近日，中國房價最高的兩個城市——上海和深圳，不約而同推出大動作：
上海規(guī)定，二手房要經(jīng)過價格核驗才能掛牌；
深圳傳出，政府上線了“二手房交易系統(tǒng)”（隨后下線了）；
字越少，事越大。其實，這兩件事，都可以看成是“二手房指導價”的升級版。
上海一出手，就把指導價落到實操上。深圳更猛，推出一個功能叫：賣家自助賣房。
賣家可以繞過中介自助賣房，矛頭指向誰，不言自明。
政府搭建平臺，核驗二手房價格，并鼓勵賣家繞過中介，直接交易，這樣的舉動放眼全國，這都是少有的嘗試。
讓房產(chǎn)交易更透明，消解“賣家-中介”的天然利益同盟。這一招，實在是妙。
一盤破解房價“螺旋上漲”死循環(huán)的大棋，正在展開。
2020年11月，上海市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布《關于進一步規(guī)范存量房房源核驗及信息發(fā)布工作的通知》，開始對二手房進行房源核驗：
沒有通過核驗的二手房，就無法對外發(fā)布。
房主要提供權證號、建筑面積、抵押登記、租賃登記、查封登記等信息，且必須在今年3月19日前完成核驗。
3月20日，上海二手房一夜之間少了2萬套，就是很多房子沒有完成核驗而下架造成的。
現(xiàn)在，上海房源核驗已經(jīng)從“真房源”擴展到“高房價”。
7月9日，上海市房管局提出，即日起將進行價格核驗，沒有通過的房源不得對外發(fā)布。
針對業(yè)主，如果存在一定的違規(guī)，比如發(fā)布虛假房源，發(fā)布房價過高，可能會納入誠信記錄，甚至暫停網(wǎng)簽。
這也意味著，房產(chǎn)交易正變得越來越透明。精明的上海人也會愛惜自己的羽毛，保住購房資格，所以不敢亂來。
上海的政策既沒有涉及信貸，也沒有提到加大供應，但效果正在慢慢顯現(xiàn)，悶聲干大事。
再看看深圳，二手房指導價已經(jīng)發(fā)威。
深圳二手房成交套數(shù)自4月份跌破5000套枯榮線后一路走低，6月只成交2500多套，同比減少7成多，跌入冰點。
鼓勵賣家“自助賣房”的系統(tǒng)，如果真的上線，那又將是一枚深水炸彈。
這兩大城市，都動真格了。
上海和深圳，為什么要這么做？
為什么在調(diào)控頻繁的當下，地方政府還要在百忙之中，抽空設計出一套二手房市場調(diào)控系統(tǒng)？
首先，貝殼的“真房源”，主要是針對早期中介行業(yè)流行假房源、吃差價這一套玩法，確立了自身的競爭優(yōu)勢。
中介平臺上的“真房源”，是為便捷性服務的，他們不但不會主動落實政府指導價，反而有動力突破限價。
政府來做“真房源”，那就不一樣了。深圳和上海，正在努力對二手房市場，實行嚴格的價格管控。
說起二手房指導價，歐陸國家是祖師爺。比如德國，不僅對房價，還對地價、房租設定了非常完備的價格體系。
當?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格，既不是開發(fā)商定的，也不是政府相關部門定的，而是由第三方說了算。
這個第三方，包括獨立的評估專家和公共評估機構——公共評估委員會。前者提供房地產(chǎn)評估報告，對結果負責30年，后者重點制定“地價圖”的“標準價”或者“指導價”。
這個“地價圖”，數(shù)據(jù)由全國房地產(chǎn)交易記錄匯合而成，也會參考獨立機構的房地產(chǎn)評估報告，形成“銷售價格總匯”。
德國的指導價有以下特點：
覆蓋全國，范圍廣；
第三方制定，相對客觀；
成為很多后續(xù)政策的依據(jù)，相當重要。
比如，德國政府每年都會依據(jù)指導價征收房地產(chǎn)稅。
以指導價為基準價格，開發(fā)商或者房東的定價超過基準價20%就屬違法，超過50%就是犯罪，最高吃三年牢飯。
瑟瑟發(fā)抖。
德國房地產(chǎn)定價機制/圖源：海通證券
看來，深圳的二手房指導價在德國面前，僅僅是嬰兒水平。
