在南京買房，跟著規(guī)劃走很重要，這已經(jīng)成為共識(shí)。
但是問(wèn)題是：
南京的新城規(guī)劃多如牛毛；
新老板塊之間價(jià)格梯度沒(méi)有拉開(kāi)；
經(jīng)過(guò)去年的漫漲，此刻入場(chǎng)，哪哪都不是安全的低位。
這樣的情況下，現(xiàn)階段考慮南京買房確實(shí)是一件糾結(jié)的事情，不僅考驗(yàn)大家的資金實(shí)力，更考驗(yàn)的是選籌的眼光。
1、南京目前的市場(chǎng)是等等，還是四季度擇機(jī)入場(chǎng)？
2、南京各大板塊又該如何抉擇？
南京市場(chǎng)接下來(lái)怎么走？
這應(yīng)該是大家最迫切想要知道的，不說(shuō)廢話，先上結(jié)論：
無(wú)限接近階段性高位，大概率處在回調(diào)前期。
為了防止被杠，先上數(shù)據(jù)：
南京新城成交數(shù)據(jù)
這是南京最近一年多的成交數(shù)據(jù)，可以看到盡管目前新房市場(chǎng)局部還很火熱，但是8月開(kāi)始，新房成交量總體已經(jīng)跳水式下跌。
再來(lái)看看二手房市場(chǎng)，更加慘淡一些。10月二手成交僅有5828套，只有今年4月份的三分之一。
為何8月會(huì)成為市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我思考兩個(gè)方面的原因，一方面是全國(guó)日益緊張的樓市信貸環(huán)境，另一方面，也是因?yàn)槟暇┮咔榈姆磸?fù)。
但無(wú)論緣由如何，南京總體趨冷是事實(shí)。
帶上這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)，再來(lái)看南京此刻市場(chǎng)，回調(diào)信號(hào)非常清晰。
1、熱門板塊二手成交已經(jīng)冰凍，市場(chǎng)早已進(jìn)入買家市場(chǎng)。
熱門板塊雖然新房搶的熱火朝天，二手價(jià)格還算堅(jiān)挺，但二手成交非常不樂(lè)觀。比如新玄武、仙林湖、紫東核心，貝殼上的最后成交都停留在8月底。
一般二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)確實(shí)會(huì)有1個(gè)月左右的延遲，但是現(xiàn)在已經(jīng)是11月，2個(gè)月的時(shí)間沒(méi)有出現(xiàn)新的成交數(shù)據(jù)，可見(jiàn)這些板塊二手已經(jīng)冷到極點(diǎn)。
2、新房市場(chǎng)正在經(jīng)歷最殘忍的分化，頂級(jí)改善與倒掛新盤搶的火熱，部分新盤已經(jīng)開(kāi)始打折促銷。
目前市場(chǎng)，部分新盤確實(shí)依舊火熱，比如南部新城、雨花核心、新玄武等等，但是仔細(xì)看看市場(chǎng)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這些熱度，多少跟倒掛有些關(guān)系。
就拿新玄武的寶龍城與復(fù)地明日之城來(lái)說(shuō)，開(kāi)盤價(jià)差不多，4.7w-4.8w，但是復(fù)地明日之城需要8成首付，寶龍城只需要4成首付。
為什么會(huì)有如此大的分化，關(guān)鍵在于只有復(fù)地有科利華與南師附的雙學(xué)區(qū)，而新玄武本就只有雙學(xué)區(qū)的中海玄武公館有5.7萬(wàn)的成交價(jià)，復(fù)地才是真正的倒掛盤。
但除了這些有明確倒掛的板塊呢？
像麒麟科創(chuàng)園、仙林湖、燕子磯、江北核南工大板塊，熱度已經(jīng)回歸，不少已經(jīng)回到3成首付。
而更純粹的剛需板塊，本身板塊二手房，從去年至今也沒(méi)有什么漲幅，3成首付姿態(tài)已經(jīng)非常卑微，目前已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)降價(jià)了！
