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            最后更新于: 2012-07-27 13:23 
        
                    |只看樓主
        
        
    
    
    





    

    
    

    

    
    
    

        
        
    
                回暖！回暖！

又一次“被開(kāi)盤(pán)”，又一次“漏夜排隊(duì)”。22日綠城·藍(lán)色錢(qián)江二期開(kāi)盤(pán)，不少購(gòu)房者在前一天半夜就到了杭州黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)排隊(duì)，在其售樓處為爭(zhēng)房源吵架甚至動(dòng)粗。千萬(wàn)元起步的公寓，竟然引發(fā)如此“亂象”，不能不讓人對(duì)當(dāng)前樓市“無(wú)語(yǔ)”。

根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)，藍(lán)色錢(qián)江當(dāng)天正好拿出預(yù)售證。由此不難看出，購(gòu)房者的嗅覺(jué)靈敏，不愿錯(cuò)過(guò)任何出手的機(jī)會(huì)。

“我6點(diǎn)多醒來(lái)看到一個(gè)未接來(lái)電，是綠城方面的，臉都沒(méi)洗，穿上衣服抓起鑰匙就走�！弊谂抨�(duì)席上的張小姐想起早上的情景還有些激動(dòng)。而身邊的購(gòu)房者也都是相似的經(jīng)歷。

據(jù)介紹，22日是綠城·藍(lán)色錢(qián)江第二次開(kāi)盤(pán)，推出南區(qū)的首批房源。該批房源位于沿江第二排，總共三幢樓 188套高層精裝修公寓，主力面積為230~330平方米，均價(jià)約45000元/平方米。

“1000多萬(wàn)元的房子，竟然還要排隊(duì)，而且他們還都不是托�！币晃痪W(wǎng)友感嘆：“接下來(lái)，開(kāi)發(fā)商是不是又要捂盤(pán)了啊？”

惜售暗增

這位網(wǎng)友的猜測(cè)并非空穴來(lái)風(fēng)。

“近期購(gòu)房者活躍在各大樓盤(pán)銷(xiāo)售中心，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯升溫。樓市突然之間回暖，這當(dāng)然增加了開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的可能。”一位在濱江做項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者。

記者從杭州房產(chǎn)信息網(wǎng)上查到：預(yù)售樓盤(pán)公示中，除了“被開(kāi)盤(pán)”的位于錢(qián)江新城的綠城·藍(lán)色錢(qián)江外，當(dāng)天拿到預(yù)售證的還有位于丁橋的聯(lián)合格里和文苑路228號(hào)商品住宅及商業(yè)用房等。

于是24日記者特別致電聯(lián)合格里售樓部，那里的銷(xiāo)售人員告訴記者：我們現(xiàn)在還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，要到4月才能買(mǎi)。

下沙一個(gè)今年以來(lái)新推房源最多的樓盤(pán)，在2月、3月申請(qǐng)預(yù)售的兩批房源目前成交量均為零�！澳阏f(shuō)那幾幢房子啊，我們還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)呢。什么時(shí)候開(kāi)盤(pán)？那我不知道，公司里還沒(méi)確定�！贝螂娫挼绞蹣遣浚N(xiāo)售人員如此回答。在他看來(lái)，預(yù)售證是領(lǐng)了，但什么時(shí)候開(kāi)始銷(xiāo)售，決定權(quán)在公司。

“捂盤(pán)”重現(xiàn)

3月過(guò)半，根據(jù)歷年的行情，杭州樓市應(yīng)該進(jìn)入供應(yīng)量緩慢釋放的周期，但事實(shí)是，杭州房產(chǎn)信息網(wǎng)上的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，截至3月24日，杭州主城區(qū)僅新審批預(yù)售許可證20張，如果剔除經(jīng)濟(jì)適用房，新增供應(yīng)量2487套，其中住宅僅1644套。有人統(tǒng)計(jì)了下，“1644套住宅房源中，有749套至今沒(méi)有開(kāi)盤(pán)。”

