板塊好與不好，板塊的房價高與不高，都是有階段性的。如果純粹說一個板塊好，那是毫無意義的。就好比最近這一輪行情，錢江新城、奧體、未科和學(xué)區(qū)房漲得厲害。
可以說郊區(qū)低價盤，基本上漲幅都在1倍到2倍。而市中心，包括錢江新城在內(nèi)，不少樓盤一倍都沒漲到。所以G20這一波，肯定買低價郊區(qū)盤，漲得比市區(qū)高價盤要多得多。
前一輪上漲是杭州城市規(guī)劃大變樣，郊區(qū)農(nóng)村變城市，量變到質(zhì)變，低價盤所在板塊成為了城市的一部分。房價自然是翻天覆地。
而今年這一輪，是全球貨幣寬松大環(huán)境下，國內(nèi)抵抗疫情不斷放水后，有錢人恐慌性購入資產(chǎn)引發(fā)的。所以，漲得多的樓盤都是核心位置的核心資產(chǎn)。
而作為剛需盤所對應(yīng)的人群，工作穩(wěn)定就不錯了，哪來力量積蓄，進一步支撐房價上漲呢？
未科作為城市副中心，在城西高科技高收入人群中，也算是核心位置。所以這一輪也是瘋漲。
瘋漲的原因有很多，但最重要的一點，是因為未科足夠便宜。
只可惜，互聯(lián)網(wǎng)的記憶基本上和魚差不多，只有7秒。大部分人幾乎只能看到眼前的。因為現(xiàn)在漲得厲害，所以不少人對未來科技城的印象是很能漲，且漲得很厲害。
這個結(jié)論，拉長時間軸，從未科設(shè)立到目前價位來說，也算對。
這肯定是一個漲得厲害的、有故事的、有規(guī)劃、又落地的好板塊。
但是，一輪漲完，一定會歇一歇。這一輪漲瘋之后，一些細(xì)微之處，我們有必要復(fù)盤一下。
2017-2018年的未科，在售樓盤是映月臺、公共中心三兄弟。當(dāng)時毛坯價格2.7萬不到，精裝價格3萬左右。
那么當(dāng)時城東艮北什么價格呢？
2018年武林郡開的時候，因為比較早，所以參照之前價格，給了高層毛坯約3.05萬的限價。實際楊柳郡出來已經(jīng)是3.5萬，先漲了近5000,。而公園1872這一批新盤出來時，艮北限價直接4.04萬。相比較2017年，扣除裝修部分，實際跳漲6400元。
這個過程中，未科到了2019年5月的華夏四季，限價還被壓在3萬元不到一點。
那么未科的限價什么時候漲的呢？
是2019年底，其實是動用了2020年的指標(biāo)，才漲了5000元，給出了約3.5萬的價格。
哪怕如此，同期的艮北，還漲了2000元，限價到了4.24萬元。
看出問題所在了嗎？
未科的一手房性價比高，其實是因為限價太嚴(yán)格了——從2017到2019年底，整整三年，基本沒有給漲。
而同期的城東限價，漲了整整8000元以上。對于購房者來說，當(dāng)然是限價嚴(yán)格的未科性價比高，且高得多。
哪怕2019年底，漲了5000到達(dá)3.5萬元的未科，也還是比艮北性價比高啊。
很多人，喜歡根據(jù)結(jié)果倒推論證問題——因為未科熱，所以把產(chǎn)業(yè)支撐、螞蟻金服上市、人口流入、供應(yīng)不足這些，都作為未科上漲的理由。
這些都是導(dǎo)致未科上漲的因素，我承認(rèn)。
但我就問一個問題——
如果把未科和城東的限價換一下，2018年的未科是4.24萬，而2019年的艮北，限價還是3萬，那么過去的2-3年中，未科還會比艮北熱那么多嗎？
