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            最后更新于: 2012-07-27 13:23 
        
                    |只看樓主
        
        
    
    
    





    

    
    

    

    
    
    

        
        
    
                
    

    

    對(duì)付新政 開發(fā)商稱愿為購(gòu)房者墊付一成首付

    
　　廣州開始有投資客降價(jià)5%~10%拋盤，以天河等區(qū)域的新樓為主。昨日是4·17房產(chǎn)新政出臺(tái)首個(gè)工作日，購(gòu)房者和開發(fā)商方面也積極想方設(shè)法進(jìn)行應(yīng)對(duì)。有按揭公司人士透露，約有兩成二次置業(yè)客戶會(huì)受到首付提高影響，各方都輪番打電話催促審批，但由于銀行也在等待總行細(xì)則，所以約要等1周后才能知道是否會(huì)有審批退件。銀行業(yè)界人士表示，雖然各行規(guī)定不太一致，但目前已沒有“末班車”可趕。

　　房地產(chǎn)業(yè)界人士分析，新政肯定會(huì)令房?jī)r(jià)下降，最快在五一黃金周前后郊區(qū)板塊會(huì)有反應(yīng)；但目前發(fā)展商并“不差錢”，最慢也可能僵持到第四季度。

  

　市場(chǎng)表現(xiàn)：二手房放盤量增多

　　房產(chǎn)新政出臺(tái)后，京滬深出現(xiàn)了炒房客大量拋盤現(xiàn)象，但廣州卻相對(duì)平靜。目前廣州一手房市場(chǎng)仍未有動(dòng)靜，陽光家緣數(shù)據(jù)仍未有大規(guī)模退房行為，而二手房方面放盤量有所增多。中原地產(chǎn)物業(yè)部副總經(jīng)理潘婉霞透露，已經(jīng)開始見到投資客放盤變多，至少有一至兩成投資客放盤了。

　　這些出貨的房源，天河區(qū)的新房比較多，部分調(diào)低了房?jī)r(jià)10%左右，但大部分都是調(diào)整了5%左右。這批放盤投資客都是持有多套物業(yè)，他們主要是預(yù)期銀行政策會(huì)對(duì)成交產(chǎn)生較大影響，資金回籠會(huì)受阻，所以價(jià)格有所下調(diào)想盡快出貨，不想積壓這么多的貨，“迫不得已出貨，先走為上”。

　分析：最快五一前后降價(jià)

　　銀行業(yè)界資深人士梁東暉認(rèn)為，新政對(duì)一手房影響更大，因?yàn)槟壳皬V州一手房?jī)r(jià)高企，能買得起一手房的都不是首次置業(yè)者。但是，現(xiàn)在廣州開發(fā)商不差錢，亞運(yùn)會(huì)又停工，最近不會(huì)有什么新項(xiàng)目要開工需要用錢。因此他預(yù)計(jì)廣州樓市還是會(huì)僵持，首先降的肯定是成交量，但開發(fā)商不會(huì)這么快就愿意降價(jià)。“除非10大開發(fā)商中有一家率先降價(jià)，否則不會(huì)形成降價(jià)風(fēng)�！绷簴|暉判斷，“最晚到第四季度會(huì)降價(jià)�！�

　　中原地產(chǎn)研究二部副經(jīng)理胡廣東也認(rèn)為，新政下廣州樓市降價(jià)是肯定的，最早大概在五一前后就會(huì)顯示出來了。首先將會(huì)在外圍郊區(qū)板塊進(jìn)行降價(jià)，中心城區(qū)因?yàn)楣⿷?yīng)量實(shí)在是很少，再加上有亞運(yùn)會(huì)，估計(jì)不會(huì)影響太大。

　是否有退房要等1周

　　億達(dá)按揭總經(jīng)理黃小姐表示，這幾天他們一直在忙，比如篩選有多少客戶會(huì)受到影響、資金壓力到底有多大等。篩選后發(fā)現(xiàn)，已成交的大約有不到兩成客戶會(huì)受到影響。她認(rèn)為，一成首付的提高，對(duì)于換房的人來說影響還是比較大�，F(xiàn)在廣州的房?jī)r(jià)也比較高，就算家庭本來有預(yù)留一些錢，但可能也要想辦法找人七拼八湊才夠。如果實(shí)在是審批不能通過又無法籌多一成錢，可能就要退房了。

　　中原地產(chǎn)物業(yè)部副總經(jīng)理潘婉霞表示，新政波及的退房，在短期內(nèi)不會(huì)有立馬的影響，至少要等大概1個(gè)星期。但是投資客如果有很好的盤還是會(huì)買，一次性付款抵御通脹，但新政也影響了他們買的套數(shù)。

新政可防熱錢再涌房地產(chǎn)

　　胡廣東分析，此次房貸新政是圍剿房地產(chǎn)行業(yè)的投資資金，讓它們回流到外貿(mào)等行業(yè)中去，為人民幣升值做準(zhǔn)備。梁東暉也認(rèn)為，近期人民幣升值預(yù)期比較明顯，如果人民幣要升值的話，如果房地產(chǎn)價(jià)格不控制住，那么就會(huì)有大批熱錢就進(jìn)入房地產(chǎn)。這種情況在2007年曾發(fā)生過，大量熱錢進(jìn)入導(dǎo)致房?jī)r(jià)瘋漲，為了避免2007年發(fā)生過的重演，所以現(xiàn)在必然要嚴(yán)控房地產(chǎn)行業(yè)房?jī)r(jià)瘋漲。