數(shù)據(jù)來(lái)源六朝匯樓市
比如青龍山，已經(jīng)有樓盤開(kāi)始搞定向樓層85折優(yōu)惠房源了，江北某盤同樣也是，房?jī)r(jià)打85折，讓去年8成首付搶房的購(gòu)房者傻了。
局部的火熱，完全壓不住南京總體市場(chǎng)的冷淡了。
種種信號(hào)，其實(shí)都說(shuō)明，南京市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)到了。
只要政策不變動(dòng)，冷的時(shí)間足夠長(zhǎng)，板塊標(biāo)桿項(xiàng)目開(kāi)始回調(diào)，市場(chǎng)的信心和邏輯就會(huì)全面回歸，橫盤是大概率事件。
而更值得注意的是，10月公布的第三次土拍數(shù)據(jù)，供地同樣出現(xiàn)拐點(diǎn)，這次南京拿出61宗地塊，核心供地上開(kāi)始發(fā)力。
比如河西上線8大地塊，其中
河西南就有5塊土地；南部新城同樣是5大地塊；燕子磯這次同樣掛出11塊地；雨花前兩次供地已經(jīng)足夠爆炸，這次才稍稍缺席一下。
如此大方的土地供應(yīng)，再配合寧小通的上線，至多明年下半年，哪怕是核心區(qū)，新房熱度也得乖乖下來(lái)了。
但是最后再?gòu)?qiáng)調(diào)一遍，南京的基本面確實(shí)還是比較扎實(shí)，核心回調(diào)幅度不會(huì)特別大。
剛需板塊可以等折扣入場(chǎng)；改善如果新房首付比例不夠，想要考慮二手，我認(rèn)為完全可以再等等。
那么南京市場(chǎng)板塊應(yīng)該如何選擇？
南京這座城市，與其他城市最大的不同，就是極散。
在此前多中心組團(tuán)式發(fā)展的思路下，產(chǎn)業(yè)、交通、學(xué)區(qū)都散落于各大新城，一個(gè)個(gè)扒拉開(kāi)跟大家講不僅瑣碎，看完依舊會(huì)覺(jué)得選擇困難。
考慮到買房其實(shí)跟預(yù)算息息相關(guān)，南京的難點(diǎn)也在于同類價(jià)格板塊太多，所以這篇文章主要從預(yù)算出發(fā)，給大家一些板塊推薦，大家結(jié)合自己的工作和資金情況，去自行選擇。
1、3w及其以下的板塊，比較推薦五橋板塊、興島板塊、馬群新商圈附近、板橋等等。
3萬(wàn)以下，幾乎是南京投資與剛需的分界線，低于3萬(wàn)的板塊，幾乎都是主打自住和外溢的板塊。
這個(gè)價(jià)位覺(jué)得還不錯(cuò)的板塊是五橋。
五橋，就是長(zhǎng)江五橋開(kāi)通后，在江北劃出的一塊新區(qū)。這個(gè)板塊生活基本自給自足，唯一的問(wèn)題是周邊安置房很多。
但是相對(duì)板橋來(lái)說(shuō)，五橋的價(jià)值要更高一些。雖然板橋?qū)儆谟昊ǎ鞘蹣遣恳仓雷约罕呛游鞯拇笸�，都是以河西為賣點(diǎn)在考慮。而五橋的優(yōu)勢(shì)在于這里不僅能吸收河西外溢，還靠近江北研創(chuàng)園等板塊，自住之外，雙外溢概念更足一些。
3w的還有馬群商圈附近，這邊配套比較成熟，城東限于過(guò)去機(jī)場(chǎng)限高發(fā)展緩慢，所以界面稍微差些，但是交通非常方便，又靠近紫東、徐莊、雨花產(chǎn)業(yè)中心，3萬(wàn)左右價(jià)格自住配套都不錯(cuò)。
如果工作在城北附近工作的話，興智科創(chuàng)新城也還可以。
這個(gè)板塊與堯化門很近，幾乎是共享生活資源配套，燕子磯起來(lái)之后，這邊的價(jià)格也在逐步攀升，全國(guó)排名第四的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，LG、夏普等產(chǎn)業(yè)園眾多，容納不少就業(yè)，據(jù)在這邊上班的滴滴師傅來(lái)說(shuō)，這邊每天早上都得堵車。
除此之外，就是江寧的一些剛需板塊，比如青龍山板塊，交通地鐵規(guī)劃還可以，但確實(shí)有很多墓地；比如正方新城，也是主打軟件園，價(jià)格很低，但是人氣不是特別足。
