當(dāng)又一波開盤潮到來的時(shí)候，我們來聊聊二手房�，F(xiàn)在的購房者大多認(rèn)準(zhǔn)一個(gè)理，購房的優(yōu)選項(xiàng)，要么是搖新房，要么是買二手次新。但有一個(gè)房齡十年以上的老小區(qū)，不管市場(chǎng)行情如何變化，總能在二手榜單上看到它的身影。根據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，9月份杭州二手房成交4100多套，這個(gè)小區(qū)以成交均價(jià)28070元/平方米、近30天成交11套的成績，排名第五。
這個(gè)小區(qū)叫保利東灣，10年前建成交付后，二手房交易一直很活躍。曾有媒體這樣夸張的形容它：保利東灣的二手房交易單，加起來可以繞地球一圈。這是個(gè)怎樣的小區(qū)？為什么總能吸引買家的目光？
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保利東灣位于下沙沿江。在錢塘區(qū)形狀如大象般的地圖上，下沙沿江就位于大象下巴的位置。
如果是第一次去下沙沿江，這個(gè)板塊會(huì)給人留下幾個(gè)深刻的印象：
一是高樓眾多，住宅密集。十幾年前，保利、世茂、金隅、龍湖等外來開發(fā)商涌入，在下沙沿江建起了一幢幢高樓。
二是樓層高。在市區(qū)新房高層動(dòng)輒25-26層的當(dāng)下，這里的小區(qū)高層往往是33-34層的，有些小區(qū)高層甚至高達(dá)40層以上。
保利東灣的高樓及戶外游泳池
而最令人想不到的是環(huán)境優(yōu)美。之江東路下沙段綠樹夾道，車行其中，有種鬧市中難有的安靜閑適。
約16.2公里的之江綠道下沙沿江段，身旁就是錢塘江。一個(gè)普通的下午，江邊有人推著嬰兒車散步，有人帶小朋友在草坪上玩耍，有人沿江跑步，有人遛小狗，愜意之極。這樣優(yōu)美的自然環(huán)境，很容易讓人對(duì)這里產(chǎn)生好感。
大環(huán)境宜居，小環(huán)境怎么樣呢？附近中介阿唐帶我到保利東灣看了看。10年前的小區(qū)，現(xiàn)在看品質(zhì)依然有可取之處。小區(qū)內(nèi)有大草坪，部分樓幢設(shè)置了架空層，暖黃色的外立面，低區(qū)是干掛石材。小區(qū)中央花園還有個(gè)露天泳池。阿唐帶我看了3套不同戶型的二手房。一套65方的兩室一廳，南向臥室連通一個(gè)大進(jìn)深陽臺(tái)，陽臺(tái)面積有7.4平方米。一套91方的三室兩廳兩衛(wèi)，兩開間朝南，光線充足。還有一套191平方米的五室兩廳三衛(wèi)，戶型沒有現(xiàn)在主流，但尺度相當(dāng)寬敞，四開間朝南，而且凡跟房間或客廳相連的地方都有陽臺(tái)，數(shù)一數(shù)，四南三北一共七個(gè)陽臺(tái)！
站在保利東灣，可以望到錢塘江
三套房子面積段差別很大，樓層、樓幢位置也不一樣，但有兩個(gè)共同點(diǎn)，一是得房率都在85%以上，二是站在陽臺(tái)上，能從不同角度或多或少看到錢塘江。尤其是位于33樓的大平層，面對(duì)著一線無敵江景。站在大平層的陽臺(tái)上，能俯瞰小區(qū)的排屋區(qū)，能看到美麗的臨江護(hù)塘河，能毫無遮擋地眺望浩瀚的錢塘江。
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下沙沿江有十多個(gè)小區(qū)，每個(gè)規(guī)模都不小，小的有1000多戶，大的有5000多戶。算下來，少說有幾萬人生活在這里，生活氣息非常濃郁。光是學(xué)校，這里就有觀瀾小學(xué)、聽濤小學(xué)、學(xué)正小學(xué)、養(yǎng)正學(xué)校等。
養(yǎng)正學(xué)校
相比之下，小區(qū)房齡較新的是宋都晨光國際，最后一批房源2014年開盤。這個(gè)小區(qū)品質(zhì)較好，園區(qū)內(nèi)有泳池，人車分流，距離地鐵1號(hào)線下沙江濱站C出口400多米，所以成交均價(jià)也略高一些。根據(jù)我愛我家的數(shù)據(jù)，宋都晨光國際均價(jià)30583元/平方米。
