在南京買房，跟著規(guī)劃走很重要，這已經(jīng)成為共識。
但是問題是：
南京的新城規(guī)劃多如牛毛；
新老板塊之間價格梯度沒有拉開；
經(jīng)過去年的漫漲，此刻入場，哪哪都不是安全的低位。
這樣的情況下，現(xiàn)階段考慮南京買房確實是一件糾結(jié)的事情，不僅考驗大家的資金實力，更考驗的是選籌的眼光。
1、南京目前的市場是等等，還是四季度擇機入場？
2、南京各大板塊又該如何抉擇？
南京市場接下來怎么走？
這應該是大家最迫切想要知道的，不說廢話，先上結(jié)論：
無限接近階段性高位，大概率處在回調(diào)前期。
為了防止被杠，先上數(shù)據(jù)：
南京新城成交數(shù)據(jù)
這是南京最近一年多的成交數(shù)據(jù)，可以看到盡管目前新房市場局部還很火熱，但是8月開始，新房成交量總體已經(jīng)跳水式下跌。
再來看看二手房市場，更加慘淡一些。10月二手成交僅有5828套，只有今年4月份的三分之一。
為何8月會成為市場的轉(zhuǎn)折點，我思考兩個方面的原因，一方面是全國日益緊張的樓市信貸環(huán)境，另一方面，也是因為南京疫情的反復。
但無論緣由如何，南京總體趨冷是事實。
帶上這兩項數(shù)據(jù)，再來看南京此刻市場，回調(diào)信號非常清晰。
1、熱門板塊二手成交已經(jīng)冰凍，市場早已進入買家市場。
熱門板塊雖然新房搶的熱火朝天，二手價格還算堅挺，但二手成交非常不樂觀。比如新玄武、仙林湖、紫東核心，貝殼上的最后成交都停留在8月底。
一般二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)確實會有1個月左右的延遲，但是現(xiàn)在已經(jīng)是11月，2個月的時間沒有出現(xiàn)新的成交數(shù)據(jù)，可見這些板塊二手已經(jīng)冷到極點。
2、新房市場正在經(jīng)歷最殘忍的分化，頂級改善與倒掛新盤搶的火熱，部分新盤已經(jīng)開始打折促銷。
目前市場，部分新盤確實依舊火熱，比如南部新城、雨花核心、新玄武等等，但是仔細看看市場，就會發(fā)現(xiàn)這些熱度，多少跟倒掛有些關系。
就拿新玄武的寶龍城與復地明日之城來說，開盤價差不多，4.7w-4.8w，但是復地明日之城需要8成首付，寶龍城只需要4成首付。
為什么會有如此大的分化，關鍵在于只有復地有科利華與南師附的雙學區(qū)，而新玄武本就只有雙學區(qū)的中海玄武公館有5.7萬的成交價，復地才是真正的倒掛盤。
但除了這些有明確倒掛的板塊呢？
像麒麟科創(chuàng)園、仙林湖、燕子磯、江北核南工大板塊，熱度已經(jīng)回歸，不少已經(jīng)回到3成首付。
而更純粹的剛需板塊，本身板塊二手房，從去年至今也沒有什么漲幅，3成首付姿態(tài)已經(jīng)非常卑微，目前已經(jīng)開始陸續(xù)降價了！
數(shù)據(jù)來源六朝匯樓市
比如青龍山，已經(jīng)有樓盤開始搞定向樓層85折優(yōu)惠房源了，江北某盤同樣也是，房價打85折，讓去年8成首付搶房的購房者傻了。
局部的火熱，完全壓不住南京總體市場的冷淡了。
種種信號，其實都說明，南京市場的拐點已經(jīng)到了。
只要政策不變動，冷的時間足夠長，板塊標桿項目開始回調(diào)，市場的信心和邏輯就會全面回歸，橫盤是大概率事件。
而更值得注意的是，10月公布的第三次土拍數(shù)據(jù)，供地同樣出現(xiàn)拐點，這次南京拿出61宗地塊，核心供地上開始發(fā)力。
比如河西上線8大地塊，其中
河西南就有5塊土地；南部新城同樣是5大地塊；燕子磯這次同樣掛出11塊地；雨花前兩次供地已經(jīng)足夠爆炸，這次才稍稍缺席一下。
如此大方的土地供應，再配合寧小通的上線，至多明年下半年，哪怕是核心區(qū)，新房熱度也得乖乖下來了。
但是最后再強調(diào)一遍，南京的基本面確實還是比較扎實，核心回調(diào)幅度不會特別大。
剛需板塊可以等折扣入場；改善如果新房首付比例不夠，想要考慮二手，我認為完全可以再等等。
那么南京市場板塊應該如何選擇？
南京這座城市，與其他城市最大的不同，就是極散。
在此前多中心組團式發(fā)展的思路下，產(chǎn)業(yè)、交通、學區(qū)都散落于各大新城，一個個扒拉開跟大家講不僅瑣碎，看完依舊會覺得選擇困難。
考慮到買房其實跟預算息息相關，南京的難點也在于同類價格板塊太多，所以這篇文章主要從預算出發(fā)，給大家一些板塊推薦，大家結(jié)合自己的工作和資金情況，去自行選擇。
1、3w及其以下的板塊，比較推薦五橋板塊、興島板塊、馬群新商圈附近、板橋等等。
