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            最后更新于: 2012-07-27 13:23 
        
                    |只看樓主
        
        
    
    
    





    

    
    

    

    
    
    

        
        
    
                回暖！回暖！

又一次“被開盤”，又一次“漏夜排隊”。22日綠城·藍色錢江二期開盤，不少購房者在前一天半夜就到了杭州黃龍世紀廣場排隊，在其售樓處為爭房源吵架甚至動粗。千萬元起步的公寓，竟然引發(fā)如此“亂象”，不能不讓人對當前樓市“無語”。

根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)，藍色錢江當天正好拿出預(yù)售證。由此不難看出，購房者的嗅覺靈敏，不愿錯過任何出手的機會。

“我6點多醒來看到一個未接來電，是綠城方面的，臉都沒洗，穿上衣服抓起鑰匙就走。”坐在排隊席上的張小姐想起早上的情景還有些激動。而身邊的購房者也都是相似的經(jīng)歷。

據(jù)介紹，22日是綠城·藍色錢江第二次開盤，推出南區(qū)的首批房源。該批房源位于沿江第二排，總共三幢樓 188套高層精裝修公寓，主力面積為230~330平方米，均價約45000元/平方米。

“1000多萬元的房子，竟然還要排隊，而且他們還都不是托�！币晃痪W(wǎng)友感嘆：“接下來，開發(fā)商是不是又要捂盤了啊？”

惜售暗增

這位網(wǎng)友的猜測并非空穴來風。

“近期購房者活躍在各大樓盤銷售中心，房地產(chǎn)市場明顯升溫。樓市突然之間回暖，這當然增加了開發(fā)商捂盤惜售的可能�！币晃辉跒I江做項目的業(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者。

記者從杭州房產(chǎn)信息網(wǎng)上查到：預(yù)售樓盤公示中，除了“被開盤”的位于錢江新城的綠城·藍色錢江外，當天拿到預(yù)售證的還有位于丁橋的聯(lián)合格里和文苑路228號商品住宅及商業(yè)用房等。

于是24日記者特別致電聯(lián)合格里售樓部，那里的銷售人員告訴記者：我們現(xiàn)在還沒有開盤，要到4月才能買。

下沙一個今年以來新推房源最多的樓盤，在2月、3月申請預(yù)售的兩批房源目前成交量均為零。“你說那幾幢房子啊，我們還沒有開盤呢。什么時候開盤？那我不知道，公司里還沒確定。”打電話到售樓部，銷售人員如此回答。在他看來，預(yù)售證是領(lǐng)了，但什么時候開始銷售，決定權(quán)在公司。

“捂盤”重現(xiàn)

3月過半，根據(jù)歷年的行情，杭州樓市應(yīng)該進入供應(yīng)量緩慢釋放的周期，但事實是，杭州房產(chǎn)信息網(wǎng)上的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，截至3月24日，杭州主城區(qū)僅新審批預(yù)售許可證20張，如果剔除經(jīng)濟適用房，新增供應(yīng)量2487套，其中住宅僅1644套。有人統(tǒng)計了下，“1644套住宅房源中，有749套至今沒有開盤�！�

從去年下半年開始，杭州對申請商品房預(yù)售許可除了通常的申請材料外，還有一條——開發(fā)商必須提供“工程形象進度鑒證單”。以前工程形象進度鑒證單上的房子，哪些開盤哪些不開，開發(fā)商說了算；現(xiàn)在凡是經(jīng)過杭州市建委現(xiàn)場查實，工程進度達到預(yù)售條件的商品房，要求一次性上市，能開多少開多少。這主要是為了防止開發(fā)商捂盤，有房不售。

政策執(zhí)行力度的加大，在一段時間內(nèi)的確促使開發(fā)商增加了供應(yīng)量。根據(jù)樓盤預(yù)售許可證公示的情況看，去年9月之后的新開樓盤，一幢樓申領(lǐng)一張預(yù)售證的情況與之前相比明顯下降：去年9月~12月杭州有74個樓盤申領(lǐng)預(yù)售證，56個樓盤在同一張預(yù)售證下有兩幢以上的房源，其中80%左右的樓盤單次開盤量在200套以上。

然而這種放量供應(yīng)的情況在今年1月后似乎發(fā)生了變化。在兩個多月的時間內(nèi)，杭州主城區(qū)僅14個樓盤新推房源，其中住宅只有9個，共1644套。

借鑒溫州

“工程進度達到預(yù)售條件的商品房一次性上市”的要求執(zhí)行了半年多，在工程量跟得上的前提下，如果執(zhí)行到位確實能增加樓市供應(yīng)量。但按照目前的監(jiān)管力度來看，一次性領(lǐng)預(yù)售證并不能保證開發(fā)商一次性開盤，領(lǐng)了證卻分批開盤的情況仍時有發(fā)生，有沒有辦法解決這個問題？

