在全國(guó)嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作的統(tǒng)一行動(dòng)下，雞娃氛圍再濃烈的城市也無法走出獨(dú)立行情。
昨天，某上海高價(jià)學(xué)區(qū)房擠掉300萬水分的新聞沖上的熱搜，隨之而來的，是多則“上海學(xué)區(qū)房高位俯沖”的消息。
穩(wěn)如泰山的上海尚且如此，杭州學(xué)區(qū)房的警報(bào)仍然沒有解除。從8月份開始，朋友圈中的學(xué)區(qū)房廣告不知不覺多了起來，修飾定語漸漸從“稀缺”“全款”“一口價(jià)”，變成了“特價(jià)”“秒殺”“超實(shí)惠”。
不過，以價(jià)換量政策似乎起不到半點(diǎn)作用，多門店中介感嘆，降價(jià)初期來問得多，看得少，現(xiàn)在仿佛降價(jià)才是“政治正確”，關(guān)鍵是即便快“打骨折”了，連個(gè)誠(chéng)心的客戶都沒有。
01
“不要998萬，不要888萬，只要750萬！是的你沒有看錯(cuò)！”
一周前，中介們齊推的一套文鼎苑87㎡房源，讓人不禁聯(lián)想到古早電視推銷廣告。放在幾個(gè)月前，這套單價(jià)8萬6的文鼎苑小戶型一定是被全款秒殺的節(jié)奏，但是，時(shí)代變了。
據(jù)悉，這套房子上架時(shí)掛牌968萬元，一直無人問津，加上市場(chǎng)風(fēng)向變了，房東才降價(jià)脫手，而且房東不挑客戶，不要求全款，甚至商貸3成也可以談?wù)�。但掛出�?天，每天都有幾組人來打聽，至今還沒有意向成交。
據(jù)手邊買房信息，9月1日小區(qū)700萬成交了一套89㎡戶型，折合單價(jià)7.7萬元/㎡，幾乎降到了同面積房源的“底”，相比3月25日以單價(jià)11.4萬元/㎡成交的那套87㎡，價(jià)格跌去了3成多。
而“降價(jià)”不但是個(gè)體房東的行為，更是一種會(huì)蔓延的市場(chǎng)情緒。
就拿文鼎苑來說，最近一個(gè)月有31套房源降價(jià)，少則5-10萬，多的超過200萬，成效多少還是有的，手邊買房顯示，9月至今文鼎苑共成交3套房源，均價(jià)7.3萬元/㎡，價(jià)格降到了近半年低谷，但成交量較前兩個(gè)月已有小幅回升。
文鼎苑里的小“曲院風(fēng)荷”
寒意不但在頂級(jí)學(xué)區(qū)房之間流竄，房?jī)r(jià)相對(duì)合理的第二梯隊(duì)選手也要勒緊褲腰帶過日子了。今年4月，L阿姨無奈賣掉了保俶塔學(xué)區(qū)內(nèi)的一套老房子，50多方，360萬成交。
說是無奈，L阿姨心中理想價(jià)位是400萬以上，在當(dāng)時(shí)的行情下偏高，但也有過成交先例。由于只接受全款，買家預(yù)算有限，自己又急需現(xiàn)金，賣的心不甘情不愿。
然而還不到半年，行情就突然急轉(zhuǎn)直下，L阿姨而今只慶幸脫手早，畢竟她原來的小區(qū)成交量已經(jīng)冰封兩個(gè)月了。
錢塘區(qū)學(xué)區(qū)房扛把子景冉佳園情況也不好過。從去年9月到今年6月，該小區(qū)成交套數(shù)基本穩(wěn)定在15套/月以上，而9月馬上過去只有2套成交，價(jià)格也從4萬元/㎡出頭，險(xiǎn)些跌破3萬元/㎡。
02
半年前，手捧大筆資金的投資客和家長(zhǎng)們不會(huì)想到，樓市中最堅(jiān)挺的“績(jī)優(yōu)股”學(xué)區(qū)房竟然也有摔落神壇的那一天。
一切，都要從這半年循序漸進(jìn)的學(xué)區(qū)政策說起。
首先是分配生政策，浙江教育“十四五”中明確提出“將優(yōu)質(zhì)示范普通高中招生名額分配到初中學(xué)校，從不低于60%逐步提高到70%”，這就意味著花大價(jià)錢（買房）進(jìn)頂級(jí)學(xué)區(qū)，孩子們卷來卷去，甚至還卷不過普高尖子生。
