自從今年年初深圳出臺二手房指導(dǎo)價(jià)，隱藏了真實(shí)掛牌價(jià)之后，我就覺得有一種盲人摸象之感，因此就沒怎么關(guān)注過深圳的房子。
但我也經(jīng)常看到有自媒體說，深圳指導(dǎo)價(jià)出來之后房價(jià)暴跌了之類的論調(diào)，但卻沒有可靠的數(shù)據(jù)支撐，我就很納悶，既然深圳的價(jià)格都隱藏了，你又怎么知道他暴跌了呢？是信口開河？還是把指導(dǎo)價(jià)當(dāng)成了真實(shí)價(jià)格，就以為深圳的房價(jià)暴跌了？
今天打開貝殼再翻看深圳的二手房時(shí)，無意中發(fā)現(xiàn)了一個(gè)隱藏的秘密。
我去年關(guān)注過的一個(gè)小區(qū)叫太古城北，印象中去年年底的掛牌價(jià)大概是每平20萬左右，現(xiàn)在的指導(dǎo)價(jià)是13.2萬，差不多打了6.5折。這個(gè)指導(dǎo)價(jià)的打折幅度也是深圳普遍的指導(dǎo)價(jià)打折幅度。
這個(gè)小區(qū)最小面積的房子是73-76平。
那么按照指導(dǎo)價(jià)來計(jì)算，73*13.2=963.6，76*13.2=1003.2
也就是說，這兩套房子大概在1000萬左右，于是，我把預(yù)算設(shè)在1200萬以內(nèi)進(jìn)行篩選，結(jié)果居然是這樣：
怎么會搜不到？？
我就很納悶了，于是我把總價(jià)范圍提高到1500萬再搜，還是0套。
我再把預(yù)算提高到2000萬以內(nèi)再搜，這下剛才的那兩套73~76平的房子才被搜出來。
可是按照指導(dǎo)價(jià)計(jì)算，這兩套房子的總價(jià)應(yīng)該在1,000萬左右啊，為什么要把價(jià)格范圍設(shè)那么高才搜得到他們？
看來貝殼在篩選的時(shí)候又不是按照指導(dǎo)價(jià)，而是按照實(shí)際掛牌價(jià)格的，畢竟這些數(shù)據(jù)雖然被隱藏了，但是在貝殼的后臺還是存在的。所以，雖然隱藏了數(shù)據(jù)，但是如果用預(yù)算來篩選的話，還是能篩到真實(shí)的掛牌售價(jià)。
于是我一步一步縮小預(yù)算范圍，最終定位到這兩套房子的精確掛價(jià)：
73平的房子的真實(shí)掛價(jià)是1,650萬；76平的房子的真實(shí)掛價(jià)是1,680萬。兩套房子的單價(jià)分別是22.4萬和22.1萬。
于是我再用同樣的方法也定位了84-85平的三房房源。
得出真實(shí)掛牌價(jià)格，一套是2,100萬，一套是2,250萬，單價(jià)分別是24.7萬和26.7萬。
我不知道這個(gè)價(jià)格有沒有可能是房東和中介趁著黑燈瞎火渾水摸魚，但至少目前看來，和去年年底的20萬相比，這個(gè)價(jià)格不但沒有下跌，而且還漲了，而且這個(gè)是在暗中上漲。
去年年底該樓盤的價(jià)格數(shù)據(jù)我沒有保存下來，不過我在網(wǎng)上找到了一套太古城南42平一室一廳在去年年底的掛價(jià)截圖。
圖中顯示單價(jià)是19萬，和我記憶中的20萬差不多。那么既然找到了太古城南的截圖，我就不妨再看一下太古城南類似房源的最新掛價(jià)。
按照圖中這套房源的幾個(gè)條件：42.49平、一室一廳、西南朝向、中樓層，篩選后發(fā)現(xiàn)，太古城南目前還真有一套十分類似的房源：
其他三個(gè)條件都一樣，唯一的區(qū)別就是這套房子是低樓層。我們都知道，低樓層一般會比中樓層的房子要便宜一些。
那么這套房子的現(xiàn)價(jià)是多少？我還是用逼近法去逼出這套房子目前的真實(shí)掛價(jià)，結(jié)果如下圖所示：900萬，單價(jià)21.2萬，如果這套房子不是低樓層，而是中樓層的話，可能掛牌單價(jià)還要更高。
通過上面對太古城北和太古城南這兩個(gè)小區(qū)的抽樣調(diào)查，貌似深圳二手房自指導(dǎo)價(jià)出臺以來依然是在上漲。
當(dāng)然了，區(qū)區(qū)兩三套房子的樣本量還太小，不具備很強(qiáng)的說服力。這到底是窺斑見豹，還是偶然碰巧，也不能冒然下定論，但是至少，對于“深圳出臺指導(dǎo)價(jià)后二手房的價(jià)格暴跌”這個(gè)論調(diào)，應(yīng)該打上一個(gè)大大的問號，除非秉持這個(gè)觀點(diǎn)的人能夠提供更加可靠的數(shù)據(jù)。
而且，既然有了這個(gè)方法，以后就可以用它來看趨勢了。
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