近日幫幫團(tuán)收到一位樓友求助，對(duì)方表示，因無車位，物業(yè)驅(qū)離業(yè)主，不讓業(yè)主進(jìn)小區(qū)，物業(yè)是否有這權(quán)利？業(yè)主該如何維權(quán)？
幫幫團(tuán)聯(lián)系到樓主：
樓主表示，自己小區(qū)是陽光城，小區(qū)里是有地面停車位的，但是停滿了以后物業(yè)就不讓再進(jìn)小區(qū)了。而且現(xiàn)在小區(qū)里有很多被上鎖的車，自己就是想問問物業(yè)有沒有權(quán)利這么做？
幫幫團(tuán)聯(lián)系到陽光城小區(qū)物業(yè)：
隨后，幫幫團(tuán)也聯(lián)系到陽光城小區(qū)綠城物業(yè)，工作人員表示，發(fā)布這個(gè)通知實(shí)在是因?yàn)樾^(qū)里違規(guī)停車的情況太嚴(yán)重了，且事先也和業(yè)委會(huì)溝通協(xié)商過的，業(yè)委會(huì)是同意的。“小區(qū)里地面上的公共停車位有200多個(gè)，業(yè)主都是可以停的，但無法完全匹配業(yè)主的私家車數(shù)量，小區(qū)里亂停車的情況還是很嚴(yán)重。”工作人員告訴幫幫團(tuán)，直到這個(gè)通知發(fā)布以后，亂停車的現(xiàn)象才有所好轉(zhuǎn)。
“對(duì)于被鎖車的業(yè)主，我們基本上都會(huì)先電話通知的。而且對(duì)于業(yè)主違規(guī)停車的情況，我們一般會(huì)給3次機(jī)會(huì)，實(shí)在是屢勸不聽的我們才會(huì)拉停車系統(tǒng)黑名單，不讓進(jìn)小區(qū)的。”
關(guān)于小區(qū)里違規(guī)停車的亂象，工作人員表示物業(yè)也很難做，“我們天天都收到投訴，一方面部分業(yè)主投訴小區(qū)里亂停車，指責(zé)物業(yè)不整治，同時(shí)被勸離被鎖車的業(yè)主也投訴我們。”
幫幫團(tuán)查閱相關(guān)司法資料：
1、對(duì)于亂停車的業(yè)主是否構(gòu)成違規(guī)停車？
根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》等法律法規(guī)的規(guī)定，任何單位不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，否則，消防管理部門可以對(duì)此要求責(zé)令改正，處五千元以上五萬元以下罰款。
另外，民法典第二百七十五條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”本條明確規(guī)定了小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)的歸屬權(quán)問題，小區(qū)公共區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有，個(gè)人不得私自占用。但實(shí)際生活中，不少業(yè)主將車停在行車通道、小區(qū)道路、綠化帶上等都是違規(guī)停車。
2、物業(yè)是否有權(quán)鎖車？
首先，根據(jù)民法典第二百八十五條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督”、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”的規(guī)定，物業(yè)公司有義務(wù)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理，物業(yè)與業(yè)主簽訂的是服務(wù)協(xié)議，物業(yè)是服務(wù)部門，物業(yè)無權(quán)鎖車或采取其他強(qiáng)制措施。
其次，民法典第二百八十六條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。”管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主有一定約束力，但管理規(guī)約沒有處罰權(quán)，不能超越法律的界限。因此即使業(yè)主委員會(huì)制定對(duì)業(yè)主有關(guān)處罰條文，經(jīng)過了公示，獲得了通過，該類處罰性條文也有越權(quán)制定嫌疑，不應(yīng)有法律效力。
3、物業(yè)是否有權(quán)禁止亂停車業(yè)主車輛進(jìn)入小區(qū)？
幫幫團(tuán)查閱了以往的類似案例：衢州某小區(qū)的幾名業(yè)主，在小區(qū)地面停車位已滿的情況下，堅(jiān)持將車輛駛?cè)胄^(qū)并多次不文明停車。經(jīng)數(shù)次勸導(dǎo)無效，且明確拒絕簽署文明停車承諾書，結(jié)果被物業(yè)刪除小區(qū)閘道口車輛自動(dòng)識(shí)別信息，失去了車輛自由進(jìn)出小區(qū)的便利。業(yè)主以通行權(quán)受侵犯為由向衢州市衢江區(qū)法院起訴物業(yè)公司，結(jié)果被判駁回。
因?yàn)樾^(qū)停車資源客觀匱乏，客觀上無法滿足每個(gè)業(yè)主的停車需要，因此，限制和規(guī)范業(yè)主的停車自由，并不違反物權(quán)法的規(guī)定。更為重要的是，物權(quán)法第八十三條規(guī)定業(yè)主具有遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的義務(wù)。管理規(guī)約作為業(yè)主自治的產(chǎn)物，只要符合業(yè)主共同決定的要求就應(yīng)該對(duì)每個(gè)業(yè)主具有拘束力。該業(yè)主本就沒有可以違規(guī)停車的權(quán)利，是業(yè)主違反了相關(guān)管理公約的義務(wù)，由此也應(yīng)該承擔(dān)違反這種義務(wù)所帶來的責(zé)任。
管理公約明確對(duì)違規(guī)停車行為超過三次，在勸阻不配合的情況下可以刪除車輛的自動(dòng)識(shí)別信息。這樣的約定充分考慮了對(duì)業(yè)主停車權(quán)利的維護(hù)，是同時(shí)考慮小區(qū)停車秩序、消防安全和小區(qū)整體利益平衡下的合理舉措，并不存在管理過當(dāng)?shù)膯栴}。因此，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)自身不當(dāng)行為造成的后果，這也恰恰是實(shí)踐業(yè)主自治的具體體現(xiàn)。
4、律師提醒
業(yè)主有責(zé)任維護(hù)小區(qū)公共環(huán)境：小區(qū)是所有業(yè)主們共同生活的居所，業(yè)主們應(yīng)當(dāng)遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，自覺維護(hù)小區(qū)的公共秩序，維護(hù)與共同的生活場(chǎng)所，做到依法依規(guī)停車。
物業(yè)管理應(yīng)盡職盡責(zé)、審慎而為：物業(yè)公司作為服務(wù)型企業(yè)，其與業(yè)主之間始終是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是物業(yè)公司賴以存在的根本，因此物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)摒棄粗放的管理方式、以服務(wù)為宗旨，用專業(yè)的素質(zhì)盡職盡責(zé)地為業(yè)主們提供管理和服務(wù)。面對(duì)業(yè)主們有訴求及與業(yè)主之間發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)以高度的警惕性、充分的審慎性去妥當(dāng)、圓滿地解決問題。
