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            最后更新于: 2012-12-11 16:25 
        
                    |只看樓主
        
        
    
    
    





    

    
    

    

    
    
    

        
        
    
                連續(xù)的政策重拳開始擊潰樓市投資客的神經(jīng)，也讓開發(fā)商嗅到了供需“風(fēng)向”的逆轉(zhuǎn)。3月中旬以來，已有不少新盤和二手房投資客“拉高出貨”；新政出臺后，“多拋快跑”成為手握眾多房源的投資客的無奈選擇。

-觀點

萬科：個別熱點城市

房價快速上漲勢頭將被扭轉(zhuǎn)

萬科管理層接受中國證券報記者采訪時表示，在當(dāng)前背景下，政府及時出臺相關(guān)政策，采取嚴(yán)格措施抑制投機性購房，遏制住房價的過快上漲，將對市場產(chǎn)生顯著影響。個別熱點城市房價快速上漲的勢頭將被扭轉(zhuǎn)，亢奮情緒向其他城市蔓延的情形將會中止。

萬科管理層認(rèn)為，房價過快上漲無人受益，平穩(wěn)發(fā)展才是行業(yè)之福。2004年以來我們在諸多場合反復(fù)陳述了這一觀點，時至今日，這些看法并未發(fā)生任何改變。

萬科指出，2009年下半年后，個別熱點城市房價出現(xiàn)過快上漲，這一現(xiàn)象的背后既有新房階段性供應(yīng)不足、可售資源持續(xù)下降等因素，也存在資產(chǎn)配置需求增加等多方面的復(fù)雜原因。受供需關(guān)系持續(xù)緊張和市場預(yù)期不斷趨熱等因素的影響，近期個別熱點城市再度出現(xiàn)恐慌性購房的局面。

2009年以來，各地市場走勢明顯分化。全國的資產(chǎn)配置需求主要集中在個別熱點城市，這些城市的房價上漲現(xiàn)象比較突出，受關(guān)注程度也比較大。另一方面，多數(shù)二三線城市的市場需求仍以自住為主，因此總體上表現(xiàn)得更為穩(wěn)定。但在熱點城市市場情緒的帶動下，近期部分二三線城市也出現(xiàn)市場升溫的跡象。

萬科認(rèn)為，市場是一個高度復(fù)雜的體系，某一因素的改變可能引發(fā)錯綜復(fù)雜的連鎖反應(yīng)。從需求到供給，既存在正相關(guān)的傳導(dǎo)效應(yīng)，也存在時間上的滯后性。各地發(fā)展階段和市場情形千差萬別，市場的諸多參與者，思維模式和判斷看法各不相同。而當(dāng)前世界經(jīng)濟又恰好處在一個罕見的歷史階段。因此，房地產(chǎn)行業(yè)能否結(jié)束2007年以來的劇烈波動，真正走上健康平穩(wěn)的發(fā)展軌道，還有待事實的驗證。

北京新盤“打折風(fēng)”再現(xiàn)

“經(jīng)過兩天開會討論，我們決定新開的兩棟樓座不提價，開盤價與上一期一樣�！北本┩ㄖ葸\河邊一新盤的銷售負(fù)責(zé)人對中國證券報記者表示。該項目上一期的銷售均價為20000元/平方米，4月下旬開盤的樓座位置更加優(yōu)越，產(chǎn)品類型沒有變化。不過，如果首付比例超過五成，該項目將給予98折優(yōu)惠。

隨著一系列調(diào)控政策特別是新“國十條”的落實，久違的打折促銷重新出現(xiàn)在北京新房市場。

據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，最近三天內(nèi)，北京一共有92個樓盤開始打折，其中折扣最大的樓盤出現(xiàn)全款95折、按揭97折的優(yōu)惠，而普遍的折扣力度在97折至99折之間。另外，“2萬抵12萬”、“立減10萬”等標(biāo)語頻頻出現(xiàn)。在北京不少項目的售樓處內(nèi)，只有兩三個客戶在閑坐，營銷員遠(yuǎn)多于看房人。

