為了改善生活品質(zhì)，嘉興的陸先生通過嘉興某中介公司找到了市區(qū)一套面積約370平的別墅，總價430萬元。幾番溝通后，他與房主李阿姨在房屋中介的居間下爽快地簽訂《房屋買賣履約合同》，合同約定了付款的方式及時間、稅費、過戶時間及交付、違約責(zé)任等，卻偏偏忽略了別墅地下一層的那個車庫——合同中沒有一條涉及車庫的相關(guān)內(nèi)容，這就為后來雙方的糾紛埋下了隱患。
果然，當(dāng)買家陸先生支付了定金，以為一切都水到渠成時，李阿姨卻反悔了，要求他支付額外的一筆費用。李阿姨稱位于這幢別墅正下方的地下車庫不在購房合同內(nèi)容中，且她已取得車庫獨立的不動產(chǎn)權(quán)證書，陸先生如若需要，應(yīng)當(dāng)以10萬元價款另行購買，否則將拒絕協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
陸先生對此頗為不滿，認(rèn)為自己花400多萬元買的別墅自然包括該別墅帶的車庫，怎么還要另外購買呢？
可當(dāng)陸先生按合同約定期限支付了部分房款后，李阿姨卻堅持要陸先生支付購買車庫的費用后才可過戶。雙方各執(zhí)一詞，僵持不下，陸先生無奈只得將李阿姨告上了法庭。
問題來了
買別墅默認(rèn)自帶車庫嗎？
別墅的車庫有獨立產(chǎn)權(quán)，是否可以單獨買賣？
在別墅買賣合同中未對車庫專門約定，是否影響車庫隨主物轉(zhuǎn)讓？
嘉興市秀洲區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，本案中買賣房屋為別墅，案涉車庫位于該房屋地下，實際與該房屋連為一體，并有門、樓梯連接，為該套房屋的組成部分，作用在于輔助、發(fā)揮房屋的效用，故應(yīng)為此房屋的從物。在未進(jìn)行特別約定的情況下，房屋轉(zhuǎn)讓，作為從物的車庫亦應(yīng)隨房屋一并轉(zhuǎn)讓。李阿姨應(yīng)該無條件協(xié)助陸先生辦理別墅及車庫的過戶登記手續(xù)，并賠償陸先生因未按時過戶產(chǎn)生的違約金四萬余元。
李阿姨不服判決上訴，嘉興市中級人民法院二審維持原判。
法官說法
一般情況下，小區(qū)內(nèi)的地面或地下整體公共車庫或車位與房屋主體并未直接相連相通，也不屬同一整體，無法確定車庫或車位的歸屬，特別是樓房的情況下，更無法直觀的明確樓下的車位具體歸屬于樓上哪一戶，故可適用《物權(quán)法》中“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”
而具體到本案中的車庫，雖其具有獨立的產(chǎn)權(quán)證書，但其從空間上并非獨立存在，而系在本案別墅地下的正下方，且有門、樓梯直接與別墅主體相連接，實際與別墅主體連為一體，輔助別墅主體實現(xiàn)其經(jīng)濟效用。故本案中的車庫應(yīng)屬別墅的從物，雙方在未特別約定的情況下，應(yīng)隨主物轉(zhuǎn)讓。
