這兩天，杭州樓市又上了“熱搜”！
起因是這樣的。某金融財經(jīng)資訊平臺援引中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，“炮制”了一份近十年全國217個城市的房價漲幅排名。
通過排名制造話題無可厚非，但偏偏數(shù)據(jù)，引發(fā)了極大爭議。
排行榜顯示，過去10年，中國絕大多數(shù)城市房價是上漲的，其中82個實現(xiàn)翻番。深圳漲幅最大，以334.6%的漲幅傲視群雄。廈門緊隨其后，漲幅接近3倍（293.2%）。
四大一線城市中，廣州和北京的漲幅，同樣進入前十，漲幅180%左右。
但經(jīng)濟實力最強的魔都上海，只以138%的漲幅，位列第26位。
排在它前面的城市，包括東莞、保山、南陽、大理、宿遷、呼和浩特、西寧、石家莊和張家口等。
不過，最讓杭州人民不可置信的，還是杭州的排名。
作為新一線城市的領(lǐng)軍城市之一、又是人口邁入千萬級的“特大城市”，居然只以53%的漲幅，位列第181位，倒數(shù)20%。
所有省會城市中，只略高于人口流失嚴重的哈爾濱（49.7%）。
這與眼下的直觀感受，可謂截然相反。
比如，剛剛過去的9月，杭州二手房價可是蹭蹭地往上漲啊！
從未來科技城到奧體，從三墩北到勾莊，熱門小區(qū)如華夏四季、西雅圖等，單月漲幅就高達10%左右。
若把時間放大到這輪“長牛”，隨便拉一個板塊出來，漲幅都吊打53%。
像江河匯板塊，2015年底首開的留香園，均價3萬5。現(xiàn)在呢，二手房最貴已經(jīng)賣到8萬6。即便考慮含車位等因素，漲幅也超過130%。
單論限價下的新房價格，漲幅也不低。
目前，江河匯最新限價為68500-69800元/㎡，對比留香園，漲幅也已接近100%。
就是房價最有氣無力的杭州新天地一帶，萬家星城2010年開盤賣2萬，現(xiàn)在二手均價4萬5左右，邊上新房錦繡華府預(yù)計限價4萬8，漲幅140%。
除了新興板塊，市中心老破小和郊區(qū)次新房，也是“飆漲”行情。
四大金剛之一的朝暉小區(qū)，2016年普遍成交價2萬左右，現(xiàn)在基本4萬上下，漲幅翻倍；“萬年坑”閑林，2015年新房不到萬元，現(xiàn)在二手成交價2-3萬。
難怪看到這份榜單后，大多數(shù)杭州人嗤之以鼻。“起碼再加100%”、“杭州嚴重被低估”……
最大可能，這53%的漲幅居心叵測地截取了特殊時間節(jié)點。
也就是當下的2020年8月，和十年前的2010年12月，兩個時間節(jié)點之間的新房數(shù)據(jù)對比。
而2010年正是杭州上一輪房價上漲的巔峰時刻（一度全國第一），之后的2011-2015年，就進入了失落的5年，房價陰跌不止。
所以，近5年的漲幅必然驚人，但放大到10年，漲幅反而會縮小。
但即便如此，這數(shù)據(jù)拿出來連廣場舞大媽都會笑死。
比如濱江區(qū)的欣盛東方郡，2010年末，尾盤最貴賣到了2萬8。如今呢，周邊新房（曉風印月）限價4萬8，小區(qū)二手房8月成交價5萬5左右。
也就是說，新房和二手房漲幅，分別達71%和96%。
再看當年的兩個“陰跌重災(zāi)區(qū)”臨平北和下沙沿江，漲幅同樣輕松超過53%。
2010年12月，金帝海珀以均價9200元/㎡首開后，價格一度漲至11300元/㎡，之后便進入降價通道。但對比現(xiàn)在2萬出頭的新房和2萬4的二手房，漲幅仍達約100%。
還有下沙沿江，2010年堪稱瘋狂，典型代表如
江語海，已經(jīng)賣到1萬7。后來最低曾跌至9千多，較之首開價接近“腰斬”。
可現(xiàn)在，作為知名學區(qū)地鐵房，江語海二手超4萬成交，不在少數(shù)。
邊上的廣宇錦上文瀾，新房限價3萬，中簽率不到27%。算算漲幅，也有76%呢。
漲幅更小的也不是沒有，比如有一些武林高總價豪宅。
像
武林府，2010年12月大戶型（190-280㎡）均價達5萬5，眼下二手房價不過7萬多。不過，武林府小戶型2012年開盤時才賣3萬5，現(xiàn)在二手也賣7萬，還是漲了100%。
客觀地說，過去十年，杭州房價漲幅的干擾因素，確實很多。
首先，經(jīng)歷了大漲—陰跌—暴漲式的“大起大落”。
其次，城市版圖不斷擴大。2014年富陽成為“第九區(qū)”，2017年臨安成為“第十區(qū)”，加上城市自然延伸，如義橋、戴村、大江東、仁和等遠郊，紛紛得到了發(fā)展。
所以，數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間節(jié)點和統(tǒng)計口徑的選取，對結(jié)果影響非常大。
比如最著名的一個以訛傳訛：2010年7月，杭州主城區(qū)新房均價高達25840元/㎡，位居全國第一。
但事實上，這個數(shù)據(jù)只包含了面積狹小的核心城區(qū)，不包含蕭余。而北京上海的數(shù)據(jù)都包含了地域廣大的郊縣。從當時市中心的標桿樓盤房價比較看，杭州確實與京滬差距不遠了，但絕對沒有京滬高。
開頭某平臺的對比數(shù)據(jù)亦如此，2010年12月也只是主城數(shù)據(jù)�；鶖�(shù)高了，漲幅自然就低了。
實際上，類似10年房價漲幅這樣的統(tǒng)計排行，每年都有。
像2008-2018年，有統(tǒng)計顯示杭州漲幅87%，位列第9；若是把口徑設(shè)為2007-2017年，漲幅排名又變成了第18位。
同樣的感知環(huán)境下，結(jié)果卻大相徑庭。背后的原因，正是如此。
這是一個信息爆炸的時代！
面對海量的數(shù)據(jù)，任何人都可以借助分析工具，得出看似無懈可擊的結(jié)論。
但結(jié)論未必是真的！因為數(shù)據(jù)存在偏差性。
這里面既有客觀存在的混雜因素，也有人為的主觀因素，更有無法預(yù)知的變量因素。
比如，新房限價、人才無房戶限售等政策，都會左右房價。
所以，看懂、分析樓市，真不是拿幾個指標數(shù)據(jù)，敲敲鍵盤、做個排序表格就可以的。
我們也不是想證明，杭州房價到底漲了多少？而是認為，作為一個購房者，不可輕信表面數(shù)據(jù)、盲人摸象。
畢竟，無論高位接盤或踏空，任何一個結(jié)果，都足以讓人備受煎熬。
在紛雜的數(shù)據(jù)面前，我們該怎么辦？
練就一雙慧眼，長懷一顆敬畏之心。最好去實地感受，畢竟，耳聽為虛，眼見為實嘛！
不過，這份榜單數(shù)據(jù)雖然失真，但仍有不小的警示意義。特別是位居末位的溫州，近十年漲幅為-31.7%。
這至少說明，樓市不會一味上漲，尤其經(jīng)過爆炒的城市或板塊，始終暗藏不小風險。
來源：層樓
