先來問一個問題,你知道疫情下,哪個城市的房產最受全球投資者的青睞嗎?
答案是,東京。
據房地產服務巨頭仲量聯行(JLL)的調查顯示,2020年1—9月歐美等國的不動產投資額逐漸減少,東京的不動產投資額達到193億美元(約2兆日元),居世界首位。排在東京后面的是首爾、倫敦、巴黎和紐約。
這是自2008年雷曼危機之后,東京首次成為前三季度的第一位。2019年同期,東京的排名還在第4位。
說起日本的房地產,很多人的第一反應是“房地產泡沫”,以及泡沫破裂后的房價暴跌和居民財富急劇縮水,這也是日本“失去的二十年”的一個縮影。
如今,看似日本房地產出現了一些回暖跡象,但實際上眾多國民仍未擺脫房地產泡沫破滅帶來的創(chuàng)傷。
今天,小巴想來講一講上世紀九十年代日本房地產泡沫破裂以來,關于日本人與房子的愛恨糾葛。
曾經的“土地神話”
先從歷史說起。
1978年,第二次石油危機爆發(fā),此后美國陷入嚴重的貿易赤字和財政赤字。
美國為了把東西賣出去,想了個大招:讓美元貶值,促進出口。
在此背景下,1985年9月,美、德、法、英、日五國簽訂了《廣場協議》,五國聯手來干預外匯市場,讓美元貶值。
協議國拋售美元,帶動全球投資者的拋售狂潮,美元如愿大幅貶值。這也帶來協議國貨幣兌美元匯率出現程度不一的升值。
其中,日本遭殃了。短短三年,日元大幅升值86.1%。這導致日本出口受阻,為此,日本政府采取的對策是:放水,放松信貸,擴大內需。1986到1987這一年時間,日本央行5次下調利率,貼現率降到歷史最低。
市場上流動的錢巨多,利率又巨低,于是大量的錢流向樓市和股市。隨之而來的是,股價扶搖直上,房價地價暴漲。
日本國民紛紛跑去貸款買房、買地。在經濟增長較好的年份,買一棟房子持有幾年再轉手,就能賺得盆滿缽滿。
到1990年,日本房地產到達巔峰時期,東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價指數比1985年上漲了約90%。東京都的地價更是高到可以買下整個美國。
流動性過剩和低利率帶來的假象,讓日本老百姓對“土地神話”深信不疑,堅信不動產會永遠漲下去。
炸彈已經悄悄埋下,日本政府坐不住了,主動擠泡沫,上調利率,收緊信貸。到了1991年,日本商業(yè)銀行已停止了對房地產業(yè)的貸款。
政策效果立竿見影,日本房地產掉頭向下。比如,1991年東京的房價在3個月內暴跌65%,無數高位接盤的日本國民從千萬富翁變成千萬負翁。
經濟學家任澤平這樣描述當年的日本:居民財富大幅縮水,企業(yè)資產負債惡化,銀行不良資產率上升,政府債臺高筑。日本政治影響力下降,超級大國夢破滅。
此后的日本開啟了那“失去的二十年”,而房地產的暴跌就是其中的一個縮影。
從“不動產”到“負動產”
在“土地神話”時代,日本人跟今天的中國人一樣熱衷買房。但房地產泡沫破滅之后,日本人變得談房色變。
彼時,房子和土地被稱作“不動產”,如今則有了一個新名詞——“負動產”。因為從資產的角度,在日本持有房產或土地,大概率不會迎來資產的升值,甚至是貶值,而且還得費時費錢去“養(yǎng)”它。
為什么說是“養(yǎng)”?