“促銷是開發(fā)商會做出的反應(yīng)，如果銷量急降，價格有可能出現(xiàn)‘拐點’�！敝薪�(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰表示。

北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在14日-20日新政出臺幾天里，退房率已經(jīng)逐漸上升，特別是只交付訂金排號選房的客戶。“新政出臺之前，新盤排號都排不上，但現(xiàn)在，不少人排上號就退了�！�

一些原本還捂盤惜售的開發(fā)商開始加緊放盤。部分150平方米以上的大戶型項目甚至打上“撼世優(yōu)惠”的標(biāo)語。這些項目在保留原有優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，一般還讓出1-2個百分點的價格，一套400萬元的房產(chǎn)總價可比原來省十幾萬元。

深圳投資客拋盤激增

二手房市場的迅速變化反映了深圳投資客對政策的敏感。上周末房貸新政剛出來，一些敏感的投資客已開始放盤拋售。

家家順置業(yè)顧問王先生介紹，最近幾天，業(yè)主放盤量明顯增加。“前些天我每天可以接到一套放盤，現(xiàn)在每天接到兩套，放盤量差不多翻倍�！�

下梅林附近一個舊小區(qū)，上周末突然掛出了12套二手房，面積在75-90平方米之間，價格從11000多元到14000元不等。一位地產(chǎn)中介人士表示，一兩個月前，有投資者以80萬左右的價格，從他手上買走了兩套75平方米左右的該小區(qū)二手房，才不到兩個月就急忙拋售。

深圳美聯(lián)物業(yè)市場研究部介紹，當(dāng)前深圳的投資客出現(xiàn)了兩種情況。手上物業(yè)套數(shù)比較多的，有八套十套的就開始急于拋盤，議價空間增大。另一種是手上只有一兩套物業(yè)的，則開始封盤惜售。置業(yè)顧問歐陽思表示，現(xiàn)在她所接觸的投資客并沒有顯示出很慌張的氣氛，“如果這些賣家緊張，就會立刻放盤�！倍致运懔讼驴蛻艨赡芊疟P的數(shù)量，到現(xiàn)在頂多也就是20%的房子放盤出來，而剩下的那些至少要一個星期后才見分曉，“原來很多業(yè)主根本不想賣，他們覺得房價還沒到高位，而現(xiàn)在他們打電話來主動放盤�！�

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)深圳公司成交記錄，4月15日政策出臺以后，周六的二手住宅成交量應(yīng)聲下跌50%。若按政策出臺的前三天(4月13日～15日)與后三天(4月16日～18日)二手住宅成交量相比，按套數(shù)計算下跌達(dá)到57%。

深圳世華地產(chǎn)營業(yè)總經(jīng)理林家樂透露，自從15日二套房貸首付提高到五成之后，世華地產(chǎn)16日的成交量就已經(jīng)下滑了三成；周六再次公布限制三套房貸后，市場觀望的氣氛更濃，尤其對90平方米以上戶型影響最大。

“這幾天連續(xù)有買家打電話來咨詢怎么退房�！睆V東德海律師事務(wù)所主任律師張茂榮說，市場情況幾乎是瞬間變化，3月份是賣方毀約咨詢的較多，而現(xiàn)在是買家萌生退意。而一些在3月份房價猛漲時想毀約的賣主，紛紛表示愿意繼續(xù)賣房。

另外，銀行加速收緊房貸，一些已簽約的買房人由于不符合條件，無法獲得貸款而不得不解約。深圳美聯(lián)物業(yè)按揭部總監(jiān)王青表示，由于還沒有操作細(xì)則，銀行方面目前暫停接受新的貸款申請。新政中的“需要提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明、或社保繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”一條對深圳樓市影響非常大，因為在經(jīng)手的客戶貸款申請中，60%-70%都是外地人。

金地集團：部分投機投資性需求將受壓制

金地集團管理層接受中國證券報記者采訪時表示，最近出臺的調(diào)控政策會壓制一部分投機投資性需求，從而使得一些前期漲幅過大的一線城市和個別二線城市的部分區(qū)域房價快速上漲趨勢得到抑制，逐步調(diào)整趨向理性，但總體來看，大幅下行風(fēng)險不是太大。