“堅決抵制捂盤，不妨借鑒下溫州3月的新政”。不少網(wǎng)友在論壇上建議。3月9日，溫州市政府出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的意見》，《意見》要求取消開發(fā)商可自留20%房源的規(guī)定，批準預(yù)售的商品房項目，全部房源要在規(guī)定時間內(nèi)一次性上網(wǎng)公開銷售，開盤當天一般應(yīng)采用電腦搖號的方式公開銷售。在開盤之前，開發(fā)企業(yè)不得采取預(yù)訂、預(yù)購等變相認購的方式銷售商品房；不得以任何方式收取或變相收取定金；不得要求預(yù)購房人將押金、誠信金等存到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其指定的預(yù)購房人本人以外的賬戶。開發(fā)商原本可分批多次辦理預(yù)售許可證的現(xiàn)象，也將被杜絕。根據(jù)新規(guī)定，商品房不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，新開房源在杭州市透明售房網(wǎng)上公示三天，必須開始銷售。杭州市房管局相關(guān)負責人表示，一旦遇到領(lǐng)了預(yù)售證卻不開盤的情況，購房者馬上投訴，要求開發(fā)商按規(guī)定開盤。
“捂盤惜售”為何屢禁不止

隨著近期樓市回暖，捂盤惜售現(xiàn)象又開始抬頭，這引起人們的高度關(guān)注。

什么叫捂盤惜售？通俗地說，就是開發(fā)商捂住樓盤不賣，或者分批賣、少量賣，延長銷售時間，制造熱銷景象，為的是實現(xiàn)短期內(nèi)頻繁漲價。

其實，捂盤惜售并不是一個新問題，打擊捂盤惜售也不是一天兩天了。

早在2006年，《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》中明確提出，對捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。

多年打擊，捂盤惜售為何屢禁不止？為什么到現(xiàn)在還是房市一回暖就冒頭，老是“春風吹又生”呢？

除了法規(guī)上的捂盤惜售界定困難之外，開發(fā)商的具體操作手段很“靈活”，也是重要原因。

最常見的就是“晚領(lǐng)、分批領(lǐng)預(yù)售許可證”。許多城市都規(guī)定，開發(fā)商在獲得預(yù)售許可證以后，必須在規(guī)定的時間內(nèi)開盤銷售，否則視為違規(guī)。有的開發(fā)商為了應(yīng)付這一規(guī)定，在項目封頂后，盡可能地拖延拿預(yù)售許可證的時間，或是分次分批拿證。這種方法不僅可以應(yīng)付規(guī)定，還可以將一個項目中品質(zhì)較差的房源先變現(xiàn)，實現(xiàn)分批快速漲價。

第二種手段是大幅提高開盤售價。一些開發(fā)商拿了預(yù)售許可證以后，為了拉長銷售周期，故意大幅提高開盤價格，導(dǎo)致無人問津，變相實現(xiàn)捂盤。

第三種手段，一些開發(fā)商私下以略低于開盤價的折扣價銷售給一些炒房者或者中介公司。在期房交房后，他們再以高于開盤價賣出，與開發(fā)商分攤“炒新”收益。我國實行了一系列二手房交易稅費減免政策，也為這種變相捂盤行為創(chuàng)造了更大的利益空間。

此外，還有許多樓盤對外宣稱售罄，欺騙購房者等常見的捂盤手段。

近年，北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市紛紛采取措施，打擊包括捂房惜售在內(nèi)的擾亂市場秩序的行為。這些措施能取得兩方面的效果，一方面是監(jiān)管措施本身對增加市場供應(yīng)起到明顯效果。開發(fā)商迫于嚴厲的監(jiān)管措施會逐漸恢復(fù)理性，用合理的價格、正常的銷售手段增加供應(yīng)、加快銷售。另一方面，穩(wěn)定了市場預(yù)期。許多購房者從此前頻繁漲價的恐慌中走出來，逐漸恢復(fù)理性。當市場恐慌情緒逐漸減弱的時候，開發(fā)商各種捂盤惜售、哄抬房價的行為也會逐漸失去作用。

但是，這些政策要真正起到上述效果，地方政府必須“動真格”。其實，北京、上海等地為打擊捂盤惜售等行為，近幾年不止一次出臺過政策，近期出臺的措施大部分也是對原有措施的重申和強調(diào)。類似現(xiàn)象之所以反復(fù)出現(xiàn)，說明監(jiān)管方式還不夠具體，處罰措施也不夠嚴厲。

另一方面，除了監(jiān)管手段以外，應(yīng)該通過法律法規(guī)的形式，盡快界定具體的違規(guī)行為和處罰行為。比如明確界定哪些行為可以構(gòu)成“捂盤惜售”。這些最基本的工作，恰恰是最重要的。如果連什么是捂盤惜售都不能明確，監(jiān)管的效果自然會大打折扣。


    來源：浙江日報 

    
        
    





    
    

    

    







    



    
      
     
            
    
                
    
                    
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