| PART 1 |
傳統(tǒng)的“金九銀十”的說法，至少在今年的杭州二手房市場(chǎng)已經(jīng)不靈驗(yàn)了：
7-9月杭州市區(qū)（不含臨安）二手房成交從5183套、4671套和一路下滑到4125套，9月在本就不高的8月成交量基礎(chǔ)上環(huán)比又下跌了約11.7%。
二手房的低迷同時(shí)也映射了新房市場(chǎng)的熱度下降，不管是今年的兩大熱點(diǎn)板塊勾莊、云城，還是粉盤板塊運(yùn)河新城、艮北，甚至核心熱門板塊申花……都不同度出現(xiàn)房子越來越好搖的趨勢(shì)，9-10月至今甚至沒有排社保的案例。
這樣的困局某種程度上二手房跟新房強(qiáng)關(guān)聯(lián)，二手房預(yù)期好，推動(dòng)新房不管是價(jià)差還是購買信心，都能上升；
而相反二手房若是低迷，甚至價(jià)格下降，意味著新房的流動(dòng)性和預(yù)期并不一定能跑贏大市，從而又影響新房熱度，兩者是一榮俱榮一損全損；
這就意味著房東和買家博弈的重點(diǎn)：一個(gè)怕買高位，一個(gè)怕賣虧，但是如果把這個(gè)盈虧時(shí)間點(diǎn)縮短，怕賣虧的能夠在以價(jià)換時(shí)間中賣掉房子的同時(shí)，無縫銜接新房上車；
相對(duì)來說買家也能夠在相對(duì)合理、保險(xiǎn)的價(jià)格，買到窗口價(jià)的二手房，不至于高位站崗。
政策和稅費(fèi)方面已經(jīng)有所放松，如果進(jìn)一步在流通領(lǐng)域放松，就更加能夠事半功倍。目前已有深圳、珠海、福州、南京、蘇州、無錫、金華、寧波、西安、青島、合肥、濟(jì)南等超過10個(gè)城市推行二手房“帶押過戶”模式。
”有些城市已經(jīng)辦理落地了交易業(yè)務(wù)，嘗到了頭口水。
| PART 2 |
什么是“帶押過戶”？通俗來講，“帶押過戶”是指存在抵押的房產(chǎn)無須提前還貸或墊付資金，就可以完成過戶、重新抵押并發(fā)放新的住房按揭貸款。
也就是說，這種模式省去了原房主的贖樓費(fèi)用和籌措資金的時(shí)間成本，大大降低了二手房的交易難度。
房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)、政策強(qiáng)關(guān)聯(lián)，而二手房又是新房的強(qiáng)預(yù)期相關(guān)聯(lián)，沒有預(yù)期和杠桿，市場(chǎng)同樣歸于平淡；
活躍的市場(chǎng)也同樣需要提供便利性基礎(chǔ)，這個(gè)角度在政策面上只能是短期催化劑，市場(chǎng)自己的調(diào)節(jié)尤其重要，而帶押過戶無疑是加快流動(dòng)性的一個(gè)市場(chǎng)工具、一個(gè)跳板，使用好確實(shí)有出奇不意的效果；
其一，加快進(jìn)程，更易成交；
在以往的二手房交易中，如果賣家的二手房辦過房貸、曾被抵押給銀行，那么此次交易時(shí)需要賣方先還清貸款、解除抵押后才能過戶。
為此，買賣雙方需要在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和銀行之間來往多次，所需時(shí)間較長。如今，多地推出試行的二手房“帶押過戶”，進(jìn)一步簡(jiǎn)化交易手續(xù)，釋放市場(chǎng)交易活力。
如果按照當(dāng)下置換的主流操作步驟，三種情況：一是：手上有一套房，還有房票，但買新房凍資或首付資金上有問題，這時(shí)候如果有“帶押過戶”的方式，你完全可以搖號(hào)登記和二手房交易同時(shí)進(jìn)行；
第二種情況，沒有房票，通過同步交易，迅速獲取新房購買資格；按照其他城市的案例，銀行過戶抵押審批和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和抵押登記他項(xiàng)權(quán)利證領(lǐng)取，當(dāng)天就能過戶，也就是說舊房置換和新房的登記幾乎可以無時(shí)差，一舉兩得，甚至比理財(cái)贖回T+1還快；
第三種，沒有資金問題，也沒有房票問題的賣家，在搖到號(hào)后也可以根據(jù)自身情況迅速清理二手房，有利于降低資產(chǎn)壓力和資源的合理配置，這也是讓二手房特別是次新二手房流動(dòng)增速的好方法。
| PART 3 |
