這兩天，杭州樓市又上了“熱搜”！
起因是這樣的。某金融財(cái)經(jīng)資訊平臺(tái)援引中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，“炮制”了一份近十年全國(guó)217個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅排名。
通過(guò)排名制造話題無(wú)可厚非，但偏偏數(shù)據(jù)，引發(fā)了極大爭(zhēng)議。
排行榜顯示，過(guò)去10年，中國(guó)絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)是上漲的，其中82個(gè)實(shí)現(xiàn)翻番。深圳漲幅最大，以334.6%的漲幅傲視群雄。廈門緊隨其后，漲幅接近3倍（293.2%）。
四大一線城市中，廣州和北京的漲幅，同樣進(jìn)入前十，漲幅180%左右。
但經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的魔都上海，只以138%的漲幅，位列第26位。
排在它前面的城市，包括東莞、保山、南陽(yáng)、大理、宿遷、呼和浩特、西寧、石家莊和張家口等。
不過(guò)，最讓杭州人民不可置信的，還是杭州的排名。
作為新一線城市的領(lǐng)軍城市之一、又是人口邁入千萬(wàn)級(jí)的“特大城市”，居然只以53%的漲幅，位列第181位，倒數(shù)20%。
所有省會(huì)城市中，只略高于人口流失嚴(yán)重的哈爾濱（49.7%）。
這與眼下的直觀感受，可謂截然相反。
比如，剛剛過(guò)去的9月，杭州二手房?jī)r(jià)可是蹭蹭地往上漲�。�
從未來(lái)科技城到奧體，從三墩北到勾莊，熱門小區(qū)如華夏四季、西雅圖等，單月漲幅就高達(dá)10%左右。
若把時(shí)間放大到這輪“長(zhǎng)牛”，隨便拉一個(gè)板塊出來(lái)，漲幅都吊打53%。
像江河匯板塊，2015年底首開(kāi)的留香園，均價(jià)3萬(wàn)5�，F(xiàn)在呢，二手房最貴已經(jīng)賣到8萬(wàn)6。即便考慮含車位等因素，漲幅也超過(guò)130%。
單論限價(jià)下的新房?jī)r(jià)格，漲幅也不低。
目前，江河匯最新限價(jià)為68500-69800元/㎡，對(duì)比留香園，漲幅也已接近100%。
就是房?jī)r(jià)最有氣無(wú)力的杭州新天地一帶，萬(wàn)家星城2010年開(kāi)盤賣2萬(wàn)，現(xiàn)在二手均價(jià)4萬(wàn)5左右，邊上新房錦繡華府預(yù)計(jì)限價(jià)4萬(wàn)8，漲幅140%。
除了新興板塊，市中心老破小和郊區(qū)次新房，也是“飆漲”行情。
四大金剛之一的朝暉小區(qū)，2016年普遍成交價(jià)2萬(wàn)左右，現(xiàn)在基本4萬(wàn)上下，漲幅翻倍；“萬(wàn)年坑”閑林，2015年新房不到萬(wàn)元，現(xiàn)在二手成交價(jià)2-3萬(wàn)。
難怪看到這份榜單后，大多數(shù)杭州人嗤之以鼻。“起碼再加100%”、“杭州嚴(yán)重被低估”……
最大可能，這53%的漲幅居心叵測(cè)地截取了特殊時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
也就是當(dāng)下的2020年8月，和十年前的2010年12月，兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)之間的新房數(shù)據(jù)對(duì)比。
而2010年正是杭州上一輪房?jī)r(jià)上漲的巔峰時(shí)刻（一度全國(guó)第一），之后的2011-2015年，就進(jìn)入了失落的5年，房?jī)r(jià)陰跌不止。
所以，近5年的漲幅必然驚人，但放大到10年，漲幅反而會(huì)縮小。
但即便如此，這數(shù)據(jù)拿出來(lái)連廣場(chǎng)舞大媽都會(huì)笑死。
比如濱江區(qū)的欣盛東方郡，2010年末，尾盤最貴賣到了2萬(wàn)8。如今呢，周邊新房（曉風(fēng)印月）限價(jià)4萬(wàn)8，小區(qū)二手房8月成交價(jià)5萬(wàn)5左右。
也就是說(shuō)，新房和二手房漲幅，分別達(dá)71%和96%。
再看當(dāng)年的兩個(gè)“陰跌重災(zāi)區(qū)”臨平北和下沙沿江，漲幅同樣輕松超過(guò)53%。
