01
問(wèn)：你好，我這兩周分別去看了仁恒濱江園和鳳起錢(qián)潮的樣板房，最終對(duì)鳳起錢(qián)潮的整個(gè)裝修用材、裝修風(fēng)格以及10號(hào)樓的175方的戶型比較感興趣，能給點(diǎn)建議嗎?給兒子買(mǎi)房，所以想離現(xiàn)在住的大都會(huì)近一點(diǎn)。
答：不知道你去看的鳳起錢(qián)潮是減配前還是減配后，但鳳起錢(qián)潮的裝修確實(shí)是其一大亮點(diǎn)，尤其是減配前，因?yàn)槠浞浅Ｉ岬孟铝隙鴮耀@好評(píng)。
同時(shí)地理位置也不差，位于錢(qián)江新城東，距離大都會(huì)自然也不遠(yuǎn)。
但是問(wèn)題是首先其減配后，裝修的優(yōu)勢(shì)就不那么大了，而且作為豪宅產(chǎn)品，使用格力空調(diào)也未免太過(guò)寒磣。
另外雖然價(jià)格在61800元/平方米，但因?yàn)槠鋺粜偷脑�，總價(jià)還是高達(dá)千萬(wàn)，在這個(gè)級(jí)別選擇就太多了。
而且在這里比較的是南星豪宅博物館的最后一件藏品：仁恒濱江園。
憑借南星這個(gè)板塊，仁恒濱江園的地理位置在目前的可售盤(pán)中，沒(méi)有任何敵手。在這我都不需要加幾乎。
盡管其裝修風(fēng)格因?yàn)橘?gòu)房者的喜好問(wèn)題評(píng)價(jià)不一，但也算是中規(guī)中矩。
至于學(xué)區(qū)、地鐵、商業(yè)（隨著望江的崛起）、豪宅氛圍等等，南星都沒(méi)有任何死角。
最重要的是，仁恒在上海這樣的一線城市也有非常突出的豪宅產(chǎn)品，基本可以保證其交付時(shí)的完成度，因此在杭州有令人信任的基礎(chǔ)。
而安徽置地雖然樣板房給到了85分的水平，但最終交付產(chǎn)品能不能及格，還是個(gè)未知數(shù)。
所以就這方面，我也更推薦你選擇仁恒濱江園。
如果覺(jué)得仁恒濱江園太遠(yuǎn)，那不如等未來(lái)的6.98萬(wàn)元/平米的江河匯地塊，根據(jù)我手頭上的規(guī)劃方案，我相信也不會(huì)讓你失望的。
02
問(wèn)：你好，我現(xiàn)在住
金隅學(xué)府（有按揭），還有一套
文鼎苑的三房，文鼎苑現(xiàn)在閑置。之前有想法是賣(mài)文鼎苑去搖濱江園的房子，如果搖中的話，過(guò)幾年可以把金隅也賣(mài)掉。但畢竟濱江園中簽率過(guò)低，且涉及二套限購(gòu)，要賣(mài)文鼎苑的話也挺折騰，因此下不了決心。金隅住住還不錯(cuò)，但覺(jué)得現(xiàn)在小區(qū)的業(yè)主也挺鬧的。
第二個(gè)方案是，文鼎苑處理后買(mǎi)個(gè)總價(jià)稍低的樓盤(pán)，這個(gè)就僅考慮投資了。第三個(gè)方案是，繼續(xù)持有文鼎苑并將其出租，雖然租售比相對(duì)比較低，但文鼎苑的房子流動(dòng)性還是不錯(cuò)的。想聽(tīng)聽(tīng)你的專業(yè)意見(jiàn)。
答：學(xué)區(qū)溢價(jià)能力確實(shí)挺強(qiáng)的，所以盡管文鼎苑的戶型不怎么樣，但在二手市場(chǎng)上還是賣(mài)出了一定的溢價(jià)。根據(jù)成交量來(lái)看，文鼎苑也是比較活躍的，而成交價(jià)根據(jù)戶型從6-8萬(wàn)不等，但同時(shí)這個(gè)價(jià)位再想突破的難度是非常大的。
你現(xiàn)在用不著文鼎苑的學(xué)區(qū)，因?yàn)閷⑵涑鍪劢^對(duì)是個(gè)正確的選擇。買(mǎi)賣(mài)講究高拋低吸，目前一手市場(chǎng)還有不少盤(pán)明顯處于低位，而二手房所處的高位已經(jīng)有松動(dòng)跡象，這個(gè)階段快速出手，尋找下個(gè)爆發(fā)點(diǎn)就很重要了。
首選仁恒濱江園當(dāng)然是很合適又穩(wěn)健的選擇，一是它距離你金隅學(xué)府的房子近，相互之間好照料；二是它在產(chǎn)品定位上還是高于金隅學(xué)府的，畢竟起步就在170方了；三是這樣的豪宅產(chǎn)品已經(jīng)極具稀缺性，旁邊的候潮府和上品都在試圖沖擊10w這道大關(guān)，仁恒濱江園必然也是其中一員。
哪怕因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系沒(méi)有來(lái)得及或者不幸沒(méi)有搖到濱江園，年底及明年還有不少值得期待的項(xiàng)目，比如說(shuō)綠城曉風(fēng)印月還有一半沒(méi)有賣(mài)，時(shí)代濱江四季也躍躍欲試準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)，以及壹號(hào)院還有最后的220方大戶型可以選擇。
這里著重推薦一下時(shí)代濱江四季，145起步的圍合式小區(qū)，地理位置非常優(yōu)秀，1-6號(hào)雙地鐵300m，區(qū)政府異常豐富的配套設(shè)施，丹楓實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)，斜對(duì)面就是成交突破6.5w的金茂府，最重要的是它的戶型在濱江也很出眾。
