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            最后更新于: 2012-07-27 13:23 
        
                    |只看樓主
        
        
    
    
    





    

    
    

    

    
    
    

        
        
    
                　　這個(gè)官司，牽動(dòng)著無(wú)數(shù)買房人和賣房人的注意力，其焦點(diǎn)就在于“房產(chǎn)新政”，到底算不算“不可抗力”。

    　　原來(lái)，就在國(guó)家的房產(chǎn)新政出臺(tái)后，蒼南的買房者吳先生以“自己非杭州本地居民，無(wú)法辦理按揭”為由，要求賣房子的陳女士退還10萬(wàn)定金。他認(rèn)為，國(guó)家房貸政策變化屬于法律上的“不可抗力”或“情勢(shì)變更”。

    　　陳女士卻不這么認(rèn)為。于是，兩個(gè)人的爭(zhēng)議，最后成了溫州市首例由新政策引發(fā)的房產(chǎn)官司（本報(bào)在5月19日A11版做了詳細(xì)報(bào)道）。前天，蒼南法院一審宣判，吳先生的訴訟請(qǐng)求被駁回。

    　　付了10萬(wàn)定金的第二天，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了新政

    　　同為蒼南龍港人的吳先生和陳女士，4月16日簽訂一份商品房轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議書(shū)。

    　　協(xié)議約定，陳女士將未交付、尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的杭州市濱江區(qū)某小區(qū)的一套商品房以92萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)賣給吳先生，定金10萬(wàn)元，其余房款要在4月30日前一次性付清。協(xié)議中，還有這樣的約定，吳先生若反悔，10萬(wàn)元定金作廢；而陳女士如若反悔，則要加倍給吳先生定金。

    　　計(jì)劃不如變化快。

    　　就在吳先生付了10萬(wàn)塊的第二天，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“房產(chǎn)新政”，其中規(guī)定，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。

    　　吳先生辦不出貸款，買房錢不夠了。

    　　焦點(diǎn)：新政到底是不是“不可抗力”或“情勢(shì)變更”

    　　吳先生想和陳女士商量，他辦不出貸款了，買房子是不行了，因此能否廢除買房子的協(xié)議，同時(shí)把10萬(wàn)定金退還。在他看來(lái)，房產(chǎn)新政屬于“不可抗力”或“情勢(shì)變更”，因此合同不能履行，不是他的問(wèn)題。

    　　陳女士及其代理律師則表示，吳先生的訴求毫無(wú)依據(jù)，既然反悔的是吳先生，那么就按照協(xié)議中說(shuō)的那樣，10萬(wàn)定金作廢。

    　　雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：國(guó)家房貸政策變化到底算不算是法律上的“不可抗力”或“情勢(shì)變更”，“悔買”的購(gòu)房者吳先生是否有權(quán)拿回定金？

    　　“本來(lái)我們想通過(guò)協(xié)調(diào)解決，而且當(dāng)時(shí)出現(xiàn)新政后，我們也打算退一步，還吳先生一部分定金，可他堅(jiān)持要全部退還，我們沒(méi)辦法了，只能法庭上見(jiàn)了�！标惻康穆蓭熗嘎�。

    　　法官：新政“并不必然”導(dǎo)致合同不能履行

    　　蒼南法院受理了這起官司，并在前天開(kāi)庭宣判。

    　　法官審理后認(rèn)為，原、被告訂立的商品房轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議書(shū)，屬立約定金合同性質(zhì)，當(dāng)事人意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，該定金協(xié)議從實(shí)際交付定金之日起生效，給付定金的一方吳先生不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金。原告拒絕與被告訂立商品房買賣合同，支付購(gòu)房款，屬于不履行約定的債務(wù)行為，為此，原告無(wú)權(quán)要求被告返還定金。

    　　對(duì)于原告提出受房貸新政影響無(wú)法辦理貸款這一理由，法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人已在定金合同中約定原告在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按期支付余下按揭，且原告也明知在一定期限內(nèi)尚不能取得房產(chǎn)權(quán)證，國(guó)務(wù)院關(guān)于房貸調(diào)控政策的出臺(tái)，并不必然導(dǎo)致原、被告間的商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，因此，原告主張的事實(shí)，與適用情勢(shì)變更規(guī)定的條件不符，原告據(jù)此要求解除合同并返還定金，于法無(wú)據(jù)，法院不予支持，遂依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

    　　記者了解到，法院判決的并不必然導(dǎo)致買賣合同不能繼續(xù)履行的原因是：“在簽定協(xié)議時(shí)，雙方就協(xié)定繼續(xù)以陳女士的名義交按揭，而吳先生將按揭給陳女士，這樣的狀況本身就存在，新政出臺(tái)，并不影響吳先生這樣交按揭的方法�！�

    　　法院最后裁定，駁回吳先生訴訟請(qǐng)求，案件受理費(fèi)也需由吳先生負(fù)擔(dān)。

    　　浙江省中堅(jiān)律師事務(wù)所律師阮建峰表示，此次判例可能會(huì)給今后類似的糾紛處理提供參考，但買賣雙方具體的合同約定仍然是每一個(gè)個(gè)案判決的關(guān)鍵。

    來(lái)源：錢江晚報(bào)
    
        
    





    
    

    

    







    



    
      
     
            
    
                
    
                    
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