圖中仍有盛京銀行和溫州銀行、新湖期貨以及陽(yáng)光保險(xiǎn)。除了信托，新湖幾乎涉足了所有主流的金融業(yè)態(tài)。
豐富的金融資源自然是打動(dòng)張長(zhǎng)虹的重要原因，“新湖在銀行、證券、期貨、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)上積累的優(yōu)勢(shì)可以給大智慧新的發(fā)展空間和機(jī)會(huì)。”他甚至?xí)诚耄痪玫膶泶笾腔叟c新湖能成為連接人和資本的平臺(tái)，做成阿里、百度和騰訊一樣的規(guī)模。
對(duì)此，林俊波也有清晰的認(rèn)識(shí)。她說，未來30年，金融行業(yè)將迎來前所未有的大機(jī)遇大發(fā)展。
“過去十幾年我們把主要精力放在地產(chǎn)行業(yè)，近年重點(diǎn)布局金融產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)金控雙主業(yè)發(fā)展，是新湖中寶的主動(dòng)性戰(zhàn)略選擇，也逐漸被市場(chǎng)所認(rèn)同和接受。”
大智慧換股合并湘財(cái)證券無疑是新的起點(diǎn)�，F(xiàn)在新湖已著手搭建互聯(lián)網(wǎng)金控平臺(tái)，按照林俊波的想法，整合完成后，大智慧互聯(lián)網(wǎng)金融能夠落地，結(jié)合新湖豐富的金融牌照資源，實(shí)現(xiàn)交易用戶流量的快速變現(xiàn)。
至于這一嘗試的前景，她覺得此時(shí)的新湖中寶正站在一個(gè)新的起點(diǎn)上，地產(chǎn)業(yè)務(wù)為公司提供了足夠厚實(shí)的安全邊際，而多年的布局和耕耘為公司打開了通向金融時(shí)代的大門。
55億增發(fā)掘金棚戶改造
本月初，新湖中寶迎來了另一個(gè)利好。9月2日晚間，新湖中寶宣布，收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)出具的《關(guān)于核準(zhǔn)新湖中寶股份有限公司非公開發(fā)行股票的批復(fù)》，核準(zhǔn)公司非公開發(fā)行不超過18.27億股。預(yù)計(jì)最終募資約54.99億元，較一年前55億元的計(jì)劃，未發(fā)生大變化。
這一結(jié)果，新湖上下足足等了一年。去年，新湖成為第一批公布現(xiàn)金非公開增發(fā)預(yù)案的房地產(chǎn)公司。在這一年之中，不少上市房企陸續(xù)出臺(tái)定增方案，多數(shù)以失敗告終。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，新湖的成功得益于棚戶改造的政策傾斜。
這一判斷并非沒有道理。僅在18天之后，上述募資所計(jì)劃投入的新湖明珠城四期南塊（東片）地塊舊改房屋征收工作就在上海普陀區(qū)政府的主持下，取得了飛速推進(jìn)——只用了短短20天，舊改征詢獲得了片區(qū)內(nèi)85%以上居民的同意。
在棚戶改造市場(chǎng)，這個(gè)速度堪稱“奇跡”。事實(shí)上，上海的棚戶改造對(duì)新湖來說并不陌生。此前兩大舊改項(xiàng)目都因?yàn)閯?dòng)遷速度過慢，影響了項(xiàng)目進(jìn)程，銷售規(guī)模遲遲無法擴(kuò)大。不過本屆政府對(duì)棚戶改造重視度極高，反倒給了較早介入的新湖更大機(jī)會(huì)。
以上海新湖青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目為例，目前這一項(xiàng)目所處的閘北已經(jīng)成為上海的開發(fā)熱點(diǎn)。當(dāng)時(shí)新湖拿下這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，一期和二期的樓面價(jià)分別僅為每平方米11362元和25987元。
而就在今年1月，閘北內(nèi)環(huán)外的大寧路街道325街坊地塊總價(jià)拍到了101億元，每平方米樓面價(jià)刷新了上海宅地價(jià)格紀(jì)錄，達(dá)到46709元/平方米。所以雖然還未入市，市場(chǎng)已經(jīng)對(duì)青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目有了非常高的預(yù)期。
按照目前的進(jìn)度，新湖明珠城四期有望按期完成拆遷，新湖此前的定向增發(fā)預(yù)案中預(yù)估的利潤(rùn)率和投資收益率很有機(jī)會(huì)高于預(yù)期。
千萬方土地儲(chǔ)備成本低廉成長(zhǎng)可期
加大棚戶改造的投入并不是新湖的一時(shí)興起。在地產(chǎn)界，新湖中寶一直以精準(zhǔn)的拿地節(jié)奏著稱，經(jīng)常能捕捉到地產(chǎn)周期調(diào)整中的機(jī)會(huì)。在房地產(chǎn)即將告別高增長(zhǎng)的背景下，有政策傾斜的棚戶區(qū)和海涂開發(fā)項(xiàng)目顯然更為安全。