另外，我們把上海和深圳的政策結合起來看，會發(fā)現(xiàn)一個相同趨勢：
透明化。
二手房交易價格、交易過程、房子本身，買賣方信息、中介信息，都原原本本展現(xiàn)出來，作假、炒作的空間變得非常狹窄。
問題來了：
滬深執(zhí)著地推行二手房交易透明化，為的又是什么？
根據(jù)財新報道，此次上海二手房房價核驗，主要針對近一年猛漲的學區(qū)房。
去年，上海民辦學校也要搖號，導致家長紛紛去買公辦學校學區(qū)房保底，導致學后者價格暴漲。賣家不愁賣，買家搶著買。
今年，上海首先出臺教師流動政策，又推行高中招生錄取改革，菜中的學生上上海重點高中的概率大幅提高，從而擠占了初中強校學生的名額。學區(qū)房熱度才有所下降。
不過，這不是終點。
炒作學區(qū)房，走出了我國特色：
不雞娃，房價會掉；
不操控微信群，房價難暴漲；
不聯(lián)合中介抬高房價，都算不上合格的房價捍衛(wèi)者。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提出了一個分析框架，我覺得很有道理：
深圳樓市有個攻守聯(lián)盟，由中介、投資客、業(yè)主構成，憑借著信息不對稱，把一個個樓盤變成殺豬盤。
一個個買家，都是案板上一只只待宰的小豬豬。
主要問題是，買家是分散的，無法形成同盟。
而且，攻守聯(lián)盟會通過增加看房批次、內(nèi)部人接盤等方式構建房產(chǎn)交易虛假繁榮，拉升房價。最典型的就是深房理。
上海學區(qū)房同理。
對此，政府提高房產(chǎn)交易透明度，其實就是打破了這個由中介、投資客和業(yè)主構成的攻守聯(lián)盟。
我們不妨來推演一下：
由于房價需要核驗，業(yè)主想賣二手房，就沒法像之前一樣掛高價，甚至無法在業(yè)主群慫恿所有人抬高價格。同時，掛牌多次也有可能被系統(tǒng)盯上，嚴重的可能會限制房產(chǎn)交易。
買家想買房，不用通過中介或者貝殼等平臺了解房價，而是直接上系統(tǒng)看價格。
攻守聯(lián)盟唯一能做的，或許就是合伙不按指導價賣房。當然，這就會降低買家買房意愿，轉(zhuǎn)而投向新房市場、實際價格和指導價相差不大的樓盤。
久而久之，看房人數(shù)持續(xù)走低，堅守高房價的業(yè)主心態(tài)也會發(fā)生變化。于是乎，降價潮就會開始。
按照德國的經(jīng)驗，滬深兩地的動作，也有可能為以后的房地產(chǎn)稅做準備工作。
總而言之，滬深的措施，直接目的在于房產(chǎn)交易透明化，進而打破攻守聯(lián)盟，促進房地產(chǎn)市場更加健康，也有可能為房地產(chǎn)稅鋪平道路。
需要注意的是，房地產(chǎn)調(diào)控收緊并不意味著房產(chǎn)失去投資價值。我們必須相信一點：
政府對房地產(chǎn)是呵護的。不然，廣州不會在6月份，也就是全國范圍收緊調(diào)控之際，推出延長二手房公積金貸款最長期限到30年等寬松政策。
這也就意味著，政策總有松動之時。
在房住不炒的大背景下，通過配置不同城市的資產(chǎn)，跑贏通脹，共享時代發(fā)展紅利，是每個人打好資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)的關鍵。
北上廣深，政策收緊，窗口期已過，但大部分熱點二線城市還有機會。
二手房指導價、貸款收緊、利率提高，是窗口收緊的信號。參考深圳二手房指導價，政策產(chǎn)生威力仍需一定時間。這段時間，長則半年，短則一個月，也是本輪周期內(nèi)的最后窗口期。
參考資料：
財新網(wǎng)：上海調(diào)控二手房價 價格核驗通過后才能掛牌
真叫盧�。荷虾Ｍ蝗幌录芤蝗f多套二手房，背后…
李宇嘉觀樓局：深圳樓市破局，在此一舉！
海通證券：保障供給，完善租賃，抑制投機！——德國房價為何低位穩(wěn)定？
新華網(wǎng)：綜述：德國形成獨特房地產(chǎn)價格評估體系
來源：樓市黃大大
