01
杭州法拍房又出高價(jià)成交了。
最近，
遠(yuǎn)洋公館的一套約135㎡法拍房，經(jīng)過91輪激烈競(jìng)價(jià)后，以總價(jià)約1080萬成交，高出市場(chǎng)評(píng)估價(jià)（694.4萬）55.5%，
折合單價(jià)近8萬。
這一價(jià)格，創(chuàng)造了小區(qū)近半年來的成交價(jià)新高。
但是打開貝殼二手網(wǎng)，還可以看到不少掛價(jià)6萬左右的房源。許多人不理解，為什么放著便宜的二手房不買，要去拍這么高的法拍房？
奧妙，就在于這些房源一戶到底是“幾本證”。
目前小區(qū)掛牌的那些低價(jià)房源，基本是兩本證。而這套法拍房是一本證，這類業(yè)主比較惜售。
無獨(dú)有偶。一周前，麗江公寓一套170㎡一線江景房拍賣，僅3輪出價(jià)，就以總價(jià)570萬成交，只有市場(chǎng)評(píng)估價(jià)（800萬）的7.1折。
但同等面積房源，麗江公寓的掛牌價(jià)，基本要5萬左右。
原因同樣是幾本證。這套170㎡是由一套85.7㎡和一套84.72㎡拼接而成，俗稱“一房?jī)勺C”。
在這波史無前例的長(zhǎng)牛行情中，杭州這批拼接二手房，嚴(yán)重跑輸大盤。“10年了，只有百分之六十漲幅，跑了個(gè)銀行理財(cái)。”某房東抱怨道。
更郁悶的是，不僅賣不出好價(jià)錢，改善之路也被堵住了（鎖住了至少兩張房票）。
新房實(shí)在太難搖、次新房又太貴，那么看起來很合算、品相也很好的“多證二手房”能買嗎？俗話說“沒有賣不出的房子，只有賣不出的價(jià)格”，只要估值合適，當(dāng)然可以買！
02
所以，要不要接“多證二手房”，最重要的是搞清它的估值，應(yīng)是“一證二手房”的幾折。
2006年，為遏制高房?jī)r(jià)，加大中小套型供應(yīng)比例，國(guó)家發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，關(guān)鍵點(diǎn)就是“90/70”政策。
但是小戶型太多，一是銷售成本高，二是戶型不好設(shè)計(jì)，三是拉低小區(qū)檔次影響豪宅賣出溢價(jià)。
為了應(yīng)對(duì)新政，開發(fā)商開啟了各種“擦邊球”的戶型創(chuàng)新。
尤其那些市中心一流地段的樓盤，為滿足富人對(duì)大戶型的需求，將兩套小戶型合二為一設(shè)計(jì)出“雙拼”戶型。更有甚者，推出三合一、四合一，乃至五合一的大戶型。
這個(gè)神奇的“五合一”樓盤叫華元和莊，主打大戶型的聯(lián)排，就在西溪路上。
看看好找房APP上，和莊二手房源這詭異的畫風(fēng)，65㎡、74㎡和89㎡居然都是“6室3廳”格局，掛價(jià)也只有三四萬，比那套428㎡低了近一半。
直到2014年8月，“90/70”才退出歷史舞臺(tái)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8年時(shí)間里，杭州至少30個(gè)樓盤做過拼接戶型，包括但不限于：
碧璽、遠(yuǎn)洋公館、艮山府、
西溪誠(chéng)園、
明月江南、昆侖公館、田園牧歌、藍(lán)庭、東方福邸、相江公寓、慧園、翡翠城、文溪鼎園、臻園、香檳國(guó)際、東方御府、城市芯語、華元和莊等。
“90/70”剛推行時(shí)，杭州房子還可以隨便買，拼接戶型還挺好賣的。但隨著上一輪限購(gòu)（2010-2014年）的啟動(dòng)，流入二手市場(chǎng)的拼接戶型就直接“冰凍”。
