11個(gè)月，房?jī)r(jià)暴跌40%，銀行斷供者數(shù)百萬(wàn)，多名租戶(hù)被逼自殺。
這不是噩夢(mèng)而是現(xiàn)實(shí)。
韓國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月下跌，首爾部分公寓已經(jīng)跌去了巔峰時(shí)期的30%-40%，成交量更是“膝斬”，暴跌超70%。
高位接盤(pán)的房主，早上一睜眼，就發(fā)現(xiàn)自己的資產(chǎn)蒸發(fā)了幾億韓元。韓國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們推出買(mǎi)房送金條和奔馳。
但依然無(wú)人問(wèn)津。
房?jī)r(jià)雖然跌了，但利率卻上漲了，背著巨額房貸的房主們，負(fù)擔(dān)持續(xù)加重。除了忍痛把自己的房屋低價(jià)拋售，或者跑路以外，別無(wú)他法。
韓國(guó)房地產(chǎn)崩盤(pán)，遠(yuǎn)比想象中更慘烈。
文在寅卸任時(shí)，稱(chēng)執(zhí)政期間最大遺憾莫過(guò)于沒(méi)能控制住房?jī)r(jià)上漲，而尹錫悅上臺(tái)，什么都沒(méi)做，房?jī)r(jià)跌得稀里嘩啦。
系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)迫在眼前。
尹錫悅害怕淪為歷史罪人，幾乎推翻之前所有房地產(chǎn)限制政策，甚至跑到漂亮國(guó)求情。
但自顧不暇的漂亮國(guó)會(huì)因?yàn)轫n國(guó)考慮自己的加息節(jié)奏嗎？不會(huì)。
種因得果，迎接韓國(guó)房地產(chǎn)大概率是漫漫長(zhǎng)夜，懸崖邊稍有不慎，便會(huì)如日本當(dāng)年一樣，陷入失落三十年。
那么這一切到底是怎樣發(fā)生的，在韓國(guó)房地產(chǎn)身上，又映射著怎樣一種房地產(chǎn)邏輯？值得我們思考。
01
在全球房地產(chǎn)市場(chǎng)上，最妖魔的兩個(gè)地方，一個(gè)是中國(guó)香港，另一個(gè)便是韓國(guó)首爾。
論房?jī)r(jià)高度，香港不可高攀，但論炒房動(dòng)力，韓國(guó)無(wú)人能敵。
2017年文在寅政府執(zhí)政后，曾18次推出特大房產(chǎn)調(diào)控政策，最后一次堪稱(chēng)歷史一絕——
對(duì)高價(jià)住宅強(qiáng)化房地產(chǎn)稅的征收；對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)過(guò)熱地區(qū)市價(jià)超過(guò)15億韓元（約合900萬(wàn)元人民幣）的住宅，將禁止銀行等金融機(jī)構(gòu)提供金融貸款。
然而得到的結(jié)果是，全國(guó)繼續(xù)大漲，尤其平均房?jī)r(jià)15萬(wàn)/平米的韓國(guó)“富人區(qū)”，首爾江南區(qū)，一夜之間房?jī)r(jià)暴漲20-30%。
為什么韓國(guó)人跟吸大麻一樣，這么喜歡買(mǎi)房？
這就得講講韓國(guó)特色。
在韓國(guó)，銀行基本不愿意貸款給年輕人買(mǎi)房，政府又想解決年輕人的居住需求，于是在70年代，發(fā)明了一種新模式——
免費(fèi)租房，也叫做全租房。
租客繳納一定比例的保證金給房東，一般是房?jī)r(jià)的50-80%，然后就可以免費(fèi)租房，一般為期2年，到期后房客退房，房東全數(shù)歸還押金。
房東表面很虧，實(shí)則很賺，可以用租客的保證金投資做生意，會(huì)比租金收入更多。
一開(kāi)始運(yùn)轉(zhuǎn)地很好，租客房東，互惠互利，形成一個(gè)新的穩(wěn)態(tài)。
但漸漸不對(duì)勁了。
韓國(guó)經(jīng)濟(jì)在2000年后，開(kāi)始走下坡路，財(cái)閥體制下，賺錢(qián)的生意越來(lái)越少，房東們找不到投資的門(mén)路，只能兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)投資房地產(chǎn)。
一人如此，萬(wàn)人亦如此，韓國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始飆漲，房地產(chǎn)的賺錢(qián)效應(yīng)，又促使越來(lái)越多的房東卷入市場(chǎng)。
在利益的驅(qū)動(dòng)下，房東們開(kāi)始漸近瘋狂，用租客的押金做首付繼續(xù)購(gòu)入房產(chǎn)，一生二，二生四，四生八。
銀行也樂(lè)意借給富人錢(qián)，低息貸款隨便拿，以至于首爾房?jī)r(jià)一路走高，雷打不動(dòng)。
02
有意思的是，遠(yuǎn)在天邊的漂亮國(guó)，也助推了韓國(guó)樓市泡沫破裂的進(jìn)程。
這是由韓國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制決定的。
韓國(guó)是典型的進(jìn)出口國(guó)家，外貿(mào)依存度常年都在90%以上。