如果不是江寧本地人，我是不建議大家選擇，江寧雖然強(qiáng)，但是輻射范圍太廣，新城規(guī)劃太多，在概念和落地上會(huì)差一些。
2、再往上走，就是諸多潛力新區(qū)打架的范疇，均價(jià)從3萬(wàn)往上開(kāi)始追逐4萬(wàn)。
這個(gè)賽道最具潛力的，應(yīng)該還是江北新區(qū)與紫東核心區(qū)。
江北新區(qū)怎么說(shuō)也是國(guó)家級(jí)新區(qū)，唯一的自貿(mào)港，被稱為南京未來(lái)的增長(zhǎng)極，規(guī)劃的能級(jí)足夠高，資源傾斜度也足夠足，產(chǎn)業(yè)實(shí)地考察中也看到，大批的塔吊，建設(shè)得如火如荼。
但是江北核心區(qū)目前的問(wèn)題是，非核心土地供應(yīng)量太大了，南工大板塊幾乎全部是房子，中央商務(wù)區(qū)是目前價(jià)值最高的區(qū)域，價(jià)格也開(kāi)始往4萬(wàn)蹦跶，等待周期至少也是5-10年，純投資我認(rèn)為可以等等。
其次是紫東核心區(qū)，這是南京市提出寧鎮(zhèn)揚(yáng)一體化主打的新區(qū)，過(guò)了匯通路就是，但現(xiàn)在的新房供應(yīng)在繞城高速那邊的地鐵小鎮(zhèn)。
紫東的問(wèn)題是太新了，去年開(kāi)始落地的新區(qū)，與主城的斷裂帶很大，周邊相對(duì)比較荒蕪。
地鐵已經(jīng)通車，二手也漲到3.5w附近，但是幾乎多是以投資客為主，配套和人氣多靠仙林，想要投資這里等待周期要比江北更長(zhǎng)，帶一點(diǎn)自住屬性都不太建議選這里。
接著是燕子磯，主要是因?yàn)槟暇┻@幾年規(guī)劃開(kāi)始以擁江發(fā)展為主，燕子磯即是主城不多的空地，又是臨江板塊，去年至今非�；馃�。
缺點(diǎn)也很明顯，板塊周邊太多民房，又是過(guò)去的毒地，但板塊內(nèi)部氛圍還可以，人氣很足，招商花園那邊是板塊的門面，濱江還有寶能某個(gè)項(xiàng)目，單價(jià)在3.8萬(wàn)，倒掛不多，城北自住兼投資，可以考慮這里。
此外還有麒麟科創(chuàng)園，價(jià)格稍微低一些，在3.3w附近，板塊界面主打科創(chuàng)與總部基地，交通有一條輕軌連接馬群也算方便，周邊的孩子王等總部基地已經(jīng)落地，3.3萬(wàn)這個(gè)價(jià)位，算是概念里價(jià)格最低的板塊，價(jià)值已經(jīng)體現(xiàn)出來(lái)。
3、最后就是南京的頂級(jí)板塊，新盤單價(jià)在4.7w以上，二手幾乎都是5-7萬(wàn)往上。比如河西南、南部新城、新玄武、鼓樓濱江、新玄武、上秦淮。
這一梯度沒(méi)有什么好說(shuō)的，都是不差的板塊，吸納的也全是各區(qū)頂級(jí)的購(gòu)買力。
最大的差別在于，河西和南部新城，是南京市里的規(guī)劃，河西的崛起已經(jīng)說(shuō)明了一切，這也是南部新城目前市場(chǎng)火熱的重要原因之一，有錢自然是選擇這兩大板塊的新房，二手可以再適當(dāng)?shù)鹊取?/div>
除此之外，其他新版塊比拼的就是各區(qū)的購(gòu)買力了，玄武、鼓樓、江寧、棲霞，大家心里應(yīng)該都有排序，我就不多嘴招仇恨了。
最后，總結(jié)一下，在南京同等價(jià)位的板塊，選籌邏輯就是三點(diǎn)：
1、規(guī)劃能級(jí)誰(shuí)高誰(shuí)低，越高落地的力度越強(qiáng)；
2、配套落地程度和與主城距離，剛需重點(diǎn)需要參考；
3、學(xué)區(qū)與樓齡，次新學(xué)區(qū)房是南京各大板塊的天花板。
這次考察，是第二次來(lái)到南京了。
六朝古都的南京，底蘊(yùn)確實(shí)扎實(shí)，產(chǎn)業(yè)實(shí)力也不弱，滴滴師傅也是臥虎藏龍。
唯一的遺憾是，來(lái)了兩次，南京博物院都沒(méi)能看著！
來(lái)源：大胡子買房
