這段時間，樓市發(fā)生了很多事兒，比如五一數(shù)據(jù)披露，多城繼續(xù)出臺調(diào)控打擊政策、上調(diào)利率，集中供地被質疑……
很多讀者問我，這些新聞跟房價走勢是否有關聯(lián)，接下來幫大家逐一解讀。
五一銷售分化
今年五一，浩浩蕩蕩，中國人一窩蜂往外跑。
數(shù)據(jù)顯示，整個五一假期，全國國內(nèi)旅游出游2.3億人次，同比增長119.7%；實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入1132.3億元，同比增長138.1%。
今年五一創(chuàng)造了多項旅游記錄，比如機票預訂量較2019年增長超3成，酒店預訂量較2019年增長超4成。
同時五一檔票房也全面刷新紀錄，觀影人次達到4394.41萬。
不過這也在意料之中。
去年一整年，疫情肆虐，人們都憋瘋了，今年國內(nèi)疫情徹底結束，再加上疫苗普及，安全系數(shù)直線上升，國外旅游停擺，五一便是國內(nèi)旅游大潮的“爆發(fā)期”。
老家小縣城的一個朋友開了一個影院，跟我說，五一假期每一場電影都是滿滿當當，座無虛席。
小地方的電影院，是老百姓為數(shù)不多消遣時間的場所。
旅游和票房，都屬于“大眾經(jīng)濟”，表達中國老百姓對消費的態(tài)度，也在證明經(jīng)濟向好，人們口袋里逐漸有錢了，這就是“國運帶人運”。
五一假期，我還比較關注一個數(shù)據(jù)，十大熱門旅游城市。
按照攜程披露，今年“十大”分別為：
北京、上海、廣州、杭州、成都、西安、南京、重慶、武漢、長沙。
你會發(fā)現(xiàn)，每年十大旅游城市基本都離不開這幾位核心一二線城市。
人們之所以喜歡在這里旅游，是因為既能找到大都市“吃喝玩樂”便利，又有深厚的文化底蘊。
比如北京胡同文化，杭州西湖盛景，成都娛樂小吃，西安古都城墻……
身為一線城市的深圳就不在其中，因為深圳真沒啥可玩的，連美食都差廣州許多。
旅游標簽明顯的一二線城市，長期來看，房價潛力很高。
因為旅游就是城市名片，可以讓更多人認識這個地方，只要有產(chǎn)業(yè)，很容易吸引源源不斷的人口。
人口與產(chǎn)業(yè)共促，經(jīng)濟提速，比如這幾年的西安、長沙等城市，就是借旅游紅利，人口加速涌進，經(jīng)濟直追新一線城市。
樓市行情
接下來講一下樓市行情。
貝殼數(shù)據(jù)顯示，2021年五一小長假，貝殼50城二手房日均成交量較去年同期下降約5%，日均帶看客源量較去年同期下降約9%。
貝殼百城新房項目均帶看量同比2020年五一增長4%，市場熱度與去年同期疫后快速恢復期基本保持一致，并保持增長勢頭，新房市場熱度保持在高位水平。
簡單來說，五一期間，全國二手房銷售減退，新房銷售依舊勢頭正猛。
這不需要過多解釋，開發(fā)商都喜歡在五一期間做營銷推廣，打折送東西，吸引人們來買房，很多城市節(jié)假日逛售樓處。而二手房，因為家庭出行較多，“約看”困難。
我們還是要看具體“細化數(shù)據(jù)”。
數(shù)據(jù)顯示，五一期間一線城市樓市開始冷卻，北京、深圳、上海二手房日均成交量均同比下降，新房市場帶看量下降11%。
其中深圳最慘，二手房成交降幅超8成，新房帶看量下降57%。據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，五一期間深圳新房成交僅僅270套，創(chuàng)下5年新低。
深圳那邊的中介朋友說，全店20個人一個月就成交1套二手房，很多同事去了大灣區(qū)其他城市賣新房，還有的轉行去送了外賣，做了快遞員。
深圳的一些高價二手房開始打折拋售。
前段時間被曝出炒房客擁集的樓盤，比如前海最有名的“殺豬盤”諾德假日花園，銀行抽貸，降價150萬成交。
目前深圳樓市進入深度博弈期，買房人集體觀望靜等降價潮，業(yè)主又死扛不降價。
如果繼續(xù)施行現(xiàn)在的“二手房指導價”不松手，年底就會出現(xiàn)高杠桿炒房客規(guī)模性拋盤的節(jié)奏，屆時是大家淘筍買二手房的絕佳時機。
除了深圳，被政策連環(huán)打壓的北京、上海、廣州，樓市開始冷卻。
但我之前有講過，這波剛需推動的上漲是回不去的，大家有購房需求的還是想辦法盡快上車，因為利率會持續(xù)上調(diào)，購房成本增加，一去不回頭。
當紅主角
一線城市開始降溫，但是二三四線城市反而保持上漲勢頭。
二線及三四線城市今年五一期間項目均帶看量同比2020年分別增長11%和10%，同比2019年分別增長63%和66%。
相較一線城市，二三四線城市新房市場增長幅度更大，且在去年同比快速增長的基礎上，今年仍保持10%左右的增速，支撐全國新房市場熱度保持增長。
其中二線城市，是2021年的當紅主角。
當然不同一線城市，二線城市數(shù)量多，在調(diào)控政策打壓下，產(chǎn)生了分化趨勢。
比如長江中游城市群的武漢，成渝的成都和重慶，粵港澳的佛山、珠海，當下都比較熱門。
重慶因為土拍市場火熱，價值回歸，房價預期很高，不出意外會有一波“勢”。
佛山和珠�，F(xiàn)在是大灣區(qū)最熱門的城市，量價齊漲，接下來會逐步提高房貸利率，抑制購房需求。
南通、東莞、杭州、南京等二三線城市日均成交量均同比下降，都是受政策打壓的結果。
二線城市中，北方城市繼續(xù)走弱，哈長城市群和京津冀城市群，新房同比去年下滑15%和6%，銷售萎靡。
北京和天津還好點，環(huán)京因為房價過于低，現(xiàn)在正在被挖掘，成交量比過去好一些。
集中供地
最后我再講一下最近沸沸揚揚的集中土地出讓事件。
集中供地的原因，是中央有意收回土地權限，通過限地價等方式，從根子上進行“房住不炒”。
然而事實上，這幾天土拍市場火熱，整體溢價率高漲。
比如重慶，46宗地，平均溢價率43.78%，最高溢價率129.98%。
廣州，48宗地，溢價率高達45%。
無錫，16宗地，多個地塊刷新記錄，因為太過火熱，還推遲了土拍時間。
杭州更瘋狂，單日吸金700億，超過7成自持，最高自持38%，開發(fā)商搶地比購房者搶房還瘋狂，跟不要錢似的。
過去很多剛需寄希望于一級市場降溫，然而現(xiàn)在地價上漲，房價不得不漲，一切夢碎。
而且這種土地集中漲價所帶來的房價預期，遠比分散供地，更刺激購房情緒。
如此一來，22城集中供地城市，成了炒房樣本，跟之前的調(diào)控基調(diào)格格不入。
一連串的土拍火熱新聞，打破了人們的預期，甚至將北京土拍時間也延期了。
接下來要看中央如何調(diào)控了，如果不想前幾年的調(diào)控前功盡棄，那么接下來會在集中供地端，強行介入設置最高溢價率，穩(wěn)地價和房價。
接下來就要看，胳膊是否能扭得過大腿了。
來源：子木聊房