限購(gòu)之下，買這種二手房，至少需要一次性拿出2張房票，而且其中一套必須按二套房貸執(zhí)行，代價(jià)太大了。
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如今限購(gòu)持續(xù)收緊、房貸利率居高不下，拼接戶型的處境更加艱難。
在貝殼手機(jī)APP上，輸入“兩本證”或“雙拼”，只跳出數(shù)十套房源。但從掛價(jià)看，部分房東要價(jià)并不低。
比如明月江南一套131㎡拼接戶型，掛價(jià)7萬1。東方福邸一套170㎡拼接戶型，要價(jià)6萬+。遠(yuǎn)洋公館報(bào)價(jià)6萬多，田園牧歌超3萬5……
結(jié)果自然是，慘淡的帶看量和成交量。大多數(shù)房源帶看量為零，掛牌一兩年比比皆是。
最搞笑的是西溪誠(chéng)園某業(yè)主，掛牌了一套181㎡的雙拼戶型，本來報(bào)價(jià)1000萬。聽說有人想看房，立馬調(diào)高300萬，結(jié)果這難得的意向客戶也沒了。
“交易太難，房源又少，今年還沒成交過。”明月江南附近的中介說。
還有不少中介表示，因?yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間沒人看房，太久沒聯(lián)系，對(duì)房東都沒什么印象了，更摸不準(zhǔn)房東的價(jià)格心思了。
不過，從極有限的幾個(gè)價(jià)格樣本看，拼接戶型確實(shí)便宜得多。
像開頭的麗江公寓，單價(jià)3.35萬。今年5月14日，麗江公寓一套300㎡大戶型，成交價(jià)近4萬3。
朋友圈中，有人去年底成功出手了一套東方福邸170㎡雙拼，單價(jià)6萬內(nèi)。同等大小戶型，今年2月，賣到了最貴7萬6。
西溪誠(chéng)園那套181㎡起初掛價(jià)1000萬，而189㎡正常戶型掛價(jià)1500萬。
明月江南因?yàn)樵S久未有成交，中介只給出了一個(gè)模糊不確定的說法。“同常規(guī)戶型比，總價(jià)差距百萬以上。”
最直接的數(shù)據(jù)，是東湖新城的綠城藍(lán)庭。
就在前幾天，剛成交了一套140㎡的小高層拼接戶型（90+50），單價(jià)1萬9出頭。而同等面積的高層房源，可以賣到370萬左右，單價(jià)2萬6。
綜合來看，目前拼接戶型是正常戶型的7折左右。
但由于成交樣本太少，大多數(shù)掛牌房源又是“有價(jià)無市”的狀態(tài)，實(shí)際價(jià)差應(yīng)該更大。
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那么，拼接戶型到底能不能買？
通常的答案，一定是不建議購(gòu)買。這次調(diào)查過程中，不少中介也是主動(dòng)勸退：千萬別買，買了就套手上了。
我覺得這個(gè)問題不能靜態(tài)地看，以當(dāng)下杭州一二手房近乎變態(tài)的行情看，雖然拼接戶型麻煩很多，但能以便宜的單價(jià)隨便買，也不失為一種“剛性改善”的途徑。
但你還得考慮到，隨著時(shí)間推移，杭州家庭的房票消耗殆盡，還不斷有類似“封堵贈(zèng)與”的補(bǔ)丁推出，能拿出2張房票的人越來越少。
從更早實(shí)施限購(gòu)的上海來看，拼接戶型逐年變得越來越不值錢，越來越無人問津。
所以，當(dāng)下正常戶型7折的估值，顯然偏高了。因?yàn)檫@種房子接手，基本就是“不動(dòng)產(chǎn)”，變成純消費(fèi)品。