在漂亮國(guó)建立的全球貿(mào)易體制下，韓國(guó)金融市場(chǎng)對(duì)外高度開(kāi)放，韓元與美元強(qiáng)制掛鉤。
這意味著，美國(guó)降息，韓國(guó)必須降息，美國(guó)加息，韓國(guó)也必須加息，才能平衡匯率，避免被割。
疫情期間，漂亮國(guó)野蠻印鈔造成全球大通脹，韓國(guó)緊跟，滾燙的印鈔機(jī)日夜加班，不絕于耳。
銀行愿意給房東更便宜的資金，同時(shí)也愿意把錢(qián)借給租客，租入更好的房子。
原來(lái)去首爾租一套500萬(wàn)的公寓，怎么也得5000多人民幣一個(gè)月，而現(xiàn)在只需要每個(gè)月支付利息，相當(dāng)于1/4月租，就可以拿到全租房。
于是，越來(lái)越多的房東和租客加入這場(chǎng)炒作的浪潮。
這讓韓國(guó)房?jī)r(jià)不斷上升，僅從2017年至2022年8月，韓國(guó)首爾房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)87%，房?jī)r(jià)最高到了每平米15萬(wàn)人民幣。
全租房信貸規(guī)模同步壯大，截止到2022年年底，韓國(guó)傳貰貸的規(guī)模已經(jīng)高達(dá)1058萬(wàn)億韓元，相當(dāng)于韓國(guó)全國(guó)GDP的50%。
炒房團(tuán)更夸張，手里擁有上百套，乃至上千套房源的房東都算小意思，在韓國(guó)全境擁有3000套以上房產(chǎn)的房東更是達(dá)十余人之多。
一切虛妄的炒作，終將灰飛煙滅。
這一天還是到來(lái)了。
03
2022年3月16日，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了本輪加息周期的首次加息，全球資本市場(chǎng)動(dòng)蕩，一夜之間，資本開(kāi)始迅速抽離韓國(guó)。
緊接著，韓國(guó)央行同步啟動(dòng)加息，真正的達(dá)摩克利斯之劍正中市場(chǎng)顱頂。
加息直接導(dǎo)致借貸成本迅速拉升，租客支付銀行的利息，超過(guò)正常租房的租金，于是開(kāi)始大規(guī)模拒絕續(xù)租。
可問(wèn)題是，之前市場(chǎng)好，你不租別人會(huì)租，而疫情動(dòng)蕩、房?jī)r(jià)飆漲，年輕人不堪重負(fù)，近6年340多萬(wàn)人“逃離”首爾。
房東舉刀四顧心茫然，看不見(jiàn)一個(gè)接盤(pán)俠。
這下徹底慌了，租客的押金都用于首付買(mǎi)房了，為了還債就只能被迫賣(mài)房。
于是乎，房東拋售，樓市踩踏效應(yīng)出現(xiàn)。
有良心的房東，變賣(mài)資產(chǎn)硬扛著還，沒(méi)良心扛不住的炒房客，直接跑路。
很多年輕人拿不回押金，又要還銀行貸款。全家六個(gè)錢(qián)包，換了一個(gè)泡沫，精神崩潰，走向天臺(tái)。
有人說(shuō)，韓國(guó)房地產(chǎn)崩塌，源于漂亮國(guó)的潮汐收割，但看完上文，應(yīng)該明白，其實(shí)源于韓國(guó)政府對(duì)市場(chǎng)的失控——
縱容炒房客改變游戲規(guī)則，縱容銀行不公平對(duì)待與野蠻放貸，縱容資本引導(dǎo)老百姓全民炒房，在這背后更是社會(huì)體系對(duì)中底層人民的剝奪和欺騙。
正如文在寅最后一次講話提到：
“普通民眾的被剝奪感很強(qiáng)，政府正在探討多項(xiàng)對(duì)策且已向國(guó)會(huì)提交法案，將努力至最后一刻。”
然而努力了，有用嗎？
定居在韓國(guó)的老友跟我說(shuō)，韓國(guó)年輕人真的很努力，為了在工作和生活中找到平衡，甚至進(jìn)化掉了睡眠，每個(gè)人一天只睡4-5個(gè)小時(shí)左右。
人們買(mǎi)不起房，也不敢結(jié)婚，單身家庭已經(jīng)到了30%，生育率icon更是跌到了0.78，甚至更低。
底層人拼命想擠入高層，但財(cái)閥體系制定的規(guī)則，又一一次次將他們的念想擊退。
這次全租房泡沫破裂，可能是壓倒年輕人的最后一根稻草。
一個(gè)叫做樸熙順姑娘，在家服藥自盡后，遺物中除了控訴全租房騙局，還有一封6萬(wàn)韓元的水費(fèi)催繳單。
當(dāng)這張催繳單曝光在網(wǎng)絡(luò)上，無(wú)數(shù)韓國(guó)年輕人淚眼朦朧，最高的點(diǎn)贊翻譯成中文是：
去TM的。
當(dāng)韓國(guó)年輕人向上的欲望徹底消失時(shí)，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)體如充滿(mǎn)鐵銹的火車(chē)頭，轟然倒地。
日前，韓國(guó)財(cái)閥龍頭三星電子發(fā)布公告，2023年第一季度總營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為6402億韓元，較上年同期的14.12萬(wàn)億韓元下降了95.8%。凈利潤(rùn)為1.57萬(wàn)億韓元，同比下降了86.1%。
這是三星電子自2007年第四季度以來(lái)首次出現(xiàn)季度凈利潤(rùn)下降，也可能是下降真正的開(kāi)始。
來(lái)源：子木聊房
