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沒有意外，在經(jīng)歷了一場“暴力反彈”之后，剛剛過去的4月，杭州二手房成交量回撤明顯。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，整個4月，杭州一共賣了7264套二手房。這個數(shù)字，較3月的10213套，下降近3成。
再仔細(xì)拆分，這少掉的3000套二手房，很大一部分，來自那些在3月表現(xiàn)亮眼的明星小區(qū)。
比如，奧體的御虹府，3月簽約量達(dá)到25套，幾乎每天能賣掉一套。到了4月，只簽約4套，量能下滑超過80%。
同樣位于奧體核心的澄品，3月簽約33套，4月只有15套，成交量砍半。
蔣村的河濱之城，3月放量明顯，一共賣了21套，而4月只簽約9套，下滑比例同樣超過5成。
在未科，翡翠城3月的簽約量高達(dá)36套，4月僅僅簽約9套，相當(dāng)于打了2.5折。
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如此大起大落，意味著這些小區(qū)的接盤俠或者原有業(yè)主，必須要有強(qiáng)大的心理承受能力，去承受劇烈的波動。
為什么會出現(xiàn)這種情況呢？需要從供求兩端進(jìn)行分析。
先說說需求端。
3月這波之所以放量，是因為有一大批所謂“自住兼保值”的買家進(jìn)場接盤了。
以御虹府為例，成交量之所以能位居奧體頭部，就是因為其主力買家是“省二代”，即省內(nèi)富裕家庭為正在讀大學(xué)或剛工作的子女提前購房。
他們買御虹府的邏輯也很簡單，位置上屬于城市高能板塊，價格又不像傳統(tǒng)奧體三兄弟那樣高高在上。簡單來說，可攻可守。
而之所以選擇3月這個時間點(diǎn)下手，就是覺得價格跌到位了，可以撿便宜了�；蛘哒f，預(yù)期未來的價格往上走的概率更大。
但這些人，受風(fēng)吹草動的影響往往也是最大的。
他們既沒有職業(yè)投資客的殺伐決斷，也沒有絕對自住客的波瀾不驚。當(dāng)4月行情溫度又開始下來，他們很快就退縮了。
反正又不是沒房子住，既然之前進(jìn)場是預(yù)期會漲，那么現(xiàn)在如果不漲了，以后入豈不是更劃算。
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供應(yīng)端呢？
雖然杭州二手房自去年開始持續(xù)低迷，但得益于新房限價的紅利，這些手握“原始股”的房東，實際利潤都還是挺豐厚的。
像澄品，新房限價不到48000，目前的網(wǎng)簽價，基本集中在6.5萬-7萬，實際可能還要更高。
申花板塊的古翠隱秀，新房限價54000，4月最高一套網(wǎng)簽單價，超過了8萬5。
3月二手房回暖明顯，很多房東心氣回來了。所以小區(qū)里相對最低的一批籌碼走掉后，買賣雙方出現(xiàn)了價格落差，成交量就迅速下來了。
問題的關(guān)鍵是，如果大多數(shù)房東，都手握豐厚利潤，那么變數(shù)也隨之增大。
試想一下，一開始每個房東都賺了300萬，大家覺得還能賺得更多，所以都屏住不走。
但行情一直不好，正好有個房東急需用錢，覺得賺250萬也可以了，就會降價50萬出售。
然后又有一個房東，覺得能賺200萬也很好啊。
總之，在這樣的一個群體里面，你永遠(yuǎn)無法預(yù)測每個人的心態(tài)以及隨之產(chǎn)生的行為。
這些小區(qū)的房價，因此產(chǎn)生的波動性，也會相對較大。
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所以，接下去，杭州樓市最“穩(wěn)”的二手房，反而是那些地處非核心板塊、價格也已經(jīng)跌到和新房限價差不多的次新小區(qū)。
它們在臨安、富陽、大江東、良渚、崇賢、南站甚至未來科技城……
業(yè)主們，不用擔(dān)心投資客在這里翻江倒海。
那些需要坐幾十站地鐵才能到達(dá)的地方，在目前的行情下，根本不在投資客的射程范圍之內(nèi)。
會買這里房子的人，大多是預(yù)算只夠這個地步的自住客。他們也許下半年就要結(jié)婚了，又或者剛和邊上的單位簽了長約。
客戶總量可能不多，但對于每一個來說，買房都是一件必須要完成的事。
業(yè)主們，也不用擔(dān)心鄰居里“殺機(jī)四伏”。
你算算按揭利息，覺得已經(jīng)碰到肉了，但每一個在電梯里碰到的陌生笑臉，沒準(zhǔn)比你虧得還要多。
大家就這樣，在一種相對沒那么愉悅的默契中，維持著小區(qū)房價的穩(wěn)定性。
也許外面大風(fēng)大浪，也許小區(qū)成交很少，但每一筆交易，都不會和前一筆相差太多。
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而且，這些小區(qū)受潛在對手的影響，也要比那些明星小區(qū)要更少。
像奧體、申花這樣的明星板塊，過去幾年賣掉了大量的新房。這些房子，將在未來幾年，陸續(xù)進(jìn)入二手房市場。
正如御虹府沖擊奧體、天璽天薈沖擊申花一樣，每一個后來者，就有可能成為下一個御虹府或者天璽天薈。
這些樓盤有的中簽率很低，房東風(fēng)格彪悍。他們就像是斯諾克球桌上的母球一樣，一桿出去，不知道會撞出什么曲線。
有的明星板塊，甚至還有大量的潛在土地供應(yīng)，它們更是隱形的挑戰(zhàn)者。
相比之下，那些已經(jīng)低到塵埃里的非核心板塊次新房，即便周邊再有新小區(qū)交付，也不過是多一個“傷心淪落人”。
“淪落人”，又何苦為難“淪落人”呢？
來源：層樓