以145方為例，時(shí)代濱江四季做了四開(kāi)間朝南的橫廳設(shè)計(jì)，同時(shí)面寬也很優(yōu)秀，絕對(duì)是投資、自住的上品之選。
03
問(wèn)：下沙龍湖洋房170平米精裝修花了100萬(wàn)，目前帶一個(gè)車位有客戶出到810萬(wàn)，我報(bào)了820萬(wàn)，這個(gè)價(jià)可以出手嗎？出手以后有沒(méi)有什么好的選擇？
答：820萬(wàn)剔除40萬(wàn)的車位有780萬(wàn)，單價(jià)也有4.59萬(wàn)元/平米，賣(mài)的不差。
出手以后換什么呢？
這還用問(wèn)？下沙金沙湖未來(lái)的王，注定是綠城金沙湖項(xiàng)目的啊！
金沙湖項(xiàng)目地塊屬性極其干凈優(yōu)秀，又極盡創(chuàng)意做了一條濱水商業(yè)街，而綠城一貫的品質(zhì)也是完全令人放心，最重要的是，在一貫評(píng)價(jià)不怎么樣的戶型上，也做出了非常大的改變。
以140+和165+方為例，不僅做到了四開(kāi)間朝南，而且北向的景觀面寬也分別達(dá)到了6.5m和10m。目前我拿到的還是初期版本，戶型可能還存在局部調(diào)整，但對(duì)于綠城來(lái)說(shuō)這一塊短板已經(jīng)補(bǔ)齊。
非常值得期待。
04
問(wèn)：我現(xiàn)在住在
藍(lán)鉆天成，想買(mǎi)套住宅，因?yàn)橐粋�(gè)人住，所以想買(mǎi)個(gè)350w內(nèi)的小戶型，有沒(méi)有什么推薦？
答：按照你目前的居住半徑來(lái)看，有這樣幾個(gè)適合你的樓盤(pán)。
融創(chuàng)運(yùn)河one，橋西2.0，雖然3.8w的均價(jià)，但有94方小戶型，滿足你350w的預(yù)算。
華潤(rùn)幸福里，位于勾莊，2.65w的均價(jià)，雙地鐵加萬(wàn)象城的配置，還有超大景觀公園，但2萬(wàn)人搖，大概率是分母。
世茂璀璨瀾宸，與幸福里一站路，推測(cè)也在2.7w上下的單價(jià)，異常低調(diào)，但注定也和幸福里一樣難搖。
三墩北的一眾項(xiàng)目，比如云和湖與金輝的那兩塊地等等。
未來(lái)科技城的一眾項(xiàng)目，比如西溪鴿館和天空之城等，但距離實(shí)在是有些遠(yuǎn)了。
以上。
05
問(wèn)：你好，我在轉(zhuǎn)塘工作，因此基本看房都在這一代，現(xiàn)在看了
祥生云鏡和
仁恒西湖世紀(jì)，預(yù)算都足夠，想問(wèn)問(wèn)你覺(jué)得哪個(gè)更好？
答：兩者各有優(yōu)勢(shì)，但如果是我，會(huì)選擇仁恒西湖世紀(jì)。
1、雖然價(jià)格還沒(méi)出，但云鏡畢竟是小高層，有1.1倍的溢價(jià)，西湖世紀(jì)是17層高層，因此預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)在3.5-3.8之間，價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)。
2、就戶型來(lái)說(shuō)，雖然125和140都是云鏡更好，得房率也更高，但小戶型確實(shí)是西湖世紀(jì)做的更棒。而且因?yàn)閮r(jià)格的問(wèn)題，西湖世紀(jì)即使同樣戶型面積更大，但最終總價(jià)反而差不多。
3、仁恒西湖世紀(jì)是干掛鋁板外立面，云鏡是涂料，檔次感就差了一檔。另外仁恒西湖世紀(jì)設(shè)置地上地下雙泳池，但云鏡竟然只有個(gè)兒童嬉水池，明顯不夠用心。
4、西湖世紀(jì)20%公租和云鏡50%自持，基本上可以說(shuō)是不相上下了。
5、云鏡離地鐵站更近，大概400m，西湖世紀(jì)則大概有900m的樣子，這個(gè)自然是云鏡勝出。
6、盡管祥生在轉(zhuǎn)塘做了不少樓盤(pán)了，但就開(kāi)發(fā)商定位上品質(zhì)感上，仁恒的級(jí)別還是更高一點(diǎn)。
7、以二手市場(chǎng)為例，離地鐵更遠(yuǎn)的嘉里云荷庭，反而賣(mài)的要比其他幾個(gè)競(jìng)品樓盤(pán)更高，高峰期單價(jià)甚至到過(guò)5w一平，充分說(shuō)明轉(zhuǎn)塘人民對(duì)品質(zhì)樓盤(pán)的肯定。這也是我推薦你買(mǎi)仁恒西湖世紀(jì)的一大理由。
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一群，高端客戶為主，有較高資產(chǎn)要求（2000萬(wàn)房產(chǎn)及以上）。
二群，以中端改善為主，有一定資產(chǎn)要求（1000萬(wàn)房產(chǎn)及以上）。
三群，以首改和二次改善為主。
剛需群，以年輕人及剛需為主。
根據(jù)每一位的個(gè)人情況，我們會(huì)分配到不同的群。每個(gè)群會(huì)有不同的樓盤(pán)推薦傾向。
所以在私聊樂(lè)米助手的同時(shí)，請(qǐng)備注自己的個(gè)人住房情況，或是進(jìn)群意向。
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