上周，位于申花核心區(qū)域的星瓚頌錦府194套房源吸引了1885戶家庭參與，綜合中簽率僅10.29%，在杭與城、春知海棠苑等熱盤的分流下，依舊成績不俗。
事實(shí)上，作為很多人終改首選板塊的申花，一直以來在市場的表現(xiàn)都非常驚人，不僅新房難搖，二手房也一直十分火熱。
但近日卻有風(fēng)聲傳出，申花最近交付的幾個(gè)網(wǎng)紅盤成交了不少“低價(jià)房源”：養(yǎng)云靜舍、綠城建發(fā)沁園等最近成交房源單價(jià)最低僅6萬元/㎡！
在如今的二手房市場，降價(jià)早已經(jīng)不是新鮮事。去年下半年以來，奧體、未來科技城、大江東等網(wǎng)紅區(qū)域都出現(xiàn)過降價(jià)狂潮，這一次，連一向抗跌的申花都經(jīng)不住了嗎？
申花板塊
01
申花的二手房大致可以分為三個(gè)梯隊(duì)，第一梯隊(duì)是以養(yǎng)云靜舍、綠城建發(fā)沁園、融創(chuàng)宜和園、
濱江錦繡之城、金茂府等為代表的明星樓盤；第二梯隊(duì)是合景·天鑾、
天陽武林邸、黃龍金茂悅、中順上尚庭、
碧桂園西江月、九龍倉臻璽等品質(zhì)樓盤；第三梯隊(duì)是萬家花城等年代較為久遠(yuǎn)的二手房。
我們也在好找房平臺查詢了各樓盤最近的成交價(jià)格。
數(shù)據(jù)顯示，6月2日，養(yǎng)云靜舍一套約120㎡的中低層房源，成交均價(jià)為63561元/㎡。6月18日，宜和園一套約187㎡的中低層房源，成交均價(jià)為64192元/㎡。6月25日，古翠隱秀一套約123㎡的房源，成交均價(jià)為63301元/㎡；8月19日，錦繡之城一套約108㎡的房源，成交均價(jià)為64917元/㎡。
明星樓盤尚且都是6字頭，難道行情真的已經(jīng)跌到谷底？
在申花區(qū)域已經(jīng)深耕了五六年的中介小陳（化名），笑著和我們否認(rèn)了這一點(diǎn)：“說實(shí)話，這些房源中還有我經(jīng)手的，以6字頭買到上面這些房源幾乎是不可能的。不過，這些樓盤的低樓層房源，確實(shí)有部分以7-8萬元/㎡的成交。”
事實(shí)上，去年年中開始，申花板塊的成交量都出現(xiàn)了大幅下降，也有個(gè)別急售房源一定程度上拉低了成交均價(jià)，但總體來說，整個(gè)區(qū)域的二手房價(jià)格是趨于穩(wěn)定的。
小陳同時(shí)表示：“從我們和房東打交道來看，這邊二手房的房東心態(tài)基本都比較穩(wěn)，賣不出就再觀望一下是普遍心態(tài)。”
那么，為什么會(huì)有這么多網(wǎng)簽價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格相差那么多的房源呢？
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對此，小陳也給我們做出了解釋。
“成交價(jià)格明顯偏低的情況，有一部分是為了避稅而特意做低的，今年上半推出的‘滿二唯一’可以免掉5.3%的增值稅這個(gè)新政，在申花幾乎沒有力道，擁有申花房產(chǎn)的人，很少符合‘唯一’條件，所以很多房源，尤其是次新房源的稅費(fèi)壓力真的很大，房東和客戶一起做低價(jià)格的情況確實(shí)有。另一個(gè)原因是一部分2樓和頂樓的房東出貨，一定程度拉低了二手價(jià)格。”
他進(jìn)一步解釋道，“除去做低價(jià)格這個(gè)原因，對于二手房來說，樓層、裝修、戶型以及有沒有帶車位等因素，都會(huì)影響價(jià)格，同一個(gè)樓盤出現(xiàn)差價(jià)高達(dá)2萬元，也是非常正常的，也許市場會(huì)當(dāng)作個(gè)例來判斷大跌或者大漲，但落到房源本身，它又是非常符合情理的。”
以綠城建發(fā)·沁園為例，從成交的房源網(wǎng)簽價(jià)格來看也非常參差。
綠城建發(fā)沁園
8月11日，一套約133㎡的3樓房源，成交均價(jià)約8.29萬/㎡，同樣是3樓的房源，6月11日，一套約100㎡的房源，成交均價(jià)則是6.78萬/㎡。
小陳說，沁園是一個(gè)高端改善盤，這個(gè)小區(qū)有一個(gè)很明顯的特點(diǎn)，大戶型均價(jià)反而更高，100㎡的小戶型，均價(jià)則會(huì)低一些，尤其是小戶型且樓層低的，性價(jià)比非常高。小戶型的房東，尤其是投資屬性明顯的，也更愿意談價(jià)格。
此外，申花一些特殊的“雙拼房”，也實(shí)實(shí)在在讓均價(jià)低了不少。
雙拼房，屬于兩套房子的拼接產(chǎn)品，意味著一套房子有兩本證，對于限售的大杭州而言，買一套這樣的房子，等于直接要用掉兩個(gè)購房名額。
像上尚庭、東方福邸等樓盤，就有不少雙拼房，從價(jià)格來看，要比小區(qū)內(nèi)其他房子便宜1-2萬元/㎡甚至更多。
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不過，申花最近確實(shí)有一個(gè)樓盤近期的成交非常活躍，這個(gè)樓盤是天陽·武林邸。
該樓盤的掛牌量其實(shí)一直都不高，在貝殼APP上，該樓盤在售14套，掛牌均價(jià)在7.4萬-9.2萬/㎡不等。而在好找房上，該樓盤掛牌有19套，掛牌均價(jià)為86768元/㎡。
手邊買房消息顯示，在8月1日-8月24日，武林邸單盤已經(jīng)有5套房源成交，均價(jià)在6萬/㎡+，基本都是低樓層或者高樓層房源。
據(jù)知情人士透露，該項(xiàng)目最近釋放了一批“內(nèi)部房源”，這批房源是賣房之初開發(fā)商留給自己人的，多為2樓或者頂樓，目前成交活躍的就是這一批，現(xiàn)在2樓都已經(jīng)出清得差不多了，還有頂樓房源在掛牌中，也有不少客戶在接洽。
“或許最近網(wǎng)傳申花降到6萬多，和這批房源的成交也有關(guān)系。”小陳這樣分析。
城西銀泰城
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站
