近日，中國(guó)房?jī)r(jià)最高的兩個(gè)城市——上海和深圳，不約而同推出大動(dòng)作：
上海規(guī)定，二手房要經(jīng)過價(jià)格核驗(yàn)才能掛牌；
深圳傳出，政府上線了“二手房交易系統(tǒng)”（隨后下線了）；
字越少，事越大。其實(shí)，這兩件事，都可以看成是“二手房指導(dǎo)價(jià)”的升級(jí)版。
上海一出手，就把指導(dǎo)價(jià)落到實(shí)操上。深圳更猛，推出一個(gè)功能叫：賣家自助賣房。
賣家可以繞過中介自助賣房，矛頭指向誰，不言自明。
政府搭建平臺(tái)，核驗(yàn)二手房?jī)r(jià)格，并鼓勵(lì)賣家繞過中介，直接交易，這樣的舉動(dòng)放眼全國(guó)，這都是少有的嘗試。
讓房產(chǎn)交易更透明，消解“賣家-中介”的天然利益同盟。這一招，實(shí)在是妙。
一盤破解房?jī)r(jià)“螺旋上漲”死循環(huán)的大棋，正在展開。
2020年11月，上海市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范存量房房源核驗(yàn)及信息發(fā)布工作的通知》，開始對(duì)二手房進(jìn)行房源核驗(yàn)：
沒有通過核驗(yàn)的二手房，就無法對(duì)外發(fā)布。
房主要提供權(quán)證號(hào)、建筑面積、抵押登記、租賃登記、查封登記等信息，且必須在今年3月19日前完成核驗(yàn)。
3月20日，上海二手房一夜之間少了2萬套，就是很多房子沒有完成核驗(yàn)而下架造成的。
現(xiàn)在，上海房源核驗(yàn)已經(jīng)從“真房源”擴(kuò)展到“高房?jī)r(jià)”。
7月9日，上海市房管局提出，即日起將進(jìn)行價(jià)格核驗(yàn)，沒有通過的房源不得對(duì)外發(fā)布。
針對(duì)業(yè)主，如果存在一定的違規(guī)，比如發(fā)布虛假房源，發(fā)布房?jī)r(jià)過高，可能會(huì)納入誠(chéng)信記錄，甚至?xí)和＞W(wǎng)簽。
這也意味著，房產(chǎn)交易正變得越來越透明。精明的上海人也會(huì)愛惜自己的羽毛，保住購房資格，所以不敢亂來。
上海的政策既沒有涉及信貸，也沒有提到加大供應(yīng)，但效果正在慢慢顯現(xiàn)，悶聲干大事。
再看看深圳，二手房指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)發(fā)威。
深圳二手房成交套數(shù)自4月份跌破5000套枯榮線后一路走低，6月只成交2500多套，同比減少7成多，跌入冰點(diǎn)。
鼓勵(lì)賣家“自助賣房”的系統(tǒng)，如果真的上線，那又將是一枚深水炸彈。
這兩大城市，都動(dòng)真格了。
上海和深圳，為什么要這么做？
為什么在調(diào)控頻繁的當(dāng)下，地方政府還要在百忙之中，抽空設(shè)計(jì)出一套二手房市場(chǎng)調(diào)控系統(tǒng)？
首先，貝殼的“真房源”，主要是針對(duì)早期中介行業(yè)流行假房源、吃差價(jià)這一套玩法，確立了自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
中介平臺(tái)上的“真房源”，是為便捷性服務(wù)的，他們不但不會(huì)主動(dòng)落實(shí)政府指導(dǎo)價(jià)，反而有動(dòng)力突破限價(jià)。
政府來做“真房源”，那就不一樣了。深圳和上海，正在努力對(duì)二手房市場(chǎng)，實(shí)行嚴(yán)格的價(jià)格管控。
說起二手房指導(dǎo)價(jià)，歐陸國(guó)家是祖師爺。比如德國(guó)，不僅對(duì)房?jī)r(jià)，還對(duì)地價(jià)、房租設(shè)定了非常完備的價(jià)格體系。
當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格，既不是開發(fā)商定的，也不是政府相關(guān)部門定的，而是由第三方說了算。
這個(gè)第三方，包括獨(dú)立的評(píng)估專家和公共評(píng)估機(jī)構(gòu)——公共評(píng)估委員會(huì)。前者提供房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)30年，后者重點(diǎn)制定“地價(jià)圖”的“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”或者“指導(dǎo)價(jià)”。
這個(gè)“地價(jià)圖”，數(shù)據(jù)由全國(guó)房地產(chǎn)交易記錄匯合而成，也會(huì)參考獨(dú)立機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，形成“銷售價(jià)格總匯”。
德國(guó)的指導(dǎo)價(jià)有以下特點(diǎn)：
覆蓋全國(guó)，范圍廣；
第三方制定，相對(duì)客觀；
成為很多后續(xù)政策的依據(jù)，相當(dāng)重要。
比如，德國(guó)政府每年都會(huì)依據(jù)指導(dǎo)價(jià)征收房地產(chǎn)稅。
以指導(dǎo)價(jià)為基準(zhǔn)價(jià)格，開發(fā)商或者房東的定價(jià)超過基準(zhǔn)價(jià)20%就屬違法，超過50%就是犯罪，最高吃三年牢飯。
瑟瑟發(fā)抖。
德國(guó)房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制/圖源：海通證券
