| PART 1 |
▲楊公堤-丁家山
2023年春的杭州二手樓市，經(jīng)過了2-3月短暫的報(bào)復(fù)性成交，4月成交量數(shù)據(jù)又回落到了7000出頭，相比三月的10213套，環(huán)比降了近3成，引得唱衰哀嚎聲不絕；
實(shí)事求是，這個(gè)成績雖難以回到2021年10029的輝煌，但同比去年3983套還是回暖很多，說不上金三銀四，也不至于鐵三銅四。
讓許多房東開始擔(dān)心的，其實(shí)是剛熱又墮入急凍的行情，也會讓意向購房者心生觀望。
對此，筆者的判斷是：不會大寒，但會溫吞吞一陣。
寒涼的一面，今明兩年杭州（不計(jì)富陽、臨安）有近250個(gè)新盤交付，且2020-2021銷售的次新房投資比例不小，必然對本就高庫存低流速的二手市場造成沖擊，引起厝火積薪的憂患。
溫?zé)岬囊幻妫?/b>其一，目前二手房的購房資格限制不可謂不寬松，剛落實(shí)的大專落戶，對樓市需求池又入了許多活水；
▲杭州放寬大專落戶新政 | 市府官網(wǎng)
其二，在經(jīng)歷了近一年的以價(jià)換量和投資客撤出后，計(jì)算資金和稅的成本，許多在售新房板塊的倒掛事實(shí)上已微乎其微，當(dāng)這些板塊的新房戶型在變大、公攤面積在變大、品質(zhì)在簡配、車位問題在突出時(shí)，淘寶二手的可買性不啻水漲船高。
因此，一熱一冷之間，溫吞吞則會形成常態(tài)，沒有政策“大風(fēng)吹”之前，月成交量預(yù)計(jì)在5-6k的榮枯線上下持續(xù)一段時(shí)間。當(dāng)然，對大部分房東來說，意向房客糾結(jié)到成交的時(shí)間又要延長了，畢竟貨比三家變貨比五家了。
這種情勢下，二手怎么買？想買的有啥小妙招？
今日推文，二手淘寶，多去看看被忽視的“中年房”。
| PART 2 |
▲錢塘門外-游船碼頭
“正向置換要積極”，從去年開始，這就是房叔公號反復(fù)推給購房者的行動(dòng)邏輯。
正向二字，內(nèi)容很多元，無論是從郊區(qū)到主城，從外省到杭州，從老破小變成新房，地段、城市、學(xué)區(qū)，只要在樓市分化的浪潮里往上走就可以。
但凡事一分好壞，人心就容易只分黑白，二手房尤其如此。
對大部分小白或者對杭州不甚了解的購房者來說，二手房實(shí)在太難了，看不懂沒概念也不會挑，很容易將房子簡單視作只有兩類：老和新。
只要不是限售期左右的次新房或者新房，統(tǒng)一歸類成老房子，不是老破大就是老破小，都不可以買。于是，行動(dòng)簡化成“要么搖新房，要么看看5-6年房齡內(nèi)的次新”。
這個(gè)階段的房子，“曝光度”和“網(wǎng)紅度”最高，最容易吸睛也最容易使人視野狹窄。
舉個(gè)例子，提到申花，所有媒體平臺翻來覆去會提古翠隱秀、宜和園、金茂府、融信ARC、養(yǎng)云靜舍這幾個(gè)，提到未科就是三兄弟，提到TOD、立體城市和社區(qū)，就提天空之城、楊柳郡，提疊墅就說湖境云廬、西溪云廬；
仿佛這些代表性的次新樓盤就涵蓋所在板塊二手的全部，這幾個(gè)次新盤的近期價(jià)格和帶看頻次就代表了板塊所有的熱度，剩下要么是等開盤的新房，其他就默認(rèn)是“新村、苑”的老破小和回遷房。
▲靈隱-飛來峰
麥克·盧漢有經(jīng)典理論：媒介即信息。當(dāng)你每天反復(fù)刷到的流媒體都在強(qiáng)化某個(gè)部分，你可以輕易忘記整體，以點(diǎn)帶面，以偏概全。
有沒有可能，咱們的產(chǎn)權(quán)年份是70年的，30-40年的可以算老破小，20年以內(nèi)的小區(qū)盡管沒什么人提，但其實(shí)不少性價(jià)比很香，房東也更容易出手？
還有沒有可能，大家都是二手房，都是利好基本出盡，增值微弱的屬性，更老的房子泡沫小，還有次新沒法比擬的優(yōu)勢？
更有沒有可能，“次新紅盤”投資客比例高得多，掛價(jià)虛高不急又難砍價(jià)？
如果你認(rèn)可這種可能還挺大，不妨在看養(yǎng)云的時(shí)候看看隔壁的
上尚庭，看古翠隱秀時(shí)候看看對街的金茂悅，類似種種。
次新要看，也要多關(guān)注“中年房”，它們或許才是更容易淘寶和撿到筍盤的地方，因?yàn)樯儆腥岁P(guān)注。
| PART 3 |
▲望江-德壽宮
什么是“中年房”？說文解字，在杭州，2006-2014年拿地的房子，交付大致在2008-2016年，是比較符合“中年房”的概念的。
這類房源有幾大特點(diǎn)：
1、06年是“勾地”制度全面推行的一年。“勾地”抄的香港，到內(nèi)地叫招拍掛公開“預(yù)申請”制度，06年后，土地信息不透明、暗箱操作、設(shè)“蘿卜坑”的事就極少了，即06年后拿地的房子，房源所在這塊地不容易“潮”，潛在地價(jià)穩(wěn)。
▲香港-維港夜色