新湖中寶常務(wù)副總裁盧翔介紹，目前新湖涉足的江蘇啟東圓陀角和溫州西灣兩個(gè)海涂開發(fā)項(xiàng)目，均是原始成本拿地，為公司的長(zhǎng)期發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的儲(chǔ)備。
逆勢(shì)低價(jià)拿地也成為新湖平滑地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。接近新湖中寶的地產(chǎn)研究員表示，新湖拿地的節(jié)奏、時(shí)機(jī)和眼光確實(shí)比較獨(dú)到。在2006年、2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆之際，新湖中寶幾乎從土地拍賣市場(chǎng)消失，相反是在行業(yè)的低谷適度補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。
最漂亮的一仗當(dāng)數(shù)2008年的杭州武林國(guó)際項(xiàng)目。當(dāng)年10月，新湖中寶花費(fèi)9億元拿下了原杭汽發(fā)地塊，樓面價(jià)為每平方米11000元。數(shù)月以后周邊拍出的新宅地樓面價(jià)都超過24000元/平方米的高位。
近年來新湖在拿地方式上也與傳統(tǒng)地產(chǎn)公司有所不同，更多地側(cè)重于一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)等相對(duì)較靈活的拿地方式，連續(xù)獲得溫州、啟東、天津等地多個(gè)一級(jí)開發(fā)土地，土地儲(chǔ)備相比前幾年已接近翻番。
一位證券地產(chǎn)研究員表示，目前新湖中寶土地儲(chǔ)備超1000萬平方米，并涉及海涂開發(fā)土地800萬平方米，平均價(jià)格僅為每平方米1000元左右，“與新湖地產(chǎn)在全國(guó)銷售的均價(jià)相比空間相當(dāng)大，這也給了新湖中寶應(yīng)對(duì)行業(yè)調(diào)整的底氣。”
多元化后地產(chǎn)還要做大做強(qiáng)
在房產(chǎn)行業(yè)，新湖中寶算不上數(shù)一數(shù)二的明星企業(yè)，原因在于從2007年開始，新湖就陸續(xù)布局地產(chǎn)以外的行業(yè)，除了金融還包括PE股權(quán)投資、煤礦等，也因此得到了“不務(wù)正業(yè)”的評(píng)價(jià)。
“新湖在房產(chǎn)企業(yè)里確實(shí)是異類，看好它的人說它多元化投資，能分散地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。不看好的人認(rèn)為這家公司對(duì)主業(yè)不上心。”一位新湖中寶的高管說。不過在他看來，新湖的這種多元化做法在業(yè)內(nèi)有個(gè)參照，那就是復(fù)星。
旗下同樣有房地產(chǎn)行業(yè)，復(fù)星已經(jīng)將自身打造成為集團(tuán)，并且有多家公司在A股上市。“其實(shí)從廣義的角度來解讀，新湖更像是一家投資公司，即便是地產(chǎn)也是對(duì)土地的投資。”上述高管認(rèn)為，外界更應(yīng)該關(guān)心新湖出手的標(biāo)的和成果。
一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，由于地產(chǎn)開發(fā)和回款周期較長(zhǎng)，多元化向來都是地產(chǎn)商追求的目標(biāo)，但經(jīng)常會(huì)被市場(chǎng)誤讀。2005年時(shí)濱江房產(chǎn)斥資收購(gòu)友好飯店，有人就質(zhì)疑是不看好房產(chǎn)而做的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。
到現(xiàn)在，越來越多的地產(chǎn)商加入到多元化的陣營(yíng)中來。比如恒大開賣礦泉水，綠地做酒店和能源，萬達(dá)做電商等。
林俊波認(rèn)為，這時(shí)候回過頭來看新湖這些年的布局，會(huì)更有意義一點(diǎn)，“前些年有人說我們是‘地產(chǎn)+X’模式，現(xiàn)在可以發(fā)現(xiàn)我們的X大部分都是與金融有關(guān)，到今天已是成規(guī)模的金控布局。”
對(duì)于目前仍為主業(yè)的房地產(chǎn)，她表示，地產(chǎn)的黃金時(shí)期雖然已經(jīng)過去，但依然也必然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，所以新湖不會(huì)放棄地產(chǎn)，“新湖從過去若干年的發(fā)展中積累了對(duì)行業(yè)深刻的認(rèn)識(shí)和成熟的管控經(jīng)驗(yàn)以及優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，這一輪洗牌、行業(yè)分化加劇后，我們的機(jī)會(huì)也會(huì)更多，地產(chǎn)這塊會(huì)繼續(xù)做強(qiáng)做大。”
