奧體跌了近1萬(wàn)/㎡？
近日，位于奧體板塊的創(chuàng)世紀(jì)成交一套169方大戶(hù)型，總價(jià)1369萬(wàn)（帶車(chē)位）。如剔除車(chē)位，單價(jià)低至約7.8萬(wàn)/㎡。
要知道，去年1月9號(hào)，一套創(chuàng)世紀(jì)大戶(hù)型168.96㎡，以1530萬(wàn)總價(jià)成交，折合單價(jià)高達(dá)約9.06萬(wàn)/㎡。對(duì)比之下，如今僅7.8萬(wàn)/㎡的成交單價(jià)，足足低了1萬(wàn)/㎡！
當(dāng)然，該套創(chuàng)世紀(jì)大戶(hù)型的成交，自然引起了各個(gè)購(gòu)房群的熱議。
從中介小哥得知，這套大戶(hù)型以7.8萬(wàn)/㎡的單價(jià)成交并不意外。
一方面，樓幢位置并不理想，是頂樓，況且房東自身資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，全款賣(mài)的；
另外，近期創(chuàng)世紀(jì)大戶(hù)型房源成交價(jià)格都在約8萬(wàn)/㎡左右，僅稍微出頭一點(diǎn)點(diǎn)。房源自身的不足加之目前市場(chǎng)的冷淡，跌破8萬(wàn)/㎡也在意料之中。
如果說(shuō)創(chuàng)世紀(jì)改善戶(hù)型跌破8萬(wàn)/㎡令人意外的話，那么，其小戶(hù)型早已屈居于8萬(wàn)/㎡之下。
朋友小N想出手一套創(chuàng)世紀(jì)89㎡小戶(hù)型 ，但中介小哥卻告知他如果不急可以先等等：主要是目前創(chuàng)世紀(jì)小戶(hù)型已經(jīng)有一個(gè)多月沒(méi)有成交了，3月成交了一套89㎡小戶(hù)型，總價(jià)不到710萬(wàn)。
那么，如今奧體板塊的三兄弟，二手房到底是一種怎樣的現(xiàn)狀呢？
可以說(shuō)，奧體三兄弟跌破8萬(wàn)/㎡已成常態(tài)。
從1月至4月成交情況來(lái)看，奧體三兄弟成績(jī)不盡如意。就拿時(shí)代奧城舉例，截至發(fā)稿前，成交房源中大部分以大戶(hù)型為主。
1月和3月，時(shí)代奧城各自成交一套戶(hù)型建面約107㎡房源。一套位于5樓，總價(jià)835萬(wàn)，成交單價(jià)7.3萬(wàn)/㎡；另一套位于3層，成交總價(jià)810萬(wàn)，折合單價(jià)約7.57萬(wàn)/㎡；
此外，1月成交的兩套戶(hù)型建面約117㎡房源，一套位于13樓，成交總價(jià)970萬(wàn)（含車(chē)位），裸房單價(jià)7.95萬(wàn)/㎡；另一套位于12層，總價(jià)950萬(wàn)（含車(chē)位），折合單價(jià)7.79萬(wàn)/㎡。
成交相對(duì)較多的創(chuàng)世紀(jì)，同樣不例外。1月成交的兩套118.33㎡房源，成交單價(jià)分別為7.9/㎡和7.48/㎡；
至于小面積房源，境況更是難堪，似乎隔著一個(gè)半月才鮮有成交。
1月末，一套位于5樓的88㎡房源，以695萬(wàn)總價(jià)被拿下，成交單價(jià)約為7.89/㎡；3月份成交一套89㎡房源，總價(jià)710萬(wàn)不到，單價(jià)約7.9萬(wàn)/㎡。
同樣的成交窘境也蔓延到了龍湖天璞。3月成交的一套138㎡戶(hù)型，位于14層，總價(jià)1048萬(wàn)，折合單價(jià)約7.59萬(wàn)/㎡；
4月初成交一套139㎡房源，處于18層，總價(jià)1100萬(wàn)，成交單價(jià)約7.91萬(wàn)/㎡。
可以看出，在本就成交不多的情況下，奧體三兄弟跌破8萬(wàn)已經(jīng)實(shí)實(shí)在在的發(fā)生著。