看來，深圳的二手房指導(dǎo)價(jià)在德國(guó)面前，僅僅是嬰兒水平。
另外，我們把上海和深圳的政策結(jié)合起來看，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)相同趨勢(shì)：
透明化。
二手房交易價(jià)格、交易過程、房子本身，買賣方信息、中介信息，都原原本本展現(xiàn)出來，作假、炒作的空間變得非常狹窄。
問題來了：
滬深執(zhí)著地推行二手房交易透明化，為的又是什么？
根據(jù)財(cái)新報(bào)道，此次上海二手房房?jī)r(jià)核驗(yàn)，主要針對(duì)近一年猛漲的學(xué)區(qū)房。
去年，上海民辦學(xué)校也要搖號(hào)，導(dǎo)致家長(zhǎng)紛紛去買公辦學(xué)校學(xué)區(qū)房保底，導(dǎo)致學(xué)后者價(jià)格暴漲。賣家不愁賣，買家搶著買。
今年，上海首先出臺(tái)教師流動(dòng)政策，又推行高中招生錄取改革，菜中的學(xué)生上上海重點(diǎn)高中的概率大幅提高，從而擠占了初中強(qiáng)校學(xué)生的名額。學(xué)區(qū)房熱度才有所下降。
不過，這不是終點(diǎn)。
炒作學(xué)區(qū)房，走出了我國(guó)特色：
不雞娃，房?jī)r(jià)會(huì)掉；
不操控微信群，房?jī)r(jià)難暴漲；
不聯(lián)合中介抬高房?jī)r(jià)，都算不上合格的房?jī)r(jià)捍衛(wèi)者。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提出了一個(gè)分析框架，我覺得很有道理：
深圳樓市有個(gè)攻守聯(lián)盟，由中介、投資客、業(yè)主構(gòu)成，憑借著信息不對(duì)稱，把一個(gè)個(gè)樓盤變成殺豬盤。
一個(gè)個(gè)買家，都是案板上一只只待宰的小豬豬。
主要問題是，買家是分散的，無法形成同盟。
而且，攻守聯(lián)盟會(huì)通過增加看房批次、內(nèi)部人接盤等方式構(gòu)建房產(chǎn)交易虛假繁榮，拉升房?jī)r(jià)。最典型的就是深房理。
上海學(xué)區(qū)房同理。
對(duì)此，政府提高房產(chǎn)交易透明度，其實(shí)就是打破了這個(gè)由中介、投資客和業(yè)主構(gòu)成的攻守聯(lián)盟。
我們不妨來推演一下：
由于房?jī)r(jià)需要核驗(yàn)，業(yè)主想賣二手房，就沒法像之前一樣掛高價(jià)，甚至無法在業(yè)主群慫恿所有人抬高價(jià)格。同時(shí)，掛牌多次也有可能被系統(tǒng)盯上，嚴(yán)重的可能會(huì)限制房產(chǎn)交易。
買家想買房，不用通過中介或者貝殼等平臺(tái)了解房?jī)r(jià)，而是直接上系統(tǒng)看價(jià)格。
攻守聯(lián)盟唯一能做的，或許就是合伙不按指導(dǎo)價(jià)賣房。當(dāng)然，這就會(huì)降低買家買房意愿，轉(zhuǎn)而投向新房市場(chǎng)、實(shí)際價(jià)格和指導(dǎo)價(jià)相差不大的樓盤。
久而久之，看房人數(shù)持續(xù)走低，堅(jiān)守高房?jī)r(jià)的業(yè)主心態(tài)也會(huì)發(fā)生變化。于是乎，降價(jià)潮就會(huì)開始。
按照德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，滬深兩地的動(dòng)作，也有可能為以后的房地產(chǎn)稅做準(zhǔn)備工作。
總而言之，滬深的措施，直接目的在于房產(chǎn)交易透明化，進(jìn)而打破攻守聯(lián)盟，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康，也有可能為房地產(chǎn)稅鋪平道路。
需要注意的是，房地產(chǎn)調(diào)控收緊并不意味著房產(chǎn)失去投資價(jià)值。我們必須相信一點(diǎn)：
政府對(duì)房地產(chǎn)是呵護(hù)的。不然，廣州不會(huì)在6月份，也就是全國(guó)范圍收緊調(diào)控之際，推出延長(zhǎng)二手房公積金貸款最長(zhǎng)期限到30年等寬松政策。
這也就意味著，政策總有松動(dòng)之時(shí)。
在房住不炒的大背景下，通過配置不同城市的資產(chǎn)，跑贏通脹，共享時(shí)代發(fā)展紅利，是每個(gè)人打好資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)的關(guān)鍵。
北上廣深，政策收緊，窗口期已過，但大部分熱點(diǎn)二線城市還有機(jī)會(huì)。
二手房指導(dǎo)價(jià)、貸款收緊、利率提高，是窗口收緊的信號(hào)。參考深圳二手房指導(dǎo)價(jià)，政策產(chǎn)生威力仍需一定時(shí)間。這段時(shí)間，長(zhǎng)則半年，短則一個(gè)月，也是本輪周期內(nèi)的最后窗口期。
參考資料：
財(cái)新網(wǎng)：上海調(diào)控二手房?jī)r(jià) 價(jià)格核驗(yàn)通過后才能掛牌
真叫盧�。荷虾Ｍ蝗幌录芤蝗f多套二手房，背后…
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海通證券：保障供給，完善租賃，抑制投機(jī)！——德國(guó)房?jī)r(jià)為何低位穩(wěn)定？
新華網(wǎng)：綜述：德國(guó)形成獨(dú)特房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體系
來源：樓市黃大大
