01
“半年不到，房價跌了近3萬一平。”
如此吊詭的一幕，發(fā)生在寸土寸金的南星橋。
坐擁“勝利名校”的
金隅學(xué)府，去年8月份，小區(qū)89㎡不帶車位，成功賣到了1120萬，折合單價高達12萬6；
現(xiàn)如今，樓層更好的89㎡，帶車位成交價不過950萬，折合裸價約10萬出頭（車位按50萬一個計）。
“這還是借小陽春的勢，去年四季度那才慘，價格降了都沒什么成交，連帶看都很少。”扎根南星橋多年的中介老胡感嘆道。
正在賣房的劉姐，也深有感觸。今年初，她將名下閑置的
贊成林風(fēng)89㎡出售，對外報價1000萬+，折合單價超11萬。
劉姐自認掛價不算夸張，與小區(qū)掛牌均價持平。
看房客戶也有，但讓劉姐脊背發(fā)涼的是，大多數(shù)人甚至連價都不還，看完就沓無音信。
中介勸劉姐掛價再降點，但她非常堅持：“這可是杭州首席豪宅區(qū)，還是勝利實驗+杭州中學(xué)的雙學(xué)區(qū)房！”不到1000萬，寧可不賣。
02
南星橋的這番境況在預(yù)料之外，也在情理之中。
去年底全國樓市在“三道紅線”下一齊變冷，杭州也無法獨善其身，二手房較巔峰時普遍都有一定程度回調(diào)。
再加上國家重錘學(xué)區(qū)房，金隅學(xué)府、贊成林風(fēng)這類戶型小但學(xué)區(qū)價值高的樓盤，自然回調(diào)更狠。
但劉姐的堅持，其實蘊含了更大的風(fēng)險：不僅要賭央行放水、調(diào)控放松，南星橋這批“二三線次新房”重回房價巔峰，還要防止新冒出來的“勝利學(xué)區(qū)房”截客。
對，說的就是剛官宣了勝利實驗學(xué)區(qū)的“明石七子”。
前不久，上城區(qū)在城東狂撒6所名校，城東新城的東城金茂府、森林海尚、東萊府、悅風(fēng)華、歸錦府、東潮府、景粼天著被劃入勝利學(xué)區(qū)，即勝利實驗分校（筧成校區(qū)）、勝利實驗中學(xué)。
一夜之間，這7個樓盤從杭州人見人嘲的學(xué)區(qū)“戰(zhàn)五渣”，搖身一變而為光芒萬丈的“勝利明石七子”。
那些剛好手握一千萬的“勝利學(xué)區(qū)追求者”，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)自己面臨更復(fù)雜的選擇題。
如果選擇南星橋，不論是劉姐的贊成林風(fēng)，還是同學(xué)區(qū)的水岸楓庭、康都紫軒，都是交付了十余年的老小區(qū)。88㎡只設(shè)計出兩房一衛(wèi)，不僅產(chǎn)品過時，就連給孩子一個獨立書房寫作業(yè)，都騰不出空間。
望江府、金隅學(xué)府這一批2015-2018年交付的次新房稍好，89㎡做到三房一衛(wèi)，朝北的房間雖不大，一家三四口除了早晚洗漱得排隊外，勉強也夠用。
如果把目光轉(zhuǎn)向“明石七子”，居住空間就豁然開朗。
勝利學(xué)區(qū)官宣后，明石七子的房東雖也騷動了一陣，但畢竟這里很少炒房客，他們知道，學(xué)區(qū)只是“補齊短板”，而非價格暴漲的助燃劑。
無論東城金茂府或森林海尚，掛牌價并無過多變化，甚至偶有急賣房東，主動降價。
像東城金茂府，1000萬出頭能買到149㎡的大四房兩衛(wèi)，還帶三恒系統(tǒng)；隔壁的森林海尚，3層中空玻璃還帶恒溫泳池，一套大四房便宜的只要700多萬。
目前，勝利新分校的品牌還未深入人心，明石七子也只有3個樓盤交付，之前鎖定南星學(xué)區(qū)的人還很少有考慮明石七子的。
但把時間軸拉長到5年，就不得不重估人心的變化。
到那時，勝利新分校聲勢日隆，新交付的東潮府、景粼天著等正值顏值巔峰，而南星橋老商品房又老了5歲，許多孟母會不會因此移情別戀呢？
03
購買學(xué)區(qū)房，本身是一道極為精密的算術(shù)題+應(yīng)用題。
首先，品牌之外，還需考慮學(xué)�？诒�。雖說南星橋和明石七子同屬勝利實驗，目前一個是有著多年教學(xué)經(jīng)驗的本部，一個是從零開始的分校。
但問題是，勝利實驗本部的成績也一直諱莫如深，未表現(xiàn)出碾壓級的實力，甚至?xí)r有一些奇怪的傳言。