2010年12月，金帝海珀以均價(jià)9200元/㎡首開(kāi)后，價(jià)格一度漲至11300元/㎡，之后便進(jìn)入降價(jià)通道。但對(duì)比現(xiàn)在2萬(wàn)出頭的新房和2萬(wàn)4的二手房，漲幅仍達(dá)約100%。
還有下沙沿江，2010年堪稱瘋狂，典型代表如
江語(yǔ)海，已經(jīng)賣到1萬(wàn)7。后來(lái)最低曾跌至9千多，較之首開(kāi)價(jià)接近“腰斬”。
可現(xiàn)在，作為知名學(xué)區(qū)地鐵房，江語(yǔ)海二手超4萬(wàn)成交，不在少數(shù)。
邊上的廣宇錦上文瀾，新房限價(jià)3萬(wàn)，中簽率不到27%。算算漲幅，也有76%呢。
漲幅更小的也不是沒(méi)有，比如有一些武林高總價(jià)豪宅。
像
武林府，2010年12月大戶型（190-280㎡）均價(jià)達(dá)5萬(wàn)5，眼下二手房?jī)r(jià)不過(guò)7萬(wàn)多。不過(guò)，武林府小戶型2012年開(kāi)盤時(shí)才賣3萬(wàn)5，現(xiàn)在二手也賣7萬(wàn)，還是漲了100%。
客觀地說(shuō)，過(guò)去十年，杭州房?jī)r(jià)漲幅的干擾因素，確實(shí)很多。
首先，經(jīng)歷了大漲—陰跌—暴漲式的“大起大落”。
其次，城市版圖不斷擴(kuò)大。2014年富陽(yáng)成為“第九區(qū)”，2017年臨安成為“第十區(qū)”，加上城市自然延伸，如義橋、戴村、大江東、仁和等遠(yuǎn)郊，紛紛得到了發(fā)展。
所以，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)和統(tǒng)計(jì)口徑的選取，對(duì)結(jié)果影響非常大。
比如最著名的一個(gè)以訛傳訛：2010年7月，杭州主城區(qū)新房均價(jià)高達(dá)25840元/㎡，位居全國(guó)第一。
但事實(shí)上，這個(gè)數(shù)據(jù)只包含了面積狹小的核心城區(qū)，不包含蕭余。而北京上海的數(shù)據(jù)都包含了地域廣大的郊縣。從當(dāng)時(shí)市中心的標(biāo)桿樓盤房?jī)r(jià)比較看，杭州確實(shí)與京滬差距不遠(yuǎn)了，但絕對(duì)沒(méi)有京滬高。
開(kāi)頭某平臺(tái)的對(duì)比數(shù)據(jù)亦如此，2010年12月也只是主城數(shù)據(jù)�；鶖�(shù)高了，漲幅自然就低了。
實(shí)際上，類似10年房?jī)r(jià)漲幅這樣的統(tǒng)計(jì)排行，每年都有。
像2008-2018年，有統(tǒng)計(jì)顯示杭州漲幅87%，位列第9；若是把口徑設(shè)為2007-2017年，漲幅排名又變成了第18位。
同樣的感知環(huán)境下，結(jié)果卻大相徑庭。背后的原因，正是如此。
這是一個(gè)信息爆炸的時(shí)代！
面對(duì)海量的數(shù)據(jù)，任何人都可以借助分析工具，得出看似無(wú)懈可擊的結(jié)論。
但結(jié)論未必是真的！因?yàn)閿?shù)據(jù)存在偏差性。
這里面既有客觀存在的混雜因素，也有人為的主觀因素，更有無(wú)法預(yù)知的變量因素。
比如，新房限價(jià)、人才無(wú)房戶限售等政策，都會(huì)左右房?jī)r(jià)。
所以，看懂、分析樓市，真不是拿幾個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù)，敲敲鍵盤、做個(gè)排序表格就可以的。
我們也不是想證明，杭州房?jī)r(jià)到底漲了多少？而是認(rèn)為，作為一個(gè)購(gòu)房者，不可輕信表面數(shù)據(jù)、盲人摸象。
畢竟，無(wú)論高位接盤或踏空，任何一個(gè)結(jié)果，都足以讓人備受煎熬。
在紛雜的數(shù)據(jù)面前，我們?cè)撛趺崔k？
練就一雙慧眼，長(zhǎng)懷一顆敬畏之心。最好去實(shí)地感受，畢竟，耳聽(tīng)為虛，眼見(jiàn)為實(shí)嘛！
不過(guò)，這份榜單數(shù)據(jù)雖然失真，但仍有不小的警示意義。特別是位居末位的溫州，近十年漲幅為-31.7%。
這至少說(shuō)明，樓市不會(huì)一味上漲，尤其經(jīng)過(guò)爆炒的城市或板塊，始終暗藏不小風(fēng)險(xiǎn)。
來(lái)源：層樓
