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            最后更新于: 2018-03-25 22:47 
        
                    |只看樓主
        
        
    
    
    





    

    
    

    

    
    
    

        
        
    
                　　為回應(yīng)公眾質(zhì)疑，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布，研究修改形成了《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》，在25日-30日公開(kāi)征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)稿要求35個(gè)大中城市將直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，按月調(diào)查和收集新建住宅和二手住宅銷售價(jià)格、面積、金額等相關(guān)基礎(chǔ)資料，用于計(jì)算價(jià)格指數(shù)，替代了原來(lái)由各開(kāi)發(fā)企業(yè)自行上報(bào)房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)方法。征求意見(jiàn)稿指出，新房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)將于每月18日公布(節(jié)假日順延)。
    　　根據(jù)征求意見(jiàn)稿，記者發(fā)現(xiàn)，其中最明顯的一點(diǎn)在于，統(tǒng)計(jì)要求直轄市、省會(huì)城市等35個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格、面積、金額等資料，直接采用房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù);暫不能取得網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的其他35個(gè)城市，新建住宅銷售價(jià)格根據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表中各個(gè)樓盤(pán)的分類銷售面積和金額數(shù)據(jù)計(jì)算，也不另作調(diào)查。
    　　此前，統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂公開(kāi)表示，現(xiàn)行房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)制度和方法確實(shí)有缺陷:基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源基本靠房地產(chǎn)企業(yè)填報(bào)，而企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員經(jīng)常變動(dòng);對(duì)因房屋種類、地段等因素而差異較大的樣本進(jìn)行綜合平均統(tǒng)計(jì)，過(guò)度消除價(jià)格變化。
    　　中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，新的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方法，至少不會(huì)再跟房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)“打架”了，新的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方法有利于數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確。
    　　此外，意見(jiàn)征集稿也顯示，二手房數(shù)據(jù)不僅依靠房屋中介公司上報(bào)、房地產(chǎn)管理部門還將與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。張大偉稱，這樣一定程度上也規(guī)避了部分中介公司報(bào)低價(jià)而拉低市場(chǎng)均價(jià)的影響。
    　　今年初，統(tǒng)計(jì)局公布，2009年中國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.5%。這一數(shù)據(jù)經(jīng)披露后，遭到各界的質(zhì)疑，認(rèn)為數(shù)據(jù)和實(shí)際感受大相徑庭。
    　　統(tǒng)計(jì)局承認(rèn)現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)方法存缺陷
    　　新房統(tǒng)計(jì)使用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)
    　　在70個(gè)被調(diào)查城市中，有35個(gè)是直轄市、省會(huì)城市、自治區(qū)首府城市(不含拉薩市)、計(jì)劃單列市，另外35個(gè)中選城市雖然沒(méi)有具體公布，但調(diào)查范圍已明確，只會(huì)是市轄區(qū)而不包括縣。
    　　征求意見(jiàn)稿指出，對(duì)于新建住宅的銷售價(jià)格、面積、金額等資料，將直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，針對(duì)不能取得網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的城市，將根據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表中各個(gè)樓盤(pán)的分類銷售面積和金額數(shù)據(jù)計(jì)算。其中，商品住宅類下設(shè)90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個(gè)基本分類，分別進(jìn)行評(píng)估。
    　　與新房相比，二手房的統(tǒng)計(jì)則更為復(fù)雜。意見(jiàn)稿表示，二手住宅銷售價(jià)格調(diào)查為非全面調(diào)查，采用重點(diǎn)調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法，依據(jù)房屋中介公司上報(bào)、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
    　　意見(jiàn)稿對(duì)于二手房統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)源、統(tǒng)計(jì)方法、手段都做了明確說(shuō)明，比如對(duì)于二手房數(shù)據(jù)的主要來(lái)源房地產(chǎn)中介公司，就會(huì)選取一些規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)狀況比較穩(wěn)定的房屋中介做調(diào)查對(duì)象，此外，選中房屋中介的營(yíng)業(yè)總額一般應(yīng)占本地區(qū)總額的75%以上。
    　　此次出臺(tái)的征求意見(jiàn)稿，被視作國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)此前屢遭質(zhì)疑的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的回應(yīng)和改進(jìn)。今年9月，在發(fā)布8月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)時(shí)，北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月新建商品住宅銷售面積環(huán)比下降5.1%;而北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比增長(zhǎng)22.9%。雙發(fā)數(shù)據(jù)出現(xiàn)“打架”，引起輿論一片喧嘩，北京統(tǒng)計(jì)局更是宣布暫停發(fā)布二手房數(shù)據(jù)。 