某種意義上，它的估值可參照市場(chǎng)上某些賣“使用權(quán)”的小產(chǎn)權(quán)房，甚至還不如，因?yàn)樗�要一口氣鎖定你至少2張房票，因此喪失許多“打新”暴賺的機(jī)會(huì)。
“拼接房真沒人要，除非足夠便宜。多便宜，打個(gè)5折吧。”中介說。
以華元和莊為例，“一房五證”在某種程度下模擬了房票耗盡的極端狀態(tài)，貴為西溪濕地旁的聯(lián)排，網(wǎng)簽價(jià)居然只有2萬3左右！
作為旁觀者，都忍不住要為它灑一掬同情的淚。
當(dāng)然，起初的購(gòu)買者也是無辜的。而且就居住舒適度而言，這些拼接戶型往往相當(dāng)不錯(cuò)，人家當(dāng)初真的是沖著“房住不炒”才買的啊！
如果想清楚利弊，估值足夠低，還是有一些家庭可以接這類二手房。
比如前文的藍(lán)庭，據(jù)說是買給父母養(yǎng)老的（父母名字），長(zhǎng)期自住，以較低的價(jià)格，享受大戶型的居住體驗(yàn)，也挺好的。
還有一些特別大的家族，房票多到可以揮霍，需要一套大房子合族而居，親戚關(guān)系又十分融洽，也能考慮。
還有一些人抱著賭一把的心態(tài)：萬一過幾年杭州取消限購(gòu)，豈不是賺大了？
姑且不說目前限購(gòu)?fù)耆床坏浇獬目赡埽退惴砰_又能如何？因?yàn)?b>限購(gòu)取消，往往也是整體行情低迷之時(shí)。不要說拼接戶型，普通房子都是哀鴻遍野。2014年杭州限購(gòu)取消，拼接戶型依舊慘淡，就是最好證明。
手握拼接戶型，就像進(jìn)入了死循環(huán)，走不出來。
之前倒是有家庭，通過合買再贈(zèng)予的方式破解。但贈(zèng)予3年限制出臺(tái)后，這通道也被堵上了。
05
從全國(guó)范圍看，理論上還有一個(gè)更好的方法——多證合一。
去年下半年，廣州增城區(qū)和長(zhǎng)沙，均發(fā)布了類似文件——對(duì)存在多個(gè)房產(chǎn)證但實(shí)際為一套使用的，業(yè)主可根據(jù)相關(guān)條件，直接認(rèn)定為一套房。
以長(zhǎng)沙為例，須滿足5個(gè)條件：
第一、開發(fā)商交付時(shí)即為一套房；
第二、2006年5月至2016年期間規(guī)劃建設(shè)；
第三、同一層有墻體相連的2套（或3套）住宅；
第四、不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人為同一人或權(quán)利人之間為配偶、父母子女關(guān)系；
第五、每套住宅的面積均在90平方米以下，總面積不超過180平米，誤差在3%以內(nèi)。
若購(gòu)買二套房，還須滿足3個(gè)條件——必須是戶籍家庭，即本地戶口已結(jié)婚，單身不能買；如果是新落戶，必須落戶滿兩年以上；首套房產(chǎn)證必須滿4年。
杭州有可能推出類似措施嗎？概率很小。
首先，拼接戶型雖然是90/70政策所衍生的產(chǎn)物，但直接原因，還是開發(fā)商打擦邊球所導(dǎo)致的。
其次，大多數(shù)拼接戶型，由90㎡以下戶型組合而成。對(duì)比一本證大戶型，其實(shí)享受了一定程度的稅費(fèi)優(yōu)勢(shì)。
第三，拼接戶型樓盤雖不少，但在整個(gè)杭州樓市中，絕對(duì)值占比并不高。
猶記得，當(dāng)時(shí)買入遠(yuǎn)洋公館、碧璽的那批人，喜悅之情溢于言表；誰能想到，限購(gòu)之后卻陷入尷尬。
在這個(gè)每年政策變臉比六月天還難捉摸的中國(guó)樓市，人人都只能自求多福。循規(guī)蹈矩也好，劍走偏鋒也好，你都不知道何時(shí)就成了“被擋在門外”的那一拔人。
來源：層樓