3萬以下，幾乎是南京投資與剛需的分界線，低于3萬的板塊，幾乎都是主打自住和外溢的板塊。
這個價位覺得還不錯的板塊是五橋。
五橋，就是長江五橋開通后，在江北劃出的一塊新區(qū)。這個板塊生活基本自給自足，唯一的問題是周邊安置房很多。
但是相對板橋來說，五橋的價值要更高一些。雖然板橋?qū)儆谟昊ǎ鞘蹣遣恳仓雷约罕呛游鞯拇笸�，都是以河西為賣點在考慮。而五橋的優(yōu)勢在于這里不僅能吸收河西外溢，還靠近江北研創(chuàng)園等板塊，自住之外，雙外溢概念更足一些。
3w的還有馬群商圈附近，這邊配套比較成熟，城東限于過去機場限高發(fā)展緩慢，所以界面稍微差些，但是交通非常方便，又靠近紫東、徐莊、雨花產(chǎn)業(yè)中心，3萬左右價格自住配套都不錯。
如果工作在城北附近工作的話，興智科創(chuàng)新城也還可以。
這個板塊與堯化門很近，幾乎是共享生活資源配套，燕子磯起來之后，這邊的價格也在逐步攀升，全國排名第四的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，LG、夏普等產(chǎn)業(yè)園眾多，容納不少就業(yè)，據(jù)在這邊上班的滴滴師傅來說，這邊每天早上都得堵車。
除此之外，就是江寧的一些剛需板塊，比如青龍山板塊，交通地鐵規(guī)劃還可以，但確實有很多墓地；比如正方新城，也是主打軟件園，價格很低，但是人氣不是特別足。
如果不是江寧本地人，我是不建議大家選擇，江寧雖然強，但是輻射范圍太廣，新城規(guī)劃太多，在概念和落地上會差一些。
2、再往上走，就是諸多潛力新區(qū)打架的范疇，均價從3萬往上開始追逐4萬。
這個賽道最具潛力的，應該還是江北新區(qū)與紫東核心區(qū)。
江北新區(qū)怎么說也是國家級新區(qū)，唯一的自貿(mào)港，被稱為南京未來的增長極，規(guī)劃的能級足夠高，資源傾斜度也足夠足，產(chǎn)業(yè)實地考察中也看到，大批的塔吊，建設得如火如荼。
但是江北核心區(qū)目前的問題是，非核心土地供應量太大了，南工大板塊幾乎全部是房子，中央商務區(qū)是目前價值最高的區(qū)域，價格也開始往4萬蹦跶，等待周期至少也是5-10年，純投資我認為可以等等。
其次是紫東核心區(qū)，這是南京市提出寧鎮(zhèn)揚一體化主打的新區(qū)，過了匯通路就是，但現(xiàn)在的新房供應在繞城高速那邊的地鐵小鎮(zhèn)。
紫東的問題是太新了，去年開始落地的新區(qū)，與主城的斷裂帶很大，周邊相對比較荒蕪。
地鐵已經(jīng)通車，二手也漲到3.5w附近，但是幾乎多是以投資客為主，配套和人氣多靠仙林，想要投資這里等待周期要比江北更長，帶一點自住屬性都不太建議選這里。
接著是燕子磯，主要是因為南京這幾年規(guī)劃開始以擁江發(fā)展為主，燕子磯即是主城不多的空地，又是臨江板塊，去年至今非常火熱。
缺點也很明顯，板塊周邊太多民房，又是過去的毒地，但板塊內(nèi)部氛圍還可以，人氣很足，招商花園那邊是板塊的門面，濱江還有寶能某個項目，單價在3.8萬，倒掛不多，城北自住兼投資，可以考慮這里。
此外還有麒麟科創(chuàng)園，價格稍微低一些，在3.3w附近，板塊界面主打科創(chuàng)與總部基地，交通有一條輕軌連接馬群也算方便，周邊的孩子王等總部基地已經(jīng)落地，3.3萬這個價位，算是概念里價格最低的板塊，價值已經(jīng)體現(xiàn)出來。
3、最后就是南京的頂級板塊，新盤單價在4.7w以上，二手幾乎都是5-7萬往上。比如河西南、南部新城、新玄武、鼓樓濱江、新玄武、上秦淮。
這一梯度沒有什么好說的，都是不差的板塊，吸納的也全是各區(qū)頂級的購買力。
最大的差別在于，河西和南部新城，是南京市里的規(guī)劃，河西的崛起已經(jīng)說明了一切，這也是南部新城目前市場火熱的重要原因之一，有錢自然是選擇這兩大板塊的新房，二手可以再適當?shù)鹊取?/div>
除此之外，其他新版塊比拼的就是各區(qū)的購買力了，玄武、鼓樓、江寧、棲霞，大家心里應該都有排序，我就不多嘴招仇恨了。
最后，總結(jié)一下，在南京同等價位的板塊，選籌邏輯就是三點：
1、規(guī)劃能級誰高誰低，越高落地的力度越強；
2、配套落地程度和與主城距離，剛需重點需要參考；
3、學區(qū)與樓齡，次新學區(qū)房是南京各大板塊的天花板。
這次考察，是第二次來到南京了。
六朝古都的南京，底蘊確實扎實，產(chǎn)業(yè)實力也不弱，滴滴師傅也是臥虎藏龍。
唯一的遺憾是，來了兩次，南京博物院都沒能看著！
來源：大胡子買房