目前政策推動(dòng)慎之又慎的背景下，新房市場(chǎng)需要有預(yù)期的良性循環(huán)推動(dòng)，便利性的推動(dòng)不管是實(shí)施層面還是市場(chǎng)化層面都是有百益而無一害的，況且這也是撬動(dòng)市場(chǎng)實(shí)際有效的一步；
除了上述對(duì)賣家、買家的作用外，還將盤活一、二手聯(lián)動(dòng)關(guān)系，不需要還清貸款，手頭資金能夠物盡其用的全部用于新房凍資和首付，無疑會(huì)推動(dòng)二手房的掛牌價(jià)更趨合理；
其二，更趨合理的二手價(jià)格也更加快成交意愿和成交速度；
舉個(gè)例子：如果你非常想搖申花、未科-云城等熱盤，除了有錢任性和有房票，很多情況下，如果沒有帶押過戶，你必須等到過戶才能完成足夠首付和凍資的預(yù)算；
但如果有了帶押過戶，房東不用償還按揭，而后再等待過戶、對(duì)方銀行按揭放款，而且你買新房進(jìn)程也不容易停滯；
這種方式，打破了交易周期長、成本高等制約二手房市場(chǎng)流通性的一個(gè)重要因素，對(duì)房地產(chǎn)良性循環(huán)有一定的影響。
其三，新房搖號(hào)和二手房同步頻率更高，踏空幾率更小，相當(dāng)于降低了風(fēng)險(xiǎn)；
對(duì)于沒有房票的改善需求家庭，大多數(shù)核心限價(jià)板塊新房價(jià)格仍然較大幅度低于二手房價(jià)格，加快成交進(jìn)程，意味著賣家在限價(jià)窗口期上車的可能加大，在一、二線城市至少政府的托底機(jī)制依然足夠強(qiáng)韌，這時(shí)候持幣代購，或者及時(shí)轉(zhuǎn)換持有新房就更香了！
而在許多重點(diǎn)一二線城市，二手房交易又占據(jù)較大的市場(chǎng)份額。二手房交易常以‘連環(huán)單’的形式，一個(gè)交易能帶動(dòng)多套房交易，從而達(dá)到豐富供應(yīng)、活躍交易投資、帶旺市場(chǎng)的效果，雖然杭州比例并不高，但顯然也有部分這樣的案例。
新模式的出臺(tái)，在節(jié)省資金成本的同時(shí)，可以提高二手房交易效率，有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)的交易活力，促進(jìn)購房消費(fèi)的積極性�！�
| PART 4 |
目前房地產(chǎn)困局一個(gè)是房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)、政策強(qiáng)關(guān)聯(lián)的特性所決定；
整體經(jīng)濟(jì)比較難，就意味著房地產(chǎn)想要平穩(wěn)上行還是需要時(shí)間和外部動(dòng)力，而經(jīng)濟(jì)和政策取向微妙的時(shí)間段，自身盤活的措施就比較重要了。
而在相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)理論上：需求、供給決定價(jià)格的理論上，這一輪經(jīng)濟(jì)比較難，后續(xù)經(jīng)濟(jì)層面大概率還是要用大基建和房產(chǎn)來為經(jīng)濟(jì)托底；
杭州經(jīng)歷了史上最長的大牛市，又是以未來經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)——數(shù)字經(jīng)濟(jì)為增長點(diǎn)的城市，不管是房產(chǎn)政策余地還是安全性、潛力都是最好的，況且還有城市的虹吸力存在，需求的基底還是旺盛的，特別是改善端。
因此，帶押過戶，對(duì)純市場(chǎng)的調(diào)節(jié)還是具有積極的作用的，不說是二手房的“救命稻草”，也是一次二手房的自救機(jī)會(huì)，而且是巧妙解決了賣家時(shí)間差和買家要的價(jià)格合理性的雙贏；
但也應(yīng)該明白，這只是流通環(huán)節(jié)的一個(gè)小步驟，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于相對(duì)低迷中，在這種情況下，“帶押過戶”政策雖然可以降低部分購房者的時(shí)間、經(jīng)濟(jì)、風(fēng)險(xiǎn)成本，但對(duì)于市場(chǎng)交易量和房價(jià)的影響還不會(huì)大到逆天改命的地步。
話又說回來，有總比沒有好，況且這個(gè)政策可操作性又很強(qiáng)！杭州完全可以抄作業(yè)！
來源：杭州房叔