從去年下半年開(kāi)始，杭州對(duì)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可除了通常的申請(qǐng)材料外，還有一條——開(kāi)發(fā)商必須提供“工程形象進(jìn)度鑒證單”。以前工程形象進(jìn)度鑒證單上的房子，哪些開(kāi)盤(pán)哪些不開(kāi)，開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算；現(xiàn)在凡是經(jīng)過(guò)杭州市建委現(xiàn)場(chǎng)查實(shí)，工程進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件的商品房，要求一次性上市，能開(kāi)多少開(kāi)多少。這主要是為了防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)，有房不售。

政策執(zhí)行力度的加大，在一段時(shí)間內(nèi)的確促使開(kāi)發(fā)商增加了供應(yīng)量。根據(jù)樓盤(pán)預(yù)售許可證公示的情況看，去年9月之后的新開(kāi)樓盤(pán)，一幢樓申領(lǐng)一張預(yù)售證的情況與之前相比明顯下降：去年9月~12月杭州有74個(gè)樓盤(pán)申領(lǐng)預(yù)售證，56個(gè)樓盤(pán)在同一張預(yù)售證下有兩幢以上的房源，其中80%左右的樓盤(pán)單次開(kāi)盤(pán)量在200套以上。

然而這種放量供應(yīng)的情況在今年1月后似乎發(fā)生了變化。在兩個(gè)多月的時(shí)間內(nèi)，杭州主城區(qū)僅14個(gè)樓盤(pán)新推房源，其中住宅只有9個(gè)，共1644套。

借鑒溫州

“工程進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件的商品房一次性上市”的要求執(zhí)行了半年多，在工程量跟得上的前提下，如果執(zhí)行到位確實(shí)能增加樓市供應(yīng)量。但按照目前的監(jiān)管力度來(lái)看，一次性領(lǐng)預(yù)售證并不能保證開(kāi)發(fā)商一次性開(kāi)盤(pán)，領(lǐng)了證卻分批開(kāi)盤(pán)的情況仍時(shí)有發(fā)生，有沒(méi)有辦法解決這個(gè)問(wèn)題？

“堅(jiān)決抵制捂盤(pán)，不妨借鑒下溫州3月的新政”。不少網(wǎng)友在論壇上建議。3月9日，溫州市政府出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》要求取消開(kāi)發(fā)商可自留20%房源的規(guī)定，批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目，全部房源要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性上網(wǎng)公開(kāi)銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天一般應(yīng)采用電腦搖號(hào)的方式公開(kāi)銷(xiāo)售。在開(kāi)盤(pán)之前，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取預(yù)訂、預(yù)購(gòu)等變相認(rèn)購(gòu)的方式銷(xiāo)售商品房；不得以任何方式收取或變相收取定金；不得要求預(yù)購(gòu)房人將押金、誠(chéng)信金等存到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其指定的預(yù)購(gòu)房人本人以外的賬戶(hù)。開(kāi)發(fā)商原本可分批多次辦理預(yù)售許可證的現(xiàn)象，也將被杜絕。根據(jù)新規(guī)定，商品房不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，新開(kāi)房源在杭州市透明售房網(wǎng)上公示三天，必須開(kāi)始銷(xiāo)售。杭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，一旦遇到領(lǐng)了預(yù)售證卻不開(kāi)盤(pán)的情況，購(gòu)房者馬上投訴，要求開(kāi)發(fā)商按規(guī)定開(kāi)盤(pán)。
“捂盤(pán)惜售”為何屢禁不止

隨著近期樓市回暖，捂盤(pán)惜售現(xiàn)象又開(kāi)始抬頭，這引起人們的高度關(guān)注。

什么叫捂盤(pán)惜售？通俗地說(shuō)，就是開(kāi)發(fā)商捂住樓盤(pán)不賣(mài)，或者分批賣(mài)、少量賣(mài)，延長(zhǎng)銷(xiāo)售時(shí)間，制造熱銷(xiāo)景象，為的是實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)頻繁漲價(jià)。

其實(shí)，捂盤(pán)惜售并不是一個(gè)新問(wèn)題，打擊捂盤(pán)惜售也不是一天兩天了。

早在2006年，《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》中明確提出，對(duì)捂盤(pán)惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

