武漢，已經(jīng)成為炮灰。
或者換句話說，大漲大跌的城市，已經(jīng)成為炮灰。多少城市像武漢一樣，跌跌不休。我相信，全國90%的城市皆是如此。
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武漢市場，可以代表全國很多城市的基本面。
尤其是最近3年中，有幾個非常神奇的點，跟以往大不相同：
1、短短3年，走完過去5-10年大漲大跌的周期。這一點，是非常重要的，2020-2021年，武漢大漲，2021-2022，武漢大跌，短短3年內(nèi)就完成了大漲大跌的周期，這太過于迅速。要知道，在以往的樓市周期中，想要完成救市、啟動、大漲、穩(wěn)漲、橫盤、微跌、大跌、救市，至少需要5-10年，但是武漢3年內(nèi)實現(xiàn)。深圳如此。上海如此。北京如此。廣州如此。東莞如此。
2、短期內(nèi)的暴漲暴跌，幅度過高了。武漢3年，等于武漢未來10年的漲幅。這一波漲跌中，武漢漲跌幅度都非常高，最高能漲到40%以上，但是同樣，最高跌幅也能創(chuàng)下40%的跌幅，太過于極端了。尤其是對未來市場的透支，是一種破壞性的。
3、漲跌板塊越來越固化，地王、光谷、學(xué)區(qū)。這就是武漢市場給我們最大的啟發(fā)。不管是過去3年的漲幅，還是過去3年的跌幅，甚至未來10年武漢板塊的漲跌，都注定了未來只有那么幾個板塊、幾個類別會漲、會跌，其余的板塊和業(yè)態(tài)幾乎全部都會死掉，這對于一個城市來說，幾乎都是致命的。也許10年后再總結(jié)，2020年是一個非常關(guān)鍵的拐點。
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我想談?wù)撐錆h市場今年最大的變化：喋喋不休。
以前的武漢市場，只有遠(yuǎn)郊在跌，只有老破小在跌，只有不限購區(qū)在跌，但是現(xiàn)在整個大武漢市場都出現(xiàn)了一系列的疲態(tài)：光谷的很多新房都在跌，帝斯曼的學(xué)區(qū)跌了，復(fù)地東湖國際的學(xué)區(qū)跌了，全市的很多地王也在跌，未來這種情況會繼續(xù)蔓延到全市大部分板塊。
什么原因：1、之前漲的太快了，2、現(xiàn)在下跌是必然，3、全國大環(huán)境影響。
這件事其實給了我最大的反思：那就是武漢的市場為什么漲的這么快？武漢的市場為什么又跌的這么快？要知道，這才3年啊。拋開武漢市場變差，給我最大的啟發(fā)在于，全國大環(huán)境的變化給大家的心態(tài)也產(chǎn)生了一系列的影響，不買了，太貴了，不相信能漲了，因此，哪怕再好的市場大家也不愿意懷謙買單了。
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還有一些變化來自于全國決策層的猶豫不決。有一個詞非常值得玩味：動態(tài)調(diào)整。我其實非常驚訝，這個來自于防疫政策的新詞，竟然也跨行業(yè)的傳導(dǎo)至房地產(chǎn)行業(yè)，給了很多城市一個進(jìn)退皆宜的完美借口。尤其是，前幾天青島天津?qū)幉ㄌK州的動態(tài)政策調(diào)整。青島：我沒有啊，已經(jīng)刪除了不限購的字樣。蘇州：2日游，高新區(qū)、園區(qū)依舊限購啊。寧波：我沒有執(zhí)行啊，都是中介和開發(fā)商在搞鬼。為什么？
一是因為這些城市的IP和名聲都比較大，尤其是蘇州，本身市場不錯，園區(qū)和獅山本來就搶房，供地又非常少，一旦放開就會加劇大家搶房的熱情。二是目前的政策高壓和輿論高壓，處于一個很關(guān)鍵的節(jié)點，尤其是開大會之前，一切還是穩(wěn)定為主，不能出現(xiàn)過多的負(fù)面和影響大局的政策，穩(wěn)定壓倒一切，政策能不出就不出。更關(guān)鍵的一點，來自于限價的放松。
1、新房限價放開。
2、二手房指導(dǎo)價的放松。
杭州限價放松了，艮北的限價從42400調(diào)整倒44400，漲了2000；蘇州園區(qū)的限價，從36500漲到42000，漲了5000多；西安、成都、合肥、南京的限價都在調(diào)整，全部都上漲。