    　　《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》征求意見(jiàn)稿，將主要從“數(shù)據(jù)獲取方式”和“數(shù)據(jù)發(fā)布的引導(dǎo)方式”兩個(gè)方面著手改進(jìn)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，其內(nèi)容涉及房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)來(lái)源、調(diào)查方式、匯總方式、計(jì)算方式。例如，在房地產(chǎn)價(jià)格的“數(shù)據(jù)獲取方式”上，過(guò)去主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的填報(bào)獲得，而在征求意見(jiàn)稿中則規(guī)定了今后除企業(yè)填報(bào)外，還將采取調(diào)查人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等填報(bào)方式，以確保數(shù)據(jù)來(lái)源更加準(zhǔn)確和可靠。

    　　張大偉表示，新規(guī)與原來(lái)由開(kāi)發(fā)商自行上報(bào)的數(shù)據(jù)相比更加合理。不過(guò)他也表示，對(duì)于業(yè)內(nèi)普遍存在的為規(guī)避契稅繳納而制定“陰陽(yáng)合同”等現(xiàn)象，可能仍然存在，在一定程度上仍會(huì)阻礙真實(shí)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的獲取。

    　　據(jù)了解，為了保持?jǐn)?shù)據(jù)的歷史可比，即便使用新的制度方法，老的統(tǒng)計(jì)方法還要保持一年，以保證調(diào)查制度的平穩(wěn)、科學(xué)過(guò)渡。

    　　征求意見(jiàn)稿將主要從“數(shù)據(jù)獲取方式”和“數(shù)據(jù)發(fā)布的引導(dǎo)方式”兩個(gè)方面著手改進(jìn)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，其內(nèi)容涉及房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)來(lái)源、調(diào)查方式、匯總方式、計(jì)算方式，并擬發(fā)布與“股指”相類似的房地產(chǎn)價(jià)格的定級(jí)指數(shù)。

    　　開(kāi)發(fā)商自行填報(bào)將被取代

    　　專家認(rèn)為應(yīng)擴(kuò)大調(diào)查范圍 

    　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在官方網(wǎng)站上表示，這份方案是為了完善房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度方法，努力規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查過(guò)程和行為，不斷改進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查工作。方案指出，調(diào)查的城市范圍為70個(gè)城市的市轄區(qū)，不包括縣。

    　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授李憲鐸認(rèn)為，新方案比以前的要科學(xué)一些，但調(diào)查城市的數(shù)量還是偏少。李憲鐸表示，據(jù)他所知，在國(guó)家調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的情況下，一些房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)到了二線城市甚至三線城市，這一陣子他們房?jī)r(jià)漲得也很厲害，翻番漲。70個(gè)城市的代表性他覺(jué)得還是有限的，所以真正要把房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)好，為中央決策部門提供參考依據(jù)，李憲鐸教授覺(jué)得范圍還可以大一些，比如200個(gè)城市，他認(rèn)為可以考慮把地市級(jí)城市都放進(jìn)去。

    　　業(yè)內(nèi)感受難點(diǎn)：

    　　如何確保精確性

    　　長(zhǎng)期關(guān)注重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的容磁地產(chǎn)公司總經(jīng)理王雪松(微博 博客)表示，首先有兩點(diǎn)值得肯定。第一，《方案》明確規(guī)定有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的城市今后房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)要和當(dāng)?shù)胤抗芫植④墸梢员苊鈹?shù)據(jù)“打架”；其次，二手房?jī)r(jià)格的數(shù)據(jù)來(lái)源，把向中介公司采價(jià)放到了比較重要的地位，這利于更全面、真實(shí)地掌握市場(chǎng)價(jià)格。

    　　不過(guò)，王雪松也提到了《方案》中不盡完善的一些地方。例如，對(duì)中介公司的選擇上，明確限定偏少、彈性太大，“有可能10個(gè)人選出10家不同的中介公司”，這可能影響結(jié)果的精確性。另外，《方案》中規(guī)定，每月18日公布的數(shù)據(jù)包括70個(gè)大中城市新建住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比、定基價(jià)格總指數(shù)以及不同城市分類房屋的價(jià)格指數(shù)，其中“定基價(jià)格總指數(shù)”把什么時(shí)候的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)選成基期數(shù)據(jù)很關(guān)鍵，但《方案》并未對(duì)此有所交代，不夠透明。

    　　本欄目稿件均據(jù)新華社


    每日商報(bào)


    [ 本帖最后由 樓市百曉生 于 2010-9-27 10:07 編輯 ]
        
    





    
    

    

    







    



    
      
     
            
    
                
    
                    
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