難度降低、重視基礎(chǔ)的中考試卷又淡化了學(xué)區(qū)的“神性”，今年中考570+成了常態(tài)，甚至一些“二流學(xué)校”考出的成績(jī)跟學(xué)軍、文瀾不相上下。
而真正的“殺器”要數(shù)“大學(xué)區(qū)”政策。
所謂的“大學(xué)區(qū)”是促進(jìn)名校托管和教育集團(tuán)化，讓教育資源輪動(dòng)起來。2017年，杭州市清河實(shí)驗(yàn)學(xué)校、杭州市教育科學(xué)研究所附小、上城區(qū)教育學(xué)院附小三所學(xué)校聯(lián)合成立山南教育集團(tuán)。
兩個(gè)月前，有家長(zhǎng)爆料稱勝利小學(xué)將集團(tuán)化辦學(xué)，加入南山教育集團(tuán)。信源是否可靠還是另一說，但“名校集團(tuán)化”已經(jīng)是杭州的大趨勢(shì)。
7月28日，濱江教育局在線回復(fù)家長(zhǎng)，確定了9月濱興學(xué)校納入江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校教育集團(tuán)；而更早一會(huì)，保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校接管了西溪實(shí)驗(yàn)學(xué)校。
有網(wǎng)友調(diào)侃道：“上城處處是南山，濱江處處是江南實(shí)驗(yàn)，文瀾、賣魚橋瓜分拱墅，西湖就是學(xué)軍的天下。”
其實(shí)，這一次的名校遍地播種與以前都不一樣，不但給學(xué)校賦予了集團(tuán)光環(huán)，更促進(jìn)了教育資源的輪動(dòng)和整合。
7月份，一則名為《關(guān)于構(gòu)建共建共享公共服務(wù)體系的專項(xiàng)計(jì)劃（征求意見稿）》公開征求社會(huì)意見的通知中提到“引導(dǎo)優(yōu)秀教師赴‘九大星城’任職任教...健全區(qū)縣（市）學(xué)校教師輪崗交流制...”
9月初，市教育局回復(fù)了家長(zhǎng)關(guān)于教師輪崗的疑問——“具體政策正在研究當(dāng)中”。
相當(dāng)于把“教師輪崗”放到了明面上，很多人認(rèn)為，強(qiáng)制性、大面積的教師交流，將打破重點(diǎn)學(xué)校的教育資源壟斷，頂流學(xué)區(qū)隨時(shí)可能變成普通學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)房自然會(huì)降溫。
03
學(xué)區(qū)房是二手房的一個(gè)特殊的種類，以往總是能夠穿越樓市周期，進(jìn)而成為保值增值的“神話”。
曾經(jīng)的遏制政策有過短暫的作用，但過后就是反撲，恐怕沒有任何一次像這般嚴(yán)峻。
如今，在樓市調(diào)控政策、教育政策的雙重打壓之下，終于是泄了氣。
像深圳、北京的調(diào)控，雙減政策的實(shí)行，切斷了根和底氣，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格大跌甚至腰斬。
但指望著優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房短時(shí)間內(nèi)跌成菜小學(xué)區(qū)房似乎癡人說夢(mèng)，畢竟優(yōu)質(zhì)學(xué)校的教育底子在，生源的優(yōu)質(zhì)程度也在。
最多是差異被逐漸抹平，需要時(shí)間，也需要看政策后續(xù)的作用。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站