是以，很多人會(huì)問(wèn)，奧體是否還有繼續(xù)下跌的可能？
個(gè)人傾向于奧體短時(shí)間內(nèi)還有小幅度的下跌。
首先，奧體價(jià)格的止跌，需要有一部分成交量作支撐。
從三兄弟4個(gè)月內(nèi)成交的情況來(lái)看，雖然在量上有所回暖，但成交的背后基本以改善型房源為主，小戶(hù)型卻寥寥無(wú)幾。
整個(gè)1月，創(chuàng)世紀(jì)僅成交兩套小戶(hù)型，時(shí)代奧城和龍湖天璞均沒(méi)有看到小戶(hù)型成交的跡象，甚至在往后的2-4月中，也沒(méi)有成交的苗頭。
當(dāng)一個(gè)板塊二手成交有一定量時(shí)，說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)于價(jià)格以及板塊是有接受度的；反之，沒(méi)有成交說(shuō)明還沒(méi)有跌到位，還有進(jìn)一步下探的可能。
其次，保利澄品、濱江御虹府等大量改善房源的交付，供過(guò)于求。
今年的奧體，次新房壓力巨大。高層和洋房組合的澄品，共計(jì)近2000套，御虹府約1145套。超3000套房源的交付，奧體板塊身上次新房的擔(dān)子很重。
我們知道，不管是澄品還是御虹府，其中投資客比例不低。彼時(shí)代持和拼多多的買(mǎi)房手段司空見(jiàn)慣，而他們的目標(biāo)也很明確，一旦交付后，趕緊套現(xiàn)。
也就是說(shuō)，至少千余套的房源量定然會(huì)出現(xiàn)在奧體板塊，加之較早奧體三兄弟，板塊拋售壓力巨大，那么還想維持高價(jià)格，也就并不那么容易。
最后，對(duì)于類(lèi)似奧體這種投資比例較高的板塊，市場(chǎng)信心恢復(fù)難度更大。
我想，大部分購(gòu)房者對(duì)于一些前期上漲兇的板塊，然而在面臨跌了之后，心里的反差是會(huì)非常大的。
以至于一旦有這種心理落差存在的話，想要恢復(fù)起來(lái)難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般板塊。諸如此類(lèi)投資客活躍的板塊，是需要一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的好預(yù)期，才是最大的跳板。
所以，我認(rèn)為奧體板塊在短時(shí)間內(nèi)，仍有小幅下調(diào)的空間。
要擔(dān)心嗎？不用。
有漲有跌的市場(chǎng)才是一個(gè)正常的狀態(tài)，而奧體更像是近段時(shí)間市場(chǎng)的晴雨表。
去年年初行情上漲的時(shí)候，奧體板塊也第一時(shí)間做出了反應(yīng)：板塊內(nèi)二手成交量以及價(jià)格的不斷突破等；行情不好的時(shí)候，一個(gè)月僅幾套的成交也象征著市場(chǎng)的艱難。
那對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)而言，雖然我們目前仍沒(méi)有看到它的底在哪，但我們可以對(duì)其充滿(mǎn)信心。
一方面，市場(chǎng)成交少、行情差等等，從另一方面來(lái)講也是市場(chǎng)需求的不斷積壓，積蓄力量的同時(shí)在合適的時(shí)間點(diǎn)迎來(lái)反彈；
另一方面，政策的寬松已經(jīng)是明牌，蘇州等城市已經(jīng)在限售、限購(gòu)等方面做出了相應(yīng)的退讓?zhuān)敲次蚁牒贾輵?yīng)該也不會(huì)例外，靜待即可。
或許，這是一個(gè)擠水分的好時(shí)機(jī)。
來(lái)源：杭州房評(píng)
