在杭州，說起受學(xué)區(qū)影響而身價(jià)大漲的小區(qū)，耀江文鼎苑總是能第一時(shí)間浮現(xiàn)在人們腦海里。十多年前，耀江文鼎苑首開，均價(jià)僅8600元/㎡。為了賣房，開發(fā)商引入學(xué)軍分校。即便如此，文鼎苑在新房時(shí)期，還經(jīng)歷過“打折促銷”、“首付兩成”的低谷時(shí)期。
此后，文鼎苑憑借“雞娃”和“孟母”聞名于杭州學(xué)區(qū)房圈，其學(xué)區(qū)——學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū)風(fēng)頭一度蓋過學(xué)軍小學(xué)本部。
隨著市場(chǎng)上行，文鼎苑價(jià)格也隨之水漲船高，2020年開始，文鼎苑成交均價(jià)就開始超過7萬元/㎡，小戶型的成交單價(jià)甚至到達(dá)10萬元。
去年最高成交單價(jià)突破12萬
今年大都回落到8萬左右
2021年3月6日，文鼎苑一套58.66㎡的小戶型房源以746萬元成交，單價(jià)高達(dá)12.7萬元，飽受爭(zhēng)議。實(shí)際上，翻看文鼎苑2021年的掛牌記錄，當(dāng)時(shí)不少房東都把掛牌單價(jià)漲至了12萬元左右。也是當(dāng)時(shí)漲得最猛的學(xué)區(qū)房小區(qū)。
去年下半年開始，杭州二手房市場(chǎng)開始下行，學(xué)區(qū)房也無法獨(dú)善其身，文鼎苑價(jià)格下滑嚴(yán)重。2021年10月，錢江晚報(bào)記者曾在文鼎苑調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)88㎡的戶型掛牌總價(jià)已經(jīng)從最高時(shí)的1080萬元下降至780萬元，三個(gè)月降了300萬元。當(dāng)時(shí)88㎡的戶型房源成交單價(jià)在8.5萬元左右，130㎡以上的大戶型成交單價(jià)在7.5萬元左右。
今年以來，市場(chǎng)行情并未轉(zhuǎn)好，二手房月成交量持續(xù)在低位徘徊。受其影響，文鼎苑的成交價(jià)仍在下探。
今年5月，錢報(bào)美好生活研究院的數(shù)據(jù)顯示，文鼎苑87㎡的房源成交單價(jià)約7.56萬元。
直到最近，文鼎苑附近的一家中介門店經(jīng)紀(jì)人告訴記者，前兩天剛簽約了兩套面積88㎡的房源，單價(jià)僅約6.8萬元。透明售房網(wǎng)上顯示，文鼎苑在8月17日簽約的一套162㎡房源，單價(jià)僅6.5萬元。而這個(gè)價(jià)格相比起最高點(diǎn)時(shí)，幾乎腰斬。
在另一家中介門店，記者也在一位經(jīng)紀(jì)人口中得到證實(shí)，“上周有套16樓的88㎡中間套598萬成交，這兩天又有同戶型的24樓房源，最后成交價(jià)是610萬元，成交單價(jià)都在7萬元以內(nèi)，而且樓層都不差。”
據(jù)這位中介描述，去年他賣過最貴的一套文鼎苑88㎡，成交單價(jià)也超過12萬，但今年沒有一套過10萬，“現(xiàn)在這批88㎡的性價(jià)比很高，應(yīng)該說是近兩年的低位了，周邊不帶學(xué)區(qū)的類似房源，總價(jià)550萬元左右，新一點(diǎn)的總價(jià)也要580萬元。”據(jù)中介的說法，目前的價(jià)格已經(jīng)跌回2017年末、2018年初的水平。
只有15%的房源掛牌單價(jià)低于8萬元
成交速度明顯放緩
不過，從掛牌上來看，文鼎苑的房東預(yù)期仍然較高。貝殼App上顯示文鼎苑共有135套掛牌房源，其中僅有21套房源掛牌單價(jià)低于8萬元，占15%。其余大部分房源的掛牌單價(jià)仍在10萬元左右，甚至超過了11萬元。
房東的高預(yù)期也直接影響了成交量，據(jù)中介的說法，今年以來，文鼎苑一共只成交15套房源。而錢江晚報(bào)曾報(bào)道，去年3月，文鼎苑就簽約了11套房源。今年8月成交了4套，單價(jià)都只有6.5萬元左右。一位文鼎苑的業(yè)主告訴記者，8月賣房的人里，就有自己的鄰居。由于小孩已經(jīng)上完學(xué)，他就把89㎡的房源出售，騰出房票去搖新房。“他是新房時(shí)期就買的文鼎苑，單價(jià)不到1萬元，現(xiàn)在賣出的價(jià)格對(duì)他來說也不算虧。”
另一家中介門店的數(shù)據(jù)顯示，該公司近半年來只有4套文鼎苑房源成交，均為小戶型，成交均價(jià)從7.7萬元/㎡-9.1萬元/㎡不等。
來源：錢報(bào)杭州房產(chǎn)