2、06年，也是著名的70/90政策（70%房源在90㎡以下）推行的第一年，杭州直到14年才取消。因應(yīng)這個(gè)政策，杭州誕生了許多兩本證，也在
“偷面積”領(lǐng)域頗有建樹，著名的案例比如“
錢塘山水”、“美哉美城”、“風(fēng)雅樂府”等等；
▲美哉美城-134㎡做出五室兩廳，部分房源帶花園
這期間，常規(guī)偷十幾平，厲害的偷出個(gè)20㎡+都不是問題，套內(nèi)挑空、設(shè)備平臺、可敲飄窗、后澆陽臺、圍合私院、假公共玄關(guān)，套路很多；
房產(chǎn)小白如果沒概念，大可以去看看東海·閑湖城棲霞灣，拿著戶型圖去看樣板間，就明白什么叫當(dāng)年的“真實(shí)得房率”，如今市面上的170+㎡的戶型，筆者敢說，和中年房計(jì)容的139㎡，真不一定誰比誰大。
買房子，真金白銀得到的第一實(shí)惠永遠(yuǎn)是“使用面積”，反過來說，同個(gè)板塊一樣學(xué)區(qū)、差不多面積，得到實(shí)惠的是價(jià)格。
3、這個(gè)時(shí)間段沒有限價(jià)，沒有倒掛，也沒有大量的新杭州人的置業(yè)需求，開發(fā)商主要靠產(chǎn)品升級賣房。以2010年前后外省高周轉(zhuǎn)房企大舉進(jìn)軍杭州分界，是杭州樓市的黃金白銀時(shí)代；
相當(dāng)多本土房企在這期間對產(chǎn)品的投入和用心程度，現(xiàn)在4個(gè)月開賣根本沒法比擬，會所、風(fēng)雨連廊、落葉大喬木、景觀堆坡、假山水系、雕塑、石材干掛、獨(dú)棟產(chǎn)品、系統(tǒng)窗，隨便列幾樣現(xiàn)在90%的新房幾乎絕跡。
▲彩虹城-跌水、喬木、景觀
過去的時(shí)光慢，真金白銀花在看得見的東西上，筆者比較俗，覺得吃起來比“餅”香。
4、中年房業(yè)主老杭州人多，投資客少，談的空間大。
在目前的行情下，老杭州房東有大量的置換打新、正向置換的需求，正好可以和想二手上車的購房者形成供需關(guān)系。
比如最典型的學(xué)區(qū)房，是購買二手的購房者最大塊的訴求。
▲楓華府第-西湖區(qū)普通學(xué)區(qū)-改善均好極佳
杭州人經(jīng)常出現(xiàn)的情況，十城門里老頭兒有一套強(qiáng)學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在住城門外一套普通學(xué)區(qū)房，但此“普通”也是相對“西湖區(qū)、拱墅區(qū)”的其他學(xué)校，放周邊區(qū)依舊非常強(qiáng)；
房東用不到想賣，購房者又需要，前兩年還貪心想多賺點(diǎn)，今年眼見了不好走，租金也大降，好談。
再比如一些特別的地段，最明顯的就是未科。未科很適合新杭州人，但再好也沒幾個(gè)老杭州會去住，對后者來說只是一筆多年前放在倉前、五常和閑林的投資，目前未科均價(jià)據(jù)最高點(diǎn)降了近3成，不想走長線自然會尋求出手，挖到筍盤的概率也大。
5、熱度過去，炒作少，容易被忽視，卻成為更成熟、價(jià)格更穩(wěn)定的居住區(qū)。
舉一個(gè)簡單的小例子，比如申花的金茂悅，16年底建成房源，古翠隱秀2022年夏交付，差了近6年，位置幾乎挨著。
▲金茂悅-古翠隱秀區(qū)位
以下是兩個(gè)樓盤的近似面積戶型對比，金茂悅128㎡，是小戶型樓盤中的大戶型，掛牌5.8w/㎡的高樓層?xùn)|邊套，套內(nèi)100.74㎡，總價(jià)750w有的談；
▲左-金茂悅128㎡邊套；右-古翠隱秀121㎡邊套
古翠隱秀，121㎡，是大戶型樓盤中的小戶型，掛牌價(jià)7.3w/㎡，低樓層，套內(nèi)約96㎡，掛牌總價(jià)880w，已經(jīng)找到最低的掛牌單價(jià)了。
得房率一致，學(xué)區(qū)一致，前者南向沿河，滿五，景觀用料和層次更好，靠近城西銀泰，后者北向沿河，更年輕和四面鋁板，靠近大悅城，各種意義上的平分秋色，但算上車位和稅及殺價(jià)，目前實(shí)際成交差出200w很正常；
試著再細(xì)想，前者的掛牌均價(jià)現(xiàn)在穩(wěn)在5.5-6.5，后者是7.5-9；過五年，是后者價(jià)格起飛拋開后者，還是后者企穩(wěn)逼近前者，哪個(gè)是大概率事件？
這樣的例子，每個(gè)板塊都能找到近似的對比，筆者并不是否認(rèn)優(yōu)質(zhì)次新房的價(jià)值，但其預(yù)期價(jià)值都已經(jīng)體現(xiàn)在價(jià)格上了，而中年房，買的卻都是看得到的確定價(jià)值。
本來嘛，在二手房上大談未來預(yù)期，也是很吊詭的事情，既然未來這么好，價(jià)格能上天，那你捂著別賣嘛。
| PART 4 |
▲九溪煙樹
正向，不代表從40分非得懸梁刺股，猛沖到90-100，量力而行，求個(gè)80分，給身體和錢包留點(diǎn)余地，把雞蛋分點(diǎn)到別的籃子，不也挺好。
來源：杭州房叔