多年打擊，捂盤(pán)惜售為何屢禁不止？為什么到現(xiàn)在還是房市一回暖就冒頭，老是“春風(fēng)吹又生”呢？

除了法規(guī)上的捂盤(pán)惜售界定困難之外，開(kāi)發(fā)商的具體操作手段很“靈活”，也是重要原因。

最常見(jiàn)的就是“晚領(lǐng)、分批領(lǐng)預(yù)售許可證”。許多城市都規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在獲得預(yù)售許可證以后，必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，否則視為違規(guī)。有的開(kāi)發(fā)商為了應(yīng)付這一規(guī)定，在項(xiàng)目封頂后，盡可能地拖延拿預(yù)售許可證的時(shí)間，或是分次分批拿證。這種方法不僅可以應(yīng)付規(guī)定，還可以將一個(gè)項(xiàng)目中品質(zhì)較差的房源先變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)分批快速漲價(jià)。

第二種手段是大幅提高開(kāi)盤(pán)售價(jià)。一些開(kāi)發(fā)商拿了預(yù)售許可證以后，為了拉長(zhǎng)銷(xiāo)售周期，故意大幅提高開(kāi)盤(pán)價(jià)格，導(dǎo)致無(wú)人問(wèn)津，變相實(shí)現(xiàn)捂盤(pán)。

第三種手段，一些開(kāi)發(fā)商私下以略低于開(kāi)盤(pán)價(jià)的折扣價(jià)銷(xiāo)售給一些炒房者或者中介公司。在期房交房后，他們?cè)僖愿哂陂_(kāi)盤(pán)價(jià)賣(mài)出，與開(kāi)發(fā)商分?jǐn)偂俺葱隆笔找�。我�?guó)實(shí)行了一系列二手房交易稅費(fèi)減免政策，也為這種變相捂盤(pán)行為創(chuàng)造了更大的利益空間。

此外，還有許多樓盤(pán)對(duì)外宣稱(chēng)售罄，欺騙購(gòu)房者等常見(jiàn)的捂盤(pán)手段。

近年，北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市紛紛采取措施，打擊包括捂房惜售在內(nèi)的擾亂市場(chǎng)秩序的行為。這些措施能取得兩方面的效果，一方面是監(jiān)管措施本身對(duì)增加市場(chǎng)供應(yīng)起到明顯效果。開(kāi)發(fā)商迫于嚴(yán)厲的監(jiān)管措施會(huì)逐漸恢復(fù)理性，用合理的價(jià)格、正常的銷(xiāo)售手段增加供應(yīng)、加快銷(xiāo)售。另一方面，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。許多購(gòu)房者從此前頻繁漲價(jià)的恐慌中走出來(lái)，逐漸恢復(fù)理性。當(dāng)市場(chǎng)恐慌情緒逐漸減弱的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商各種捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)的行為也會(huì)逐漸失去作用。

但是，這些政策要真正起到上述效果，地方政府必須“動(dòng)真格”。其實(shí)，北京、上海等地為打擊捂盤(pán)惜售等行為，近幾年不止一次出臺(tái)過(guò)政策，近期出臺(tái)的措施大部分也是對(duì)原有措施的重申和強(qiáng)調(diào)。類(lèi)似現(xiàn)象之所以反復(fù)出現(xiàn)，說(shuō)明監(jiān)管方式還不夠具體，處罰措施也不夠嚴(yán)厲。

另一方面，除了監(jiān)管手段以外，應(yīng)該通過(guò)法律法規(guī)的形式，盡快界定具體的違規(guī)行為和處罰行為。比如明確界定哪些行為可以構(gòu)成“捂盤(pán)惜售”。這些最基本的工作，恰恰是最重要的。如果連什么是捂盤(pán)惜售都不能明確，監(jiān)管的效果自然會(huì)大打折扣。


    來(lái)源：浙江日?qǐng)?bào) 

    
        
    





    
    

    

    







    



    
      
     
            
    
                
    
                    
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