在日本,房屋和土地產權為永久產權,這固然是好事,壞處在于得繳房產稅。準確地說叫固定資產稅,稅額為房產估價的1.4%。假設一套房子估價1000萬日元,那么每年的固定資產稅支出是14萬日元,10年就是140萬日元。
除了固定資產稅,物業(yè)費也是少不了的。如果買的是公寓,則需要每月繳納管理費。
旅居日本多年的《日本新華僑報》總編輯蔣豐告訴小巴,在日本,普通房子的壽命只有25年,接近25年房齡的房子,要出售的話,折損率非常大。當然,也可以選擇拆除房子賣地皮,但如果房子所在的地理位置很偏,那么地皮同樣賣不上價。況且,日本的人工費不便宜,光是拆除房子就得要幾百萬日元的開支。
面對“負動產”:年輕人拒絕繼承,老年人急著出手
2018年,日本國土交通省向全日本5000名閑置土地所有人展開了一項網絡調查,面對閑置的土地,有47.4%的人表示“有時會感到(持有閑置土地)有負擔”。而通過繼承上一輩遺產的土地持有者中,有51.4%的人認為“有負擔”。
顯然,許多年輕人用腳投票,拒絕繼承祖父輩留下來的“負動產”。
在日本,房產繼承并非是強制的,根據日本民法,房產所有者過世后,如果他沒有配偶、子女,那么健在的父母、孫子女、兄弟姐妹以及其子女、甚至他們的后代都有繼承權。
如果子女和孫輩都沒有去辦理繼承手續(xù),一個老房子經歷幾代人之后,房子的法定繼承人就會多達幾十甚至上百位。
這樣的房產在日本被稱為“所有者不明土地”。據所有人不明土地問題研究會估算,日本的所有者不明土地率高達20%。也就是說,日本有20%的土地居然無人認領。
蔣豐告訴小巴,據他觀察,日本年輕人對祖父輩位于偏遠地區(qū)的房產和土地敬而遠之,他們最喜歡的是“衣柜貨幣”,因為很多日本老年人不習慣去銀行存款,也有的為了規(guī)避遺產稅,喜歡把現金存放在家里的衣柜里。
年輕人嫌棄上一輩留下來的“負動產”,老年人當然知道,他們也盡力不把“負遺產”留給孩子。
在《朝日新聞》記者調查走訪撰寫的《負動產時代》一書中,有這樣一個案例,1991年,在房價巔峰期,一位日本人花1300萬日元買下了靜岡縣伊豆半島一塊300平米的丘陵。從這塊地可以直接望見富士山,當時他的愿望很美好,等退休了蓋一棟房子,在這里安度晚年。
后來別墅沒有蓋成。26年后的2017年,他以10萬日元轉手了這塊地,僅為買價的1/130。同時,他還向中介繳納了21萬日元的手續(xù)費和廣告費。也就是說,賣掉這塊地的所得是-11萬日元。
這筆買賣巨虧,卻讓這位78歲的老人松了一口氣。因為如果不賣掉,資產并不會升值,而且每年需繳納4.6萬日元的別墅用地管理費及和7000日元的固定資產稅。
在日本,這樣的事太正常不過,甚至許多老人因為迫切想要出售房子,被騙子鉆了空子,最后房子沒賣成,又被騙走一筆錢。
而對房產有著復雜情緒的不僅是日本國民,還有日本政府。
日本《朝日新聞》報道過這樣一個新聞,41歲的鹿島先生接受了父親生前贈予的23000平方米山林,因為繳稅負擔重,他想直接捐給政府,但政府拒絕了。
為了這個事,鹿島先生還專門去打官司,結果法院判定他敗訴,判決書是這樣寫的:原告想將繼續(xù)持有山林帶來的稅費負擔轉嫁給政府,屬于濫用權利,予以駁回。
顯然,日本政府也在為房地產泡沫破裂買單。例如前面提到的因為子女不愿意繼承房產和土地,導致其法定繼承人多達幾十上百人,無人認領的房屋不斷增加,使得被閑置的“鬼屋”越來越多。
這些“鬼屋”妨礙城市規(guī)劃,影響市容市貌,說不定哪天掉下來一片瓦片,砸傷過往的行人。但日本政府卻不能貿然拆除,因為既沒有這個經濟能力,又沒有這個法律依據,而想要聯系上幾十上百位的法定繼承人,又是一項耗人力耗時間的工作,于是只能先出點錢,在“鬼屋”的外圍釘上木板來過渡一下。
近年來,日本房地產出現景氣的跡象
日本房地產泡沫破裂對日本經濟和國民的傷害很深,但另一方面,近年來日本房地產也進入了緩慢復蘇的階段。這主要得益于前首相安倍上臺后推出的大幅金融寬松、開放入境游等政策,以及此前日本申奧成功帶來的提振作用。
據野村東方國際證券發(fā)布的《日本房地產投資洞察 》,2010年—2019年,美國房價漲幅約26%,加拿大房價漲幅約43%,日本房價漲幅為14%左右,雖然不高,但也是有回暖的跡象。
日本的房子價格不高,稅費卻不低,而其吸引國外投資客的一個重要原因,是日本大城市房產的租金回報率還不錯。
從全球大城市看,日本東京、大阪的高端住宅房價和同等規(guī)格的城市相比并不算高昂,但從租金收入水平看,東京、大阪還是挺有競爭力的。
當然,最亮眼的還是去年疫情下,2020年1-9月東京的不動產投資額排在世界首位,把紐約、倫敦等大城市甩在了后面。此外,去年東京都首都圈的二手公寓也出現了增長,尤其是8月相比2019年同期增長了18.2%。
蔣豐告訴小巴,疫情之下日本城鄉(xiāng)接合部的房子變得走俏。因為大城市人口密集區(qū),防控政策更加嚴格,而且疫情使得很多人宅家工作,這時人們就更渴望在人口不那么密集的城鄉(xiāng)接合部擁有一處寬敞的房子。
最后,回顧這幾十年日本房地產的曲折走勢可以發(fā)現:泡沫越吹越大,總是令人上癮;而泡沫破滅后的創(chuàng)傷,需要歷經好幾代人,才能慢慢消化。
參考資料:1.《負動產時代》,日本《朝日新聞》采訪組2.《房地產周期》,任澤平 3. 《日本的“負”動產》,新井一二三專欄
來源:吳曉波頻道