從看房、買房、簽約到收樓，跟經(jīng)歷九九八十一南也沒什么區(qū)別，一路小心翼翼 " 打怪 "，可別在最后環(huán)節(jié)掉以輕心。房子驗好了省了后續(xù)好多麻煩，所以帶上小編嘔血整理的這份指南啟程去收樓吧。第一步：核實面積
面積結(jié)算是驗房手續(xù)當(dāng)中比較重要的一項。請帶上契約或副本，確認售樓契約附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同。
契約面積是期房的銷售面積，而在工程完工后，開發(fā)商還要請測繪單位對已完工的住宅樓進行實測。測繪部門出示的面積實測表，就是開發(fā)商和我們要進行面積結(jié)算的依據(jù) ( 一般在入住后開發(fā)商才請測繪單位對已完工的住宅樓進行實測 ) 。
記�。阂促彿科跫s約定的面積誤差的條款結(jié)算面積。我們的契約約定：面積誤差按《城市房地產(chǎn)交易管理條例》執(zhí)行。因此，如有誤差，需要開發(fā)商明確處理方法。
購房者對實測面積有疑問的，也可以要求重新測量。從普遍發(fā)生的面積事件來看，主要有三個方面：
一是開發(fā)商增加公共建筑的內(nèi)容，將原本沒有或不該列入的建筑列為公攤范圍；
二是在不增加公共建筑數(shù)量的前提下，將測量面積人為加大；
第三是調(diào)高公攤系數(shù)，在不改變實測公攤面積的前提下，增加每戶的公攤面積。
事實上，這三種方法都被交叉使用，大家一定要小心細致。下面我們來看看主要分攤項目和不分攤的項目。
分攤項目
1、電梯間；
2、電梯機房；
3、水箱間；
4、樓梯間；
5、消防控制室；
6、一層門廳及值班室。
不分攤項目 1、人防工作間；2、風(fēng)井；
第二步：驗收房子
接下來，可以去驗收房子了，暫且先不要交付一切物業(yè)費用及相關(guān)費用，應(yīng)該在驗收好后，再交付費用。
現(xiàn)在很多街坊都會購買精裝房，毛坯房跟精裝房的驗收有不同的側(cè)重點哦 ~ 下面來詳細看。
毛坯房驗房主要在于驗收房屋質(zhì)量，也就是房屋建筑本身的質(zhì)量，也叫土建施工質(zhì)量。重點在于墻、地面粉刷層 ( 找平層 ) 有無空鼓、開裂現(xiàn)象，與外墻相連的墻面、衛(wèi)生間頂棚、地面以及相鄰的墻面防水效果是否合格，有沒有滲水問題等等。除此之外還包括房屋內(nèi)相關(guān)配套設(shè)施的驗收，如門窗、給排水、強弱電、安防設(shè)施等等 ……
精裝修房驗房的項目跟毛坯房的不同在于其側(cè)重點不再是土建的施工質(zhì)量，而轉(zhuǎn)為重點驗收裝修施工質(zhì)量以及配套家具、家電的驗收。
小編給大家找來最全的精裝房驗房八步：
【第一步】
檢查廚房、衛(wèi)生間的上下水管道，看看排水管道排水是否順暢，上水管是否存在滲漏現(xiàn)象；
小訣竅：
可以把洗菜池、面盆、浴缸放滿水，然后排出去，檢查一下排水速度；對馬桶的下水檢查則需反復(fù)多次地進行排水試驗；
【第二步】
檢查配電線路和插座；
最簡單的方法就是打開所有的燈具開關(guān)，看看燈具是否全都亮。帶上一個萬用表檢查每個插座是否有電；
【第三步】
檢查廚房衛(wèi)生間以及其他部位墻磚和地磚的空鼓問題；
用一個小橡皮錘隨意敲敲瓷磚、地磚，聽聲音就可以了。如果空鼓率超過 3%，說明存在質(zhì)量問題；
【第四步】
檢查木制品以及油漆制品；
仔細觀察木制品是否變形、接縫處開裂現(xiàn)象是否嚴重、五金件安裝是否端正牢固、油漆是否存在流淌現(xiàn)象、墻壁涂料是否出現(xiàn)大范圍開裂現(xiàn)象；
【第五步】
對一些邊角和較隱蔽的地方做仔細檢查；
注意衛(wèi)生間門口是否有擋水條、窗戶是否有雨水流入、開關(guān)插座面板是否存在劃痕、浴室五金安裝位置是否合理等；
【第六步】
要鑒別品牌，防止 " 假品牌 "；
【第七步】
一定要向開發(fā)商索要裝修說明書，以便了解暗埋工程以及使用方法；
【第八步】
檢查公共配套，打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、家庭安全防范報警系統(tǒng)、周邊防范管理系統(tǒng)等等也要驗證一遍。
另外需要注意的是，在交房現(xiàn)場要查看項目 " 竣工驗收備案表 " 是否公示在現(xiàn)場，如果沒有這個文件，那就屬于違規(guī)交付，即使你拿了房也沒辦法辦理房產(chǎn)證。
還有，盡量要求先驗房沒有問題后再簽字收房，不過這點在實際操作中難度較大，原因嘛，你懂的。
退房準則
如果以上方法都沒能幫到你 " 避坑 "，這時候你就需要知道怎樣才能把損失降到最低——退房。那么在什么情況下，購房者可以退掉已購房屋呢？
1、延遲交付房屋
這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情況。到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般超過 3 個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。
2、開發(fā)商缺 " 證 "，導(dǎo)致合同無效
目前，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，購房人應(yīng)當(dāng)騰空房屋，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。
3、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設(shè)計
在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。
4、無法得到貸款
在簽訂合同時，除一次性付款或分期付款外，都有對商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開發(fā)商出具相關(guān)資料，交由公積金歸集部門審核。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。
5、拿不到產(chǎn)權(quán)證
由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。另外，由于前幾年一些房地產(chǎn)運作不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題時有發(fā)生，導(dǎo)致購買這些樓盤的購房人入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，購房人也可以要求退房。
6、房屋面積誤差超過 3%
目前，如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值在 3% 以內(nèi)（含 3%），購房人要求退房的，法院將不予支持。而如果面積誤差比絕對值超出 3%，購房人要求退房并要求退賠利息的，法院會判決購房人勝訴。
7、房屋質(zhì)量不合格
房屋質(zhì)量不合格是房屋的 " 硬傷 "。出現(xiàn)這種情況，首先是開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。
8、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴重影響使用
根據(jù)最高人民法院剛剛發(fā)布的商品房買賣合同糾紛司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會支持。一般認定房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房內(nèi)噪聲影響居住等。
9、開發(fā)商把房子抵押
如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可以要求退房。
來源：搜狐焦點網(wǎng)