金地管理層認(rèn)為，大部分二線城市的投資性需求占比相對一線城市幅度并不高，房價也相對較為理性，預(yù)計受到政策的影響會較小，這些城市的房地產(chǎn)市場預(yù)計仍會保持平穩(wěn)走勢。政策的出臺使購房者的觀望情緒漸濃，銷售量或?qū)⒊霈F(xiàn)一定程度的下滑，但隨著房價的趨于理性和剛性需求的不斷釋放，長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)市場仍將保持向上發(fā)展。

對于可能出現(xiàn)的市場變化，金地集團表示，將及時采用更為靈活的經(jīng)營策略來應(yīng)對，包括加快現(xiàn)有項目的銷售及回款，加快未入市項目的開發(fā)計劃，增加市場供應(yīng)。此外，金地集團還將優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，保持穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)。

上海買家“毀約”漸增

拐了幾個彎的看房隊伍、沙盤圍著幾層人流、愛理不理的售樓小姐……這一切仿佛就在昨天。隨著“新國十條”的出臺，這些景象煙消云散了。中國證券報記者實地探訪多個售樓處發(fā)現(xiàn)，售樓處由熱鬧驟降為冷清。

在力度持續(xù)加大的新一輪樓市調(diào)控政策影響下，上海二手房掛牌量急劇放大，買家則出現(xiàn)了濃厚的觀望情緒，部分炒家加速離場，個別樓盤和二手房業(yè)主報價出現(xiàn)松動。樓市上升時，房地產(chǎn)訴訟案中較多的是賣家為賣更高價而毀約，而到了下跌時，買家毀約的情況就多了起來。

在上海幾條著名的中介一條街，中介工作人員主動出擊，向路人以及車主發(fā)放房源信息傳單，上面用醒目字樣標(biāo)注“急售”、“本周必賣”。

“一夜之間看房的人都沒了，偶爾也有幾個看房的，但都是只看不買�！敝性禺a(chǎn)工作人員說。多家中介門店的工作人員表示，咨詢放盤的業(yè)主比平時要多一些。

4月初，賣家主動毀約或坐地漲價現(xiàn)象普遍，但從18日起，已經(jīng)有買家毀約。4月上旬，房價瘋狂，邵先生下決心買房，看中一套55平方米一室居，報價104萬。他簽了購房協(xié)議書，并支付2萬元定金給賣家。但在“新國十條”出臺后，他果斷選擇了毀約。

中國證券報記者在實地探訪樓盤時還偶然發(fā)現(xiàn)，一售樓處的工作人員將“售罄”的標(biāo)識取消。而沙盤模型上還留有不干膠的痕跡，類似痕跡有6個。這意味著，之前開發(fā)商通過這些標(biāo)識，對外宣稱的6幢房源房已認(rèn)購或成交。該樓盤的工作人員解釋，這些房源原本是關(guān)系客戶的內(nèi)部認(rèn)購，開發(fā)商答應(yīng)將這批房源保留到19日。由于到了保留期限，而這些關(guān)系客戶爽約，沒有前來認(rèn)購。因此，工作人員才將這些標(biāo)識摳掉。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一輪針對樓市展開的調(diào)控政策是近年來最嚴(yán)格的一次，將對高房價形成打壓，而與住房消費和房地產(chǎn)收益相關(guān)的稅收政策等將成樓市調(diào)控新的“殺手锏”。

雖然全面性降價情況尚未發(fā)生，但認(rèn)為樓市將迎來拐點的聲音漸強。接受中國證券報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，無論是精準(zhǔn)度還是可操作性，新政較以往都有較大提高，如果能夠得到有力執(zhí)行，將對高房價形成有效抑制作用。

房地產(chǎn)市場驟然降溫，中介公司業(yè)務(wù)量開始下滑。


    來源：中國證券報  

    
        
    





    
    

    

    







    



    
      
     
            
    
                
    
                    
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