11個月，房價暴跌40%，銀行斷供者數(shù)百萬，多名租戶被逼自殺。
這不是噩夢而是現(xiàn)實(shí)。
韓國房價已經(jīng)連續(xù)11個月下跌，首爾部分公寓已經(jīng)跌去了巔峰時期的30%-40%，成交量更是“膝斬”，暴跌超70%。
高位接盤的房主，早上一睜眼，就發(fā)現(xiàn)自己的資產(chǎn)蒸發(fā)了幾億韓元。韓國地產(chǎn)開發(fā)商們推出買房送金條和奔馳。
但依然無人問津。
房價雖然跌了，但利率卻上漲了，背著巨額房貸的房主們，負(fù)擔(dān)持續(xù)加重。除了忍痛把自己的房屋低價拋售，或者跑路以外，別無他法。
韓國房地產(chǎn)崩盤，遠(yuǎn)比想象中更慘烈。
文在寅卸任時，稱執(zhí)政期間最大遺憾莫過于沒能控制住房價上漲，而尹錫悅上臺，什么都沒做，房價跌得稀里嘩啦。
系統(tǒng)性金融風(fēng)險迫在眼前。
尹錫悅害怕淪為歷史罪人，幾乎推翻之前所有房地產(chǎn)限制政策，甚至跑到漂亮國求情。
但自顧不暇的漂亮國會因為韓國考慮自己的加息節(jié)奏嗎？不會。
種因得果，迎接韓國房地產(chǎn)大概率是漫漫長夜，懸崖邊稍有不慎，便會如日本當(dāng)年一樣，陷入失落三十年。
那么這一切到底是怎樣發(fā)生的，在韓國房地產(chǎn)身上，又映射著怎樣一種房地產(chǎn)邏輯？值得我們思考。
01
在全球房地產(chǎn)市場上，最妖魔的兩個地方，一個是中國香港，另一個便是韓國首爾。
論房價高度，香港不可高攀，但論炒房動力，韓國無人能敵。
2017年文在寅政府執(zhí)政后，曾18次推出特大房產(chǎn)調(diào)控政策，最后一次堪稱歷史一絕——
對高價住宅強(qiáng)化房地產(chǎn)稅的征收；對房地產(chǎn)投機(jī)過熱地區(qū)市價超過15億韓元（約合900萬元人民幣）的住宅，將禁止銀行等金融機(jī)構(gòu)提供金融貸款。
然而得到的結(jié)果是，全國繼續(xù)大漲，尤其平均房價15萬/平米的韓國“富人區(qū)”，首爾江南區(qū)，一夜之間房價暴漲20-30%。
為什么韓國人跟吸大麻一樣，這么喜歡買房？
這就得講講韓國特色。
在韓國，銀行基本不愿意貸款給年輕人買房，政府又想解決年輕人的居住需求，于是在70年代，發(fā)明了一種新模式——
免費(fèi)租房，也叫做全租房。
租客繳納一定比例的保證金給房東，一般是房價的50-80%，然后就可以免費(fèi)租房，一般為期2年，到期后房客退房，房東全數(shù)歸還押金。
房東表面很虧，實(shí)則很賺，可以用租客的保證金投資做生意，會比租金收入更多。
一開始運(yùn)轉(zhuǎn)地很好，租客房東，互惠互利，形成一個新的穩(wěn)態(tài)。
但漸漸不對勁了。
韓國經(jīng)濟(jì)在2000年后，開始走下坡路，財閥體制下，賺錢的生意越來越少，房東們找不到投資的門路，只能兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)投資房地產(chǎn)。
一人如此，萬人亦如此，韓國房價開始飆漲，房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)，又促使越來越多的房東卷入市場。
在利益的驅(qū)動下，房東們開始漸近瘋狂，用租客的押金做首付繼續(xù)購入房產(chǎn)，一生二，二生四，四生八。
銀行也樂意借給富人錢，低息貸款隨便拿，以至于首爾房價一路走高，雷打不動。
02
有意思的是，遠(yuǎn)在天邊的漂亮國，也助推了韓國樓市泡沫破裂的進(jìn)程。
這是由韓國的經(jīng)濟(jì)體制決定的。
韓國是典型的進(jìn)出口國家，外貿(mào)依存度常年都在90%以上。
