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如果要票選今年二手房市場上次新盤里的流量明星，濱江區(qū)的曉風(fēng)印月一定榜上有名。
自今年年中交付后，曉風(fēng)印月的成交一直很穩(wěn)定。手邊買房數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，已簽約28套。
單看絕對數(shù)量，似乎并沒有很夸張。
但今年行情特殊，市場寡淡，偶有的政策脈沖式刺激，對大部分二手房來說不能形成持續(xù)效應(yīng)。
于是常常出現(xiàn)一個(gè)月賣得好，下一個(gè)月就斷崖式下降的景象。
尤其是核心地區(qū)的次新盤，因?yàn)榭們r(jià)過高，買家接盤意愿明顯下降。
但曉風(fēng)印月卻走出了自己的成交曲線，每個(gè)月的流速都很平均。六月3套、七月5套、八月5套、九月4套、十月6套。
十一月至今已簽約5套，中介流出的信息更是顯示成交已有8套。
也就是說，無論外部環(huán)境潮漲潮落，至少近半年時(shí)間內(nèi)，曉風(fēng)印月的換手一直在按自己的節(jié)奏進(jìn)行。
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拆解開來看，曉風(fēng)印月成交相對穩(wěn)定的因素有很多。
比如，這一帶多年未有新房供應(yīng)，積累了大量改善需求；再比如，這里屬于江南實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)，有附加值。
但有一個(gè)原因同樣無法忽視，那就是以價(jià)換量。
曉風(fēng)印月交付之初，房東心氣很高，大量掛牌房源單價(jià)超過10萬/㎡。6、7月簽約的房源里，兩套單價(jià)接近9萬，一套接近9萬8。
隨著行情持續(xù)低迷，到了8、9月份，樓盤的掛牌價(jià)下了一個(gè)檔次，單價(jià)基本集中在9萬左右。
這時(shí)候又走了一波量，但簽約均價(jià)有明顯下降。除了一套超高層的大戶型超過10萬之外，只有兩套在9萬上下。
這兩天，掛牌價(jià)又有所變化。一套中間樓層的138㎡，單價(jià)8萬3；另一套中介力推的同戶型，號稱單價(jià)只要8萬1。
所以，邏輯就很清晰了。像曉風(fēng)印月這樣的次新盤，由于鶴立雞群，在板塊內(nèi)對其他二手房形成“降維打擊”，接盤需求一定是有的。
無論是客觀上的購買力匹配，還是主觀上對不同價(jià)格段的認(rèn)可，當(dāng)其價(jià)格進(jìn)行階段性調(diào)整時(shí)，就有相應(yīng)的買家愿意出手。
再說得明白一點(diǎn)，其能夠一直穩(wěn)定成交，是因?yàn)閺?月至今價(jià)格階梯很明顯，10萬接掉一波，9萬接掉一波，8萬多又能接掉一波。
但如果現(xiàn)在還是10萬的價(jià)格，可能就賣不動了。因?yàn)?0萬的接盤購買力已經(jīng)耗盡了。
當(dāng)然，即便這樣，曉風(fēng)印月在次新盤里還是屬于厲害的。有些盤，即便價(jià)格調(diào)整看起來到位了，可能還沒有人接。
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曉風(fēng)印月直線約800米外，一個(gè)叫
湘云雅苑的樓盤今年成交也很活躍。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，11月至今，湘云雅苑已經(jīng)網(wǎng)簽了5套，價(jià)格集中在4萬/㎡左右。
其流速同樣穩(wěn)定。六月7套、7月4套、八月9套、九月4套、十月3套。
湘云雅苑是一個(gè)安置房小區(qū)，雖然整體年份較新，但硬件條件上不如很多商品住宅。
其優(yōu)勢在于，一是總價(jià)比較低。像11月簽約的房源里，最低一套總價(jià)僅220萬；
二是直線距離濱和小學(xué)大約只有300米。
濱和小學(xué)與江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校屬于同一教育集團(tuán)。在錄取時(shí)，江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校（月明校區(qū)）和濱和小學(xué)也為同一個(gè)招生單位。
也就是當(dāng)其中一個(gè)校區(qū)超過招生計(jì)劃時(shí)，超過部分的適齡兒童會自動錄取到另外一個(gè)學(xué)校。
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同樣屬于江南實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)，一個(gè)是目前平均單價(jià)的天花板，一個(gè)是總價(jià)的最低門檻之一，這一頭一尾賣得好，處于“魚身”位置的其他二手房壓力就大了。
原先這一帶的流量擔(dān)當(dāng)東方郡，因?yàn)橛写罅啃粜停心苊銖?qiáng)堅(jiān)守，但面臨的挑戰(zhàn)非常大。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，去年湘云雅苑的成交量，還不到東方郡的1/4。今年截至目前，已經(jīng)打成了平手。
相比之下，大戶型為主的幾個(gè)小區(qū)日子就更難過了。江南豪園11月只簽約了1套，錢塘春曉1套，風(fēng)雅錢塘3套，加起來才和曉風(fēng)印月一樣。
這也難怪，這些小區(qū)因?yàn)榉吭磻粜痛�，很多總價(jià)要七八百萬。這個(gè)價(jià)格很尷尬，更有購買力的，寧可添點(diǎn)錢去買曉風(fēng)；
勉強(qiáng)能夠上的，又在糾結(jié)，現(xiàn)在行情這么差，花這個(gè)代價(jià)買一套十幾年房齡的二手房，實(shí)在不劃算。
從這一點(diǎn)說，雙十一新政一定程度上激活了首末端的二手房購買需求，但手握中間改善房源的房東們，還要等待。
來源：層樓