下沙江濱站C出入口
與晨光國際隔了一條25號(hào)大街的世茂江濱花園碧景灣，幾乎全部樓幢都正對(duì)錢塘江，距離地鐵站也比較近，成交均價(jià)跟保利東灣差不多，2.7-2.8萬元/平方米。
相比之下，保利東灣雖然離地鐵遠(yuǎn)了點(diǎn)，但作為板塊內(nèi)為數(shù)不多的自帶泳池的小區(qū)，品質(zhì)還是可以的。分四期開發(fā)的保利東灣，擁有3000多住戶，戶型面積從50多平方米到200多平方米，有平層有躍層，有高層有排屋，可選品種比其他小區(qū)更豐富。
保利東灣的草坪
而且在下沙沿江，保利東灣的得房率是最高的，普遍在85%以上，有些甚至達(dá)到90%。2.7-2.8萬元/平方米的均價(jià)，在板塊內(nèi)屬于中上，使得總價(jià)也可控。一套56-58平方米的房子，總價(jià)150-160萬可以拿下。
諸多因素綜合起來，使得保利東灣的活躍度始終在線。阿唐說，尤其是小戶型，很適合參加工作不久的年輕剛需。
要說缺點(diǎn)，板塊內(nèi)沒有大的綜合體是個(gè)遺憾。目前較近的消費(fèi)去東東
和達(dá)城，稍遠(yuǎn)一點(diǎn)可以去金沙湖天街或高沙印象城、吾角天街。各個(gè)小區(qū)底商也是個(gè)不錯(cuò)的選擇，所有底商中以保利東灣的底商最受歡迎，超市、餐飲、SPA，樣樣不缺。
基本上，這里的生活悠閑自在，波瀾不興。
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最近起了一點(diǎn)小波瀾的，是關(guān)于世茂廣場(chǎng)要造天街的消息。地鐵1號(hào)站下沙江濱站C口附近，外墻斑駁的世茂江濱商業(yè)中心醒目而扎眼。自從2013年世茂廣場(chǎng)的股權(quán)被轉(zhuǎn)讓，2015年停工至今，這個(gè)綜合體就幾經(jīng)易手，命運(yùn)多舛。最近一則招標(biāo)公告進(jìn)行了公示，確定是由天街的運(yùn)營方中標(biāo)。由此坊間猜測(cè)，極有可能變身“輕資產(chǎn)運(yùn)營”的天街，就像高沙的吾角天街、九堡的國芳天街那樣。那么，這里將成為錢塘區(qū)的第四座天街，下沙沿江的第一座天街。
矗立多年，能變身天街嗎？
如果天街成真，最大受益者將是距離最近的宋都晨光國際。事實(shí)上，日常成交量不大的晨光國際，10月份至今已經(jīng)成交了4套房源，大有追趕保利東灣之勢(shì)。阿唐認(rèn)為這就是天街的利好，在他看來，天街消息就像給晨光國際注射了一針強(qiáng)心劑，令其“枯木逢春”。因?yàn)橹皫讉�(gè)月，晨光國際的二手房幾乎停滯不前，鮮有成交。
晨光國際小區(qū)
對(duì)晨光國際小區(qū)比較熟悉的中介小力持不同意見，他覺得晨光國際最近的多宗成交，是一種正常交易的巧合。“買賣雙方價(jià)格談攏了，也就成交了。”聽小力說，這周有套130多平方米的三室兩廳，以前房東掛400萬帶車位，后來降到375萬，買家順利下單。
還有一套135方的中間套，也差不多是這個(gè)總價(jià)成交的。四開間朝南，精裝修，很受買家歡迎。
天街的消息也確實(shí)有些擾亂房東的心緒。有幾個(gè)房東把價(jià)格上調(diào)了5萬、10萬，不過整體影響不大。
天街什么時(shí)候能落成，誰也說不清，但總是令下沙沿江人期待的事情。如果真到天街要落定那天，不管阿唐還是小力，都認(rèn)為絕對(duì)能讓板塊價(jià)值拔高一個(gè)臺(tái)階。
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一個(gè)板塊的成熟度，衡量標(biāo)準(zhǔn)之一是小區(qū)周邊中介門店的數(shù)量。下沙沿江的小區(qū)底商，隨處都可以瞥見幾家中介門店。什么樣的人會(huì)來買下沙沿江的房子呢？一半以上的買家，來自在下沙及周邊工作的年輕人，這些人是剛需置業(yè)。在剛需戶型中，80多方最受歡迎。