再加上名校集團化的大戰(zhàn)略方針下，教師輪崗制已在運行，普通教師、優(yōu)質(zhì)教師都將在本部與分校之間，來回教學(xué)。同一套教學(xué)理念下，未來生源才是最重要的。
不論勝利實驗、還是勝利小學(xué)新城校區(qū)，之所以備受家長青睞，除勝利的學(xué)校傳統(tǒng)外，也離不開生源的純粹。
比如勝利實驗學(xué)校，原為勝利小學(xué)贊成校區(qū)（現(xiàn)已獨立），對口小區(qū)包括新綠園、春江名苑、水岸楓庭、藍色錢江、贊成林風(fēng)、金色家園、金色海岸、錢塘印象和
陽光海岸，清一色的改善+豪宅。
勝利小學(xué)新城校區(qū)，對口小區(qū)包括壹品、康都紫軒、望江府、侯潮府、金隅學(xué)府、錢江御府和聞潮尚庭，是年代更新的商品房。
相比之下，新開的勝利實驗學(xué)校筧成校區(qū)，對口小區(qū)除唯一一個回遷房小區(qū)白石嘉苑外，其余“明石七子”都是限價46500元/㎡買入的新商品房，同樣純粹。
這批業(yè)主實力或許不敵藍色錢江、陽光海岸和壹品等豪宅業(yè)主，但未必輸給贊成林風(fēng)、水岸楓庭和金隅學(xué)府等的房東。
生源平均質(zhì)量，與家長財富水平有一定相關(guān)性，但肯定不是簡單的正比關(guān)系。
只要家長的經(jīng)濟條件能滿足孩子學(xué)習(xí)（課外培訓(xùn)）的基本要求，主要比拼的還是天生智商和家庭氛圍。并沒有“越富的家庭，孩子成績越好”這樣的規(guī)律。
現(xiàn)在新老校區(qū)或許還有差別，但幾年之后，師資和生源抹平，“三個勝利”基本會在同一起跑線上競爭。
此外，由于“明石七子”當初沒有倒掛，業(yè)主里幾乎沒有投資客，將來入住更快，生源會迅速充實，出成績可能也會比想象得更早一些。
04
其實，前幾年杭州孟母瘋狂追逐學(xué)區(qū)房，主要還是這房子確實能一直漲，同時也是為自己買個心理安慰，內(nèi)心戲大約是這樣的：
我給孩子買了全杭州最好的學(xué)區(qū)房，做父母已經(jīng)盡力了。就算將來沒讀出來，至少學(xué)區(qū)房漲價了，還是一筆不錯的投資。
并沒有幾個人內(nèi)心真的相信：買套小小的學(xué)區(qū)房，孩子將來就能考上清北復(fù)交。
但現(xiàn)在，名校分校的成績雖還是未知數(shù)，但其“品牌光環(huán)”帶給孟母們的心理安慰作用是一樣的，擁有一套同樣有滿足感。
尤其是分配生制度下，升學(xué)有時更像一門玄學(xué)，就更不用糾結(jié)本部與分校那一點小區(qū)別。
所以，未來幾年杭州的趨勢，一定是“一流品質(zhì)大戶型次新+不錯的學(xué)區(qū)”越來越值錢，而“老破小+頂級學(xué)區(qū)”不斷貶值。
南星橋的二三線次新小戶型，情況介于兩者之間。
板塊氣質(zhì)和居住品質(zhì)雖很優(yōu)秀，但受限于戶型和房齡，漲到一定價格就會遇到瓶頸。
同樣在上城區(qū)，不僅有城東新城的“勝利明石七子”，還有“采荷系”艮北三兄弟的次新，以及錢二“天長系”的新房，總價都相似或更低，城市界面都很干凈，都可以是南星橋小學(xué)區(qū)房的替代品。
05
“現(xiàn)在的南星橋，也就壹品、上品這幾個小區(qū)，還能賣出高價。”老胡告訴我，其他的次新商品房，房東們要是不降價，很難出貨。
原先南星橋的一大購買人群——省內(nèi)家長，現(xiàn)在輕易也不下單了。
“杭州叫學(xué)區(qū)房的特別多，政策打壓得又很緊，客戶們都在觀望。”光老胡手上，就有不少新杭州人（擁有杭州購房資格，但暫時不住在杭州，為了子女上學(xué)買學(xué)區(qū)房），現(xiàn)在選擇去搖新房，新房倒掛大。
“除非特別著急的，不然都選擇再等等看。”
無論這些客戶最終買了哪里，教育界人士的普遍共識是：在政策的連續(xù)調(diào)控下，未來杭州學(xué)區(qū)房仍有價值，但溢價不再會夸張。
學(xué)校之間仍會有高下之分，但差距會變得很溫和，不再有碾壓級的存在。
來源：層樓
