沒有對(duì)比，就不知道差距。
杭州我愛我家市場(chǎng)研究院最近發(fā)表了相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，結(jié)果顯示，2020年杭州全市（不含臨安）二手房成交約10.2萬套，相較2019年的8.1萬套增長(zhǎng)約25%。
其中，在蕭山區(qū)二手房成交榜單上，奧體兩大紅盤天璞御園（即龍湖天璞）和華奧時(shí)代奧城同時(shí)上榜，按成交套數(shù)計(jì)，高居第4、5位。
2020蕭山區(qū)二手房成交前十小區(qū)（數(shù)據(jù)來源：我愛我家）
龍湖天璞于2019年底交付，共981戶，有高層和洋房。根據(jù)我愛我家的數(shù)據(jù)，去年天璞一共成交了128套。
換算下來，換手率高達(dá)13%。
時(shí)代奧城于2020年初交付，規(guī)模較天璞稍大，共有約1200戶，且均為高層。
數(shù)據(jù)顯示，其去年一共成交了111套，換手率為9.25%。
也就是說，當(dāng)年赫赫有名的奧體三兄弟，其中兩位在交付僅1年后，2181套房子中，賣掉了239套，綜合換手率高達(dá)近11%。
一部天璞時(shí)代奧城的換手史，就是一部奧體房?jī)r(jià)的變遷史。
以天璞為例，去年3月，層樓小編曾實(shí)地探訪當(dāng)?shù)刂薪殚T店。當(dāng)時(shí)主流的價(jià)格水準(zhǔn)在54000左右（高層，下同）。
比如，有一套6樓的139㎡，即將滿兩年，800萬帶車位，車位如果折算為40萬，房源單價(jià)在54676元/㎡；
還有一套8樓的117㎡，不滿兩年，660萬，折合單價(jià)56410元/㎡。
到了5月，龍湖天璞成交的房源，均價(jià)基本在5.7萬元/㎡左右。
而到了10月，天璞最低的成交單價(jià)，在6萬左右。如今，成交均價(jià)普遍在6.2萬上下。
天璞和時(shí)代奧城二手房?jī)r(jià)走勢(shì)
時(shí)代奧城的曲線也如出一轍。
去年3月，1套139㎡的戶型成交，樓層好，不滿兩年，總價(jià)790萬，算下來單價(jià)不到5萬7。
到了10月，二手房賣的最好戶型，高層139㎡和144㎡戶型，總價(jià)基本都在900萬上下。單價(jià)突破了6萬。
11月底12月初，時(shí)代奧城接連成交了兩套房源，一套138㎡、一套145㎡，網(wǎng)簽單價(jià)均超7萬。
從數(shù)據(jù)上看，在杭州，奧體“宇宙中心”的地位絕非浪得虛名，至少去年的二手房成交數(shù)據(jù)佐證了這一點(diǎn)。
同樣是成交量排名，主城區(qū)排在前五的樓盤分別是金地自在城、都市陽(yáng)光、景溪北苑、保利東灣、都市水鄉(xiāng)；
余杭區(qū)排前五的是廣廈天都城、西溪山莊、竹海水韻、未來公寓和翡翠城。
兩大區(qū)域幾乎都以老存量房源為主，沒有走勢(shì)特別兇猛的次新房。
雖然單看成交套數(shù)，整個(gè)余杭區(qū)跑在前面。其成交前17位的小區(qū)，成交套數(shù)都超過了蕭山區(qū)的第一位崇化小區(qū)。
像瀾天，換手率也超過了15%。
但根據(jù)我愛我家的數(shù)據(jù)，天璞和時(shí)代奧城去年二手房成交均價(jià)48051和50677。
不僅分列蕭山區(qū)最貴二手房的前兩位，放到全杭州，在90個(gè)成交最活躍的小區(qū)中，也均殺進(jìn)了前7，超過了余杭區(qū)所有上榜小區(qū)。