為什么？提高中簽率，降低打新的熱度。大家想一想杭州被罵成什么了，就知道打新城市面臨的壓力有多大。二手房限價也是一個非常重要的信號。2021年之前，深圳多牛逼啊。
2021年2月之后，深圳一蹶不振。何也？二手房指導(dǎo)價。給大家說一個數(shù)據(jù)，2022年整個深圳二手房量價齊跌，跌幅非常非常厲害，二手房降價8折起，7折也不是夢，最關(guān)鍵的是成交量暴跌，大跌8-9成。深圳今年最多成交量也就2400套上下，最低的數(shù)據(jù)也非常慘：不到900套。太慘了。同樣崩盤的二手房市場，杭州如此，南京如此，合肥如此，西安如此……
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2020年也許是一個非常重要的轉(zhuǎn)折點。這一年，很多大事全遇到了。
疫情來了。特斯拉來了。房價大漲。股市大漲。……但是也許當(dāng)時甚至現(xiàn)在很多人根本沒有想到，這會是我們被掏空的一年，購買力被掏空，房地產(chǎn)被掏空，股市被掏空，最關(guān)鍵的是，我們的信心被掏空。
我想摘抄一下黃奇帆關(guān)于中國樓市的11個指標(biāo)：
1、1990年房地產(chǎn)新增 1000萬方，2000房地產(chǎn)新增1 億方，2010年房地產(chǎn)新增10億方，2017年房地產(chǎn)新增17億方。17億方，已經(jīng)是頂點，要么不增，要么增速極低。
2、人口。14億人口是天花板，人口逐漸在減少，今年應(yīng)該會出現(xiàn)凈增為負(fù)，這一點的負(fù)面影響已經(jīng)分析爛了，不再多說。
3、城鎮(zhèn)化率。城市化率已經(jīng)達(dá)到65%，歐洲、美國的75%，也就是說，咱們最多增長10%，但是增速必然降低，應(yīng)該會非常非常慢。
4、老齡化。已經(jīng)達(dá)到20%以上，到了2030年會達(dá)到30%以上。
5、庫存。
6、人均居住面積。40年前，我們是5平，2019年是48平，2020年50平。也漲不動了。
7、投資。年度的投資，2000年是1億平米，到了2010年是10億，到了2016-2017是17億平米，這17年里面造房的建設(shè)量漲了16倍。20年翻了4番，也是個天花板了。
8、地價房價。都沒人拍地了，這就是最大的結(jié)果。
9、棚改、舊改基本結(jié)束。再也刺激不出全新的購買力了。
10、學(xué)校、醫(yī)院、道路、地鐵等基建到頭了。
11、地產(chǎn)商負(fù)債率。房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)商負(fù)債率都在90%。全世界你總不能零資產(chǎn)。房地產(chǎn)商的杠桿從10%、20%到80%、90%的負(fù)債率基本上也上了天花板。新階段，新常態(tài)。
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1、我記得以前有個詞，特別特別流行，叫做新常態(tài)。只不過語境發(fā)生了很大的變化，以前的新常態(tài)是相對積極的詞，現(xiàn)在的新常態(tài)是相對消極的詞。
2、房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個新常態(tài)，一個是低速增長，一個是向集中聚集，最好的城市只有30個左右，一個城市最好的板塊只有7-8個，剩下的都是垃圾板塊。
3、最令我擔(dān)心的就是暴漲暴跌時代的結(jié)束，武漢3年內(nèi)暴漲暴跌就是最典型的案例，周期被全面壓縮，說明了什么？說明很多城市已經(jīng)是強弩之末，只能依靠過度的消耗購買力才能支撐。說白了，嗑藥，藥不能停，但是吃藥的周期在不斷縮短。
4、武漢市場也非常典型，漲的時候地王、光谷、學(xué)區(qū)漲幅最高，但是同樣的，市場很慘的時候，之前漲幅最高的也是下跌的，因此，當(dāng)然要買最好的，但是一定要趕緊賣，賺錢之后就抓緊賣。
5、二手不要碰，杭州深圳南京，已經(jīng)是最好的案例。
6、遠(yuǎn)郊，沒有任何利好的遠(yuǎn)郊千萬不要碰。全部的長江新區(qū)、一半的西咸新區(qū)、一半的天府新區(qū)、一半的浦東新區(qū)，不要碰。
來源：米債
