南星橋板塊一直以來是杭州傳統(tǒng)的高端改善居住片區(qū),其新房限價位于杭州限價榜第一梯隊。因為板塊起點規(guī)劃比較高,各大樓盤多為品牌房企開發(fā),再加上有優(yōu)質(zhì)學區(qū),使得南星橋板塊極受杭州富裕群體的追捧,這幾年,該板塊的房價居高不下。
而最近樓市遇冷,南星橋板塊能經(jīng)住“考驗”嗎?我們進行實地探訪。
有“學籍”加持的老小區(qū)
也“扛不住”了
這波樓市“冷空氣”,南星橋板塊率先有點“扛不住”的是品質(zhì)相對差一點和房齡相對久一點的小戶型房源。
跟
信達濱江壹品一路之隔的
聞潮尚庭,是2017年交付的安置房小區(qū),從外立面來看,該小區(qū)品質(zhì)與周邊一溜品牌房企開發(fā)的樓盤差距較為明顯。不過,因為有“勝利小學+北京師范大學附屬杭州中學”這樣的優(yōu)質(zhì)學區(qū)加持,
上半年,該小區(qū)二手房價也超過了10萬元/m²。而目前,該小區(qū)一套2房朝南的房源,戶型面積為63.67m²,掛牌價600萬元,折合單價94236元/m²。南星橋板塊某中介公司的經(jīng)紀人小王告訴記者:“這套房源掛了有段時間了,現(xiàn)在行情一般,房東心理價位也有了松動,最低可以接受560萬元一次性付款。這套房源放在今年3、4月份,700萬元打底可以成交。”另外,小王還透露,上個月同一小區(qū)頂樓一套63m²的一室一廳房源成交價為550萬元。
除了聞潮尚庭,小王說,目前板塊內(nèi)性價比較高的另一套二手房源是康都紫軒小區(qū)的88.73m²房源,掛牌總價750萬元,折合單價約8.4萬元/m²。“這套房子現(xiàn)在還有議價的空間。如果放在行情好的時候,這套房子800萬元應(yīng)該是可以賣掉的。”
康都紫軒
從掛牌情況來看,這套房源的掛牌單價是整個小區(qū)最低的一套。不過從現(xiàn)場情況看,小區(qū)規(guī)模較小,僅6棟房子,該房源戶型為兩室一廳一廚一衛(wèi),實際得房率較低。此外,該房源離高架近,噪音較大,影響后期居住的舒適感。小王稱:“這個小區(qū)是2012年的房子了,品質(zhì)環(huán)境稍微差一點,和聞潮尚庭一樣,大部分買這兩個小區(qū)的購房者,就想買一個學籍,房子稍微小點,環(huán)境差點不是很在意。到時候租出去,也能租個5000~6000元一個月。”
這兩個小區(qū)房價下降較為明顯,在小王看來,是因為目前二手房銀行放款較慢,第二是“限購”政策縮緊“卡掉”不少“房票”。但他“看好”南星橋板塊,“等到明年3月份,購買“學區(qū)房”的人會變多,加上過完年資金也相對充足。另外,銀行放款速度也在提升,貸款利率也有所調(diào)整。”
次新房和老牌江景豪宅成交不多
價格仍然比較堅挺
相比之下,南星橋板塊這兩年新交付的品質(zhì)樓盤,目前二手房價仍然比較堅挺。
比如,目前信達濱江壹品的二手房價格跟之前行情好的時候基本持平。豪宅經(jīng)紀人小楊說,最近信達濱江壹品成交了兩套二手房,其中一套137.84m²的房子,以15萬元/m²的單價成交;另一套186m²的房源,成交單價在15.7萬元/m²左右。
信達濱江壹品
信達濱江壹品隔壁的保利濱江上品,目前二手房價也比較堅挺。小楊說,最近上品有一套167m²的房源,含一個車位,以12.8萬元/m²的單價成交。如果刨除車位,單價在12.5萬元/m²左右。
左為信達濱江壹品,右為保利濱江上品
實際上,上品的交付時間比壹品更晚,從外立面來看兩者也如出一轍,為何上品的成交價不及壹品?對此,小楊介紹說,壹品的房源戶型比較好,實際得房率高;而上品的戶型相對要略輸一籌,而且最重要的一點是,上品小區(qū)內(nèi)有部分自持租賃房源,很多意向購房者比較介意,因此上品的二手房價一直以來要低于壹品。
保利濱江上品
此外,離壹品不遠的融創(chuàng)大家候潮府,目前小區(qū)二手房叫價基本在15萬元/m²以上,不過已經(jīng)很久沒有成交。小楊說,候潮府今年總共成交了6套房源,經(jīng)他手賣掉的有兩套,這兩套成交單價都在14.8萬元/m²。
融創(chuàng)大家候潮府
除了這幾個次新房品質(zhì)小區(qū),南星橋板塊還有一批名聲顯赫的老牌江景豪宅,如
陽光海岸、藍色錢江、
金色海岸,這幾個小區(qū)基本都是200m²以上的大戶型房源。
目前,這幾個小區(qū)的二手房價基本在14~16萬元/m²,但成交不多。小楊說,陽光海岸的二手房今年就成交了一套,378m²,成交價5580萬元,折合單價14.76萬元/m²;藍色錢江有一套一線江景房,360m²,5000萬元成交,折合單價約13.89萬元/m²;金色海岸有一套一線江景頂躍房源,以13.8萬元/m²成交。
根據(jù)透明售房網(wǎng)顯示,目前南星橋板塊多個小區(qū)如候潮府、金色家園、金隅學府等近月都沒有成交房源,但掛牌價依然居高不下。比如小王他們店里這段時間重點推介的一套房東“誠心”出售的錢江御府小區(qū)房源,面積88.55m²,掛牌價980萬元,折合單價超11萬元/m²,目前已經(jīng)掛牌快2個月。
來源:錢報杭州房產(chǎn)