中介小陳上半年就開了一單，一個(gè)在創(chuàng)意工業(yè)園工作的年輕人，因?yàn)橐Y(jié)婚，在小陳的推薦下買了一套二手房做婚房。世茂江濱花園碧景灣的88平方米的兩室兩廳，總價(jià)220萬，單價(jià)2.5萬元/平方米。
江濱花園碧景灣
200萬出頭的總價(jià)，甚至是不到200萬，對(duì)年輕人來說，還是非常友好的。還有一些買家，目標(biāo)鎖定100平方米以上的改善戶型及150平方米以上的大戶型。這部分買家大部分來自周邊置換人群，賣掉小房子，換套大房子，屬于板塊內(nèi)循環(huán)。如果看好找房的公開網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)大戶型的成交雖然不如小戶型頻繁，但也時(shí)不時(shí)出現(xiàn)。幾乎每個(gè)小區(qū)在今年都有大戶型成交，基本上每個(gè)月，也都有大戶型賣出去。 比如說10月17日，保利東灣600萬總價(jià)成交了一套210平方米房源。晨光國際9月28日成交一套186平方米房源，總價(jià)422萬元。阿唐說，受市場(chǎng)行情影響，下沙沿江的成交量總體是下降的，保利東灣目前的成交量也只有以前的一半，單價(jià)也相應(yīng)有所降低，尤其是大戶型，差不多2萬元/平方米出頭的單價(jià)，讓入手大戶型可以少付大幾十萬，甚至近100萬。所以一些價(jià)格合適的大戶型，很快會(huì)被秒掉。
不光板塊內(nèi)置換，有時(shí)也能碰到市區(qū)過來的購房者。
上周阿唐就帶看了一個(gè)市中心過來的客戶，帶他在世茂江濱花園一連看了5套200平方米以上的大戶型�？蛻羰切潞贾萑�，來杭州20多年了，無意中發(fā)現(xiàn)下沙沿江不錯(cuò)，想買套江邊的大房子退休了來養(yǎng)老。不論何時(shí)何地，擁有一套大房子，總是很多人的夢(mèng)想。
我有一個(gè)音樂家朋友，住著觀瀾時(shí)代云邸260平方米的大平層。9年前入手時(shí)，新房單價(jià)8000多元/平方米。他工作地點(diǎn)在錢江新城，每次沿著漂亮的之江東路開車上班，都是一種享受。他說自己很喜歡下沙。他的房子正對(duì)著江，端杯咖啡站在陽臺(tái)上，看著錢塘江，看著下沙大橋，心情舒適。偶爾，他也會(huì)對(duì)著錢塘江練習(xí)長號(hào)。那種時(shí)候，江水綿延，號(hào)聲嘹亮，想必別有一番風(fēng)味吧？
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關(guān)于下沙，很多人可能知道下沙大學(xué)城，很多人可能到杭州“小三亞”金沙湖打過卡，但是對(duì)下沙沿江，卻未必很多人會(huì)了解。跟一些網(wǎng)紅板塊相比，下沙沿江有些安靜，新房斷供多年，可拍賣的土地也有限。配套成熟，但又有點(diǎn)缺憾。價(jià)格洼地，卻又會(huì)讓人怦然心動(dòng)。它就這樣安靜地接納著那些剛工作、實(shí)力不雄厚的年輕人，見證著一些家庭從小房子到大房子的過渡，也幫一些人實(shí)現(xiàn)“擁有一套大房子”的夢(mèng)想。雖然在樓市上聲浪不大，但下沙沿江一直在變得更好。
風(fēng)景優(yōu)美的下沙沿江 圖源：錢塘發(fā)布
錢塘快速路開通后，從武林廣場(chǎng)到下沙沿江，車程不到半小時(shí)。這里有“最美綠道”，也有江邊的濕地公園，每到周末，不少家長支起帳篷，在那里聚餐、遛娃�？赡軟]辦法成為頂流，房價(jià)也未必能沖上多高，但宜居性不比一些熱門板塊差。當(dāng)然，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)也不錯(cuò)，工業(yè)園、東部灣總部基地等，還會(huì)推著它繼續(xù)蛻變。曾經(jīng)炒房客青睞的地方，如今成為房住不炒的宜居圣地。而像我這種會(huì)被江景圈粉的人，如果退休后到這里買套大房子養(yǎng)老，也未必不可行。當(dāng)然了，如果地鐵線路再多點(diǎn)，高端綜合體也建起來，再有兩三好友為鄰，真是人生美事。
來源：杭報(bào)房產(chǎn)