這個問題，其實和文章開頭的思路是一樣的。
再多的利好支撐房價上漲，也是有限度和天花板。6萬出頭的未科，價格已經(jīng)和奧體接近的，真的有人相信，還能上揚，反超過奧體嗎？
城東最大的問題——
其實并不是供應(yīng)量，也不是產(chǎn)業(yè)，而是被奧體虹吸。
追根到底，城東的問題是城市界面還沒呈現(xiàn)，人口還沒導(dǎo)入，什么都在建設(shè)中，價格就太貴了。
首先，動輒500萬起步的總價，買城東還是買奧體，答案顯而易見。所以，在奧體變得很難搖之后，城東的庫存去化得很順利。
經(jīng)常有人說，城東高速斷頭路，所以熱不起來。
這也是個偽命題。城西道路好嗎？除了新開通的文一西路，城西斷頭路也不少。文二西路至今也是繞城高速下面穿橋洞，影響西溪、蔣村的價格了嗎？
其次，一切的問題，歸根到底就是值不值，貴不貴，性價比高不高。
只要在某個階段有適合的價格，就能賣得不錯。在同一個階段，有更低的價格，就能被人搶著買。而在同一個階段，價格過高，就容易滯銷。
過去3年的艮北和未科，就是這樣一條市場線索�，F(xiàn)在6萬的未科，與4.5-5萬的城東、艮北，再次不言而喻。
市場邏輯理順后，再回頭來，講講購房者的操作邏輯。
誰在未科賺到錢了？
3萬買未科的那批人，賺得最多。因為未科漲得最厲害的就是這批剛交付的次新房。
這些業(yè)主們是一夜發(fā)財?shù)膯�？并不是。時間長的，他們等待了3年；時間短的，他們也有2年左右。當(dāng)然華夏四季最后一批時間是短的，但2%的中簽率，是想買能買到的嗎？
換句話說，未科作為如此有潛力，各種利好聚集的板塊，真正想要賺到大錢，也必須經(jīng)歷了2-3年的潛伏。更遑論其它板塊可以投資買房一夜暴富了！
房子作為不動產(chǎn)，交易周期本來就很長。你今天二手5萬買進，板塊內(nèi)漲到6萬了，你6萬賣得出嗎？這個賬面獲利的1萬元，能立馬到手嗎？
不能。
所以，買房子，一定需要潛伏。
你可以潛伏現(xiàn)在的城東，估計會快一點；也可以潛伏未來的未科，這一輪之后，會慢一點。
但不管潛伏哪里，都千萬別想一夜暴富。放低預(yù)期，才能收獲更多。
所以，我們給購房者的建議是：
堅持價值投資，逢低買入，莫要追高！
這句話怎么解讀呢？
1、未科是價值投資的板塊，3.5萬的一手是逢低買入的窗口。但6萬的二手，哪怕不是站崗，也絕對稱不上逢低。
2、未科未來肯定是能上8萬，單需要一個過程，不可能一蹴而就。甚至，我覺得這里城市界面更好，只要學(xué)區(qū)落實了，未科未來能超越蔣村。如果現(xiàn)在6萬+買進，短期內(nèi)，其實就是站崗，要等下一輪漲幅的到來才能享受獲利。
3、城東的價值在哪里？在錢江新城和錢新二期，在江河匯。隔壁能賣6.98萬，自己這邊的價格自然能水漲船高，這是最基本的價格梯度邏輯。
4、城東的供應(yīng)量在逐步下降，現(xiàn)在買入限價不動的一手，邏輯上等同于3年前買入未科。漲幅不一定相同，但一定會漲。
5、如果6.98萬的江河匯能上10萬，隔壁板塊的城東，我想6-7萬，不夸張吧。該來的總會來，我們需要的是耐心等待，就如同3年前買了未科的那批人一樣。
6、普通人選擇城東的一手閉眼買入，坐等資產(chǎn)增值。高級玩家可以繼續(xù)在未來科技城淘筍，等待更好的未來。
來源：地產(chǎn)小王子