也就是說，天璞和時(shí)代奧城是典型的成交均價(jià)高、且成交活躍的次新二手房。
三兄弟中交付最晚的創(chuàng)世紀(jì)，最近也成功接棒。
自10月底交付以來，創(chuàng)世紀(jì)已陸續(xù)成交30多套。按這個(gè)速率，簡(jiǎn)單推算至全年，成交量也在200套以上。
剛剛網(wǎng)簽的一套89㎡，據(jù)中介說，真實(shí)總價(jià)620多萬，單價(jià)在7萬左右。
我們?cè)?jīng)說過，當(dāng)一個(gè)樓盤交付后，短期內(nèi)（比如一年）換手率超過10%，意味著這些樓盤當(dāng)初的買家中，投資客所占比重較大。
奧體三兄弟中，天璞和時(shí)代奧城所有房源在搖號(hào)政策實(shí)行前就已售罄，只有創(chuàng)世紀(jì)搖過兩次號(hào)，共736套房源參與，中簽率分別低至6%和3%。
當(dāng)年想托關(guān)系，買到一套天璞或時(shí)代奧城，幾乎是每一個(gè)杭州購(gòu)房者的夢(mèng)想。我認(rèn)識(shí)一個(gè)朋友，輾轉(zhuǎn)多個(gè)圈子，終于以不菲的代價(jià)，買到了其中一套。
以購(gòu)入價(jià)35000計(jì)算，55000出手，一套100多㎡，賬面獲利超過200萬。
而奧體紅盤換手率居高不下的另一個(gè)重要原因，在于接盤者中，同樣不乏投資客。
這就像股市中，有人吃完了他想要的波段，兌現(xiàn)離場(chǎng)；但其他一些看好后市的資金，認(rèn)為這個(gè)價(jià)位還有利可圖，就會(huì)接盤進(jìn)場(chǎng)。
像創(chuàng)世紀(jì)，因?yàn)橛行粜停ㄆ鸩?9㎡），接盤的基本都是投資客，甚至不乏溫臺(tái)人士。
杭州民間大V大老哥也接到不少深圳投資客的電話私信，點(diǎn)名要買創(chuàng)世紀(jì)的89㎡。
在他們眼中，7萬跟深圳一比就是白菜價(jià)，邊上的壹號(hào)院，不是號(hào)稱已經(jīng)有單價(jià)10萬成交了嘛！
放到整個(gè)城市層面，換手率較大的次新房，一般有兩種情況。一是單價(jià)較低的，比如當(dāng)年的江灣城、鐵建國(guó)際城等；
二就是像奧體這樣，差價(jià)較大，且整個(gè)前景被集體看好的區(qū)域。
所以，明年這份榜單上，大概率會(huì)有未來科技城的樓盤上榜。從多個(gè)維度衡量，未來科技城和奧體，都太像了。
一是不乏紅盤。你有天璞時(shí)代奧城創(chuàng)世紀(jì)三兄弟，我也有樾府檀悅印未來三網(wǎng)紅；
二是價(jià)差足夠大。未來科技城的限價(jià)，還是被牢牢摁在3字頭，而二手房已出現(xiàn)6萬單價(jià)成交，是肉眼可見的肥肉；
三是板塊擁躉極多。奧體打擁江發(fā)展和體育盛會(huì)概念，未來科技城強(qiáng)在產(chǎn)業(yè)旺盛。僅最近就傳出釘釘、字節(jié)跳動(dòng)、富士康等集體進(jìn)駐。
不過，正如股票一樣，換手率高固然意味著流動(dòng)性好、交易活躍，但同樣，也存在籌碼不穩(wěn)定，容易踩踏的風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，換手率高，往往意味著資金博弈的成分已經(jīng)高過了對(duì)基本面的判斷。
所以，除非基本面能持續(xù)的保持上升態(tài)勢(shì)，否則又怎么知道，接到的，不是最高那棒呢？
來源：層樓