在漂亮國建立的全球貿(mào)易體制下，韓國金融市場對外高度開放，韓元與美元強(qiáng)制掛鉤。
這意味著，美國降息，韓國必須降息，美國加息，韓國也必須加息，才能平衡匯率，避免被割。
疫情期間，漂亮國野蠻印鈔造成全球大通脹，韓國緊跟，滾燙的印鈔機(jī)日夜加班，不絕于耳。
銀行愿意給房東更便宜的資金，同時也愿意把錢借給租客，租入更好的房子。
原來去首爾租一套500萬的公寓，怎么也得5000多人民幣一個月，而現(xiàn)在只需要每個月支付利息，相當(dāng)于1/4月租，就可以拿到全租房。
于是，越來越多的房東和租客加入這場炒作的浪潮。
這讓韓國房價不斷上升，僅從2017年至2022年8月，韓國首爾房價漲幅高達(dá)87%，房價最高到了每平米15萬人民幣。
全租房信貸規(guī)模同步壯大，截止到2022年年底，韓國傳貰貸的規(guī)模已經(jīng)高達(dá)1058萬億韓元，相當(dāng)于韓國全國GDP的50%。
炒房團(tuán)更夸張，手里擁有上百套，乃至上千套房源的房東都算小意思，在韓國全境擁有3000套以上房產(chǎn)的房東更是達(dá)十余人之多。
一切虛妄的炒作，終將灰飛煙滅。
這一天還是到來了。
03
2022年3月16日，美聯(lián)儲實(shí)施了本輪加息周期的首次加息，全球資本市場動蕩，一夜之間，資本開始迅速抽離韓國。
緊接著，韓國央行同步啟動加息，真正的達(dá)摩克利斯之劍正中市場顱頂。
加息直接導(dǎo)致借貸成本迅速拉升，租客支付銀行的利息，超過正常租房的租金，于是開始大規(guī)模拒絕續(xù)租。
可問題是，之前市場好，你不租別人會租，而疫情動蕩、房價飆漲，年輕人不堪重負(fù)，近6年340多萬人“逃離”首爾。
房東舉刀四顧心茫然，看不見一個接盤俠。
這下徹底慌了，租客的押金都用于首付買房了，為了還債就只能被迫賣房。
于是乎，房東拋售，樓市踩踏效應(yīng)出現(xiàn)。
有良心的房東，變賣資產(chǎn)硬扛著還，沒良心扛不住的炒房客，直接跑路。
很多年輕人拿不回押金，又要還銀行貸款。全家六個錢包，換了一個泡沫，精神崩潰，走向天臺。
有人說，韓國房地產(chǎn)崩塌，源于漂亮國的潮汐收割，但看完上文，應(yīng)該明白，其實(shí)源于韓國政府對市場的失控——
縱容炒房客改變游戲規(guī)則，縱容銀行不公平對待與野蠻放貸，縱容資本引導(dǎo)老百姓全民炒房，在這背后更是社會體系對中底層人民的剝奪和欺騙。
正如文在寅最后一次講話提到：
“普通民眾的被剝奪感很強(qiáng)，政府正在探討多項對策且已向國會提交法案，將努力至最后一刻。”
然而努力了，有用嗎？
定居在韓國的老友跟我說，韓國年輕人真的很努力，為了在工作和生活中找到平衡，甚至進(jìn)化掉了睡眠，每個人一天只睡4-5個小時左右。
人們買不起房，也不敢結(jié)婚，單身家庭已經(jīng)到了30%，生育率icon更是跌到了0.78，甚至更低。
底層人拼命想擠入高層，但財閥體系制定的規(guī)則，又一一次次將他們的念想擊退。
這次全租房泡沫破裂，可能是壓倒年輕人的最后一根稻草。
一個叫做樸熙順姑娘，在家服藥自盡后，遺物中除了控訴全租房騙局，還有一封6萬韓元的水費(fèi)催繳單。
當(dāng)這張催繳單曝光在網(wǎng)絡(luò)上，無數(shù)韓國年輕人淚眼朦朧，最高的點(diǎn)贊翻譯成中文是：
去TM的。
當(dāng)韓國年輕人向上的欲望徹底消失時，韓國經(jīng)濟(jì)體如充滿鐵銹的火車頭，轟然倒地。
日前，韓國財閥龍頭三星電子發(fā)布公告，2023年第一季度總營業(yè)利潤為6402億韓元，較上年同期的14.12萬億韓元下降了95.8%。凈利潤為1.57萬億韓元，同比下降了86.1%。
這是三星電子自2007年第四季度以來首次出現(xiàn)季度凈利潤下降，也可能是下降真正的開始。
來源：子木聊房