　　據(jù)2009年度廣州市房地產(chǎn)藍(lán)皮書顯示，廣州市內(nèi)戶籍人口在抽樣項(xiàng)目購(gòu)房占總成交宗數(shù)和面積的六成左右，分別為62%和59.4%；其余四成房源是被外地人和外國(guó)人員買走。

　各方對(duì)策

　　換房客：用買家具的錢首付再用信用卡買家具

　　從事房產(chǎn)行業(yè)的龍先生收到了不少朋友電話，主要就是詢問新政影響以及現(xiàn)在能不能買房。他有一個(gè)大學(xué)同學(xué)昨天就打電話問他，他們兩口子想在新塘投資一套房，合適不？龍先生提醒，要注意二套房貸利率已經(jīng)提高了，“可他們說，這幾年一直看樓，發(fā)現(xiàn)樓價(jià)趨勢(shì)都是向上，而且他們準(zhǔn)備長(zhǎng)期拿著，貸公積金，所以不擔(dān)心�！�

　　廣州億達(dá)按揭總經(jīng)理黃小姐也支招，如果有購(gòu)房者審批首付四成實(shí)在無法在商業(yè)銀行通過，還可考慮變通使用公積金貸款，但前提是要購(gòu)房者未使用過公積金貸款。匯瀚按揭莫靜說，一般第二次置業(yè)的人，不像首次置業(yè)那樣會(huì)手上一點(diǎn)錢都不預(yù)留就去買房。不過，現(xiàn)在不少已經(jīng)遞件但未正式審批的購(gòu)房者，也跟她說若實(shí)在湊不到錢會(huì)去借錢，原本打算用于買家具家電的錢可能也先用來墊付首付，可能最后再用信用卡去買家具家電等。

　　投資客：房?jī)r(jià)相當(dāng)于漲30%左右

　　張先生投資廣州房產(chǎn)多年，他對(duì)此次房貸新政利率上浮很敏感。他計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，如果一套房子需要貸款50萬元，按揭30年，原本可享受7折利率優(yōu)惠時(shí)，每月月供大約是2432.84元；但現(xiàn)在利率上浮到1.1后，每月月供大約需要3171.53元，增幅為30%左右。

　　但是張先生認(rèn)為，只要投資者對(duì)于房?jī)r(jià)未來的預(yù)期仍然是漲的，這點(diǎn)困難是可以“克服”的，“有很多方法可以進(jìn)行規(guī)避”。所以政策基本上是做擺設(shè)。

　　張先生說，如果政府只是收緊房地產(chǎn)方面的信貸，但是別的行業(yè)信貸卻沒有收緊，資金自然還是會(huì)流入到利潤(rùn)較高的房地產(chǎn)行業(yè)。2007年9月27日二套房貸新政出臺(tái)大約3個(gè)月后，樓市能向下掉頭進(jìn)行調(diào)整，主要還是由于當(dāng)時(shí)各行各業(yè)的信貸全部一下子收緊了，所以房貸收緊就奏效了。但是這一次政府不會(huì)打壓其他行業(yè)的信貸，僅收緊房地產(chǎn)一方面信貸，是不會(huì)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”這種效果。

　開發(fā)商：或優(yōu)惠房?jī)r(jià)抵消利率上浮

　　對(duì)于新政，開發(fā)商也想出了一些對(duì)策，比如先幫購(gòu)房者墊付新增的部分首付，再規(guī)定在幾個(gè)月后購(gòu)房者將墊付部分返還。另外，利率上浮了1.1，就在簽約后將房?jī)r(jià)適度再給優(yōu)惠，抵消掉利率上浮帶來的成本。再有，就是原來一次性付款的可靈活處理為分期付款，將原本一次性到位給房款的，改為分3個(gè)月后、6個(gè)月后幾期付清。具體做法就是在合同中寫明第一筆房款何時(shí)給，第二筆房款何時(shí)給等。因?yàn)橛行┛蛻羰亲錾獾模赡芤粫r(shí)之間沒有這么多的周轉(zhuǎn)資金，但是房貸成本變高后，還是希望能直接還款更劃算。

　　據(jù)介紹，這么做的樓盤一般是大戶型的房子，以郊區(qū)的為主。市中心的則是豪宅盤，一般總價(jià)要在250萬元以上的房子。從過往經(jīng)驗(yàn)看，廣州市首次置業(yè)的首付以三成為主，換房購(gòu)房者一般給的首付都是三至四成，很少會(huì)直接給到五成的。而投資者，尤其是老資格投資者往往手上抓著大把身份證，選擇最低的兩成首付。業(yè)界人士分析，新政要求外地戶籍的要提供納稅證明和社保繳納證明，也可以將炒房者在農(nóng)村等地方拿到大把身份證做首付兩成的路子堵死，一般在本地的人因?yàn)樽约阂I房，很少會(huì)把身份證借給別人去買房。


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