想買一套水星閣房子的王先生,一直在關(guān)注這個小區(qū)。上周一開始,他發(fā)現(xiàn)水星閣的二手房價格突然漲了�！扒昂蟛坏揭粋�星期,水星閣掛牌價格起碼上漲了三四千,這漲價速度也太快了吧!”王先生看到一套套猛漲的水星閣二手房,著實(shí)嚇了一跳。原來,上周末下城區(qū)劃定新學(xué)區(qū),水星閣成為春蕾中學(xué)的學(xué)區(qū)房。感受到新學(xué)區(qū)劃分帶來變化的還有家住三里家園的吳先生,“就這個星期開始,每天我都能接到三四個中介經(jīng)紀(jì)人的電話, 問我要不要賣房子,說是我的房子被劃成‘學(xué)區(qū)’房了,準(zhǔn)能賣個高價�！�
上周,杭州市“民轉(zhuǎn)公”中小學(xué)新學(xué)區(qū)陸續(xù)劃定。自去年12月底, 杭州市教育局公布國有民辦學(xué)校轉(zhuǎn)制方案以來,除了家長關(guān)心是否被劃進(jìn)新學(xué)區(qū)外,即使一般的房東也是睜大了眼睛,緊盯著新學(xué)區(qū)的劃定,這對他們來說,一旦自己的房子傍上了“熱點(diǎn)學(xué)區(qū)”,就是房子保值和增值的最有力支撐。各城區(qū)新學(xué)區(qū)公布后,一時間涌現(xiàn)了一大批新學(xué)區(qū)房。此時,有的賣家決定暫時不賣了,等過一段時間漲到“好學(xué)區(qū)房”的價格再出手;有的房東立馬要在價格上體現(xiàn)“學(xué)區(qū)房”的附加值,掛牌每平方米上漲三四千元。
房東借“新學(xué)區(qū)”漲價成風(fēng)
張女士這幾天十分興奮,她準(zhǔn)備出手的水星閣的一套房子,被劃入了新學(xué)區(qū)。上周六,她從各大報(bào)紙上看到下城區(qū)“民轉(zhuǎn)公”中小學(xué)劃定的學(xué)區(qū):杭州春蕾中學(xué)轉(zhuǎn)為公辦,將托管鳳起中學(xué)。這意味著,原本屬于鳳起中學(xué)的水星閣小區(qū),今年起將就讀于春蕾中學(xué)。掛上這所家長口碑不錯的學(xué)校,張女士自然喜滋滋的。張女士想著傍上了好學(xué)區(qū),怎么說價格也得漲一漲。張女士說,她有個朋友買了采荷二區(qū)的房子,就因?yàn)閷儆跓衢T小學(xué)采荷二小,即使在樓市行情差的時候,價格也穩(wěn)步上升。與張女士水星閣的這套房子相比,采荷二區(qū)的房子房齡老了十年不說,地段更無法跟地處市中心的水星閣相比。但是,采荷二區(qū)的房子近一兩年來,漲幅就是要比水星閣大,助漲的原因是有熱門的學(xué)校。
“我也是名校學(xué)區(qū)的房東了,房子價格肯定要漲的�！睆埮慨�(dāng)即決定,房子暫時不賣了,改為出租。張女士心想,現(xiàn)在剛宣布新學(xué)區(qū),市場上還沒有動靜,但半年后肯定比周邊非學(xué)區(qū)房的價格高多了。
有此想法的還不只張女士一個。據(jù)不少房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人反映,這兩天被劃進(jìn)新學(xué)區(qū)的出售房源中,大約有兩成房東暫時不準(zhǔn)備賣了,都想今后借著“學(xué)區(qū)”概念再漲一大截。記者也發(fā)現(xiàn),一些房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人,看到“新學(xué)區(qū)”的商機(jī),趕緊在胭脂新村、水星閣等掛牌房源旁邊,貼上了“春蕾中學(xué)學(xué)區(qū)”的宣傳字樣。
“民轉(zhuǎn)公”中小學(xué)新學(xué)區(qū)確定后,被劃入新學(xué)區(qū)房的家長或是房東個個歡呼雀躍�！拔疫@次押寶是對了,投資到了一套‘新學(xué)區(qū)’房�！倍柯牭浇蓞^(qū)“民轉(zhuǎn)公”新學(xué)區(qū)劃定的消息后,很是興奮。投資嗅覺靈敏的董女士,從去年年底杭州市公布國有民辦學(xué)校轉(zhuǎn)制方案以來,就開始關(guān)注學(xué)區(qū)房,她認(rèn)為如果能在教育局正式公布新學(xué)區(qū)劃分之前,買到一套“準(zhǔn)”學(xué)區(qū)房,投資收益肯定是最大化的。根據(jù)她打探來的消息,加上“離學(xué)校最近的房子總不會錯”的買學(xué)區(qū)房原則,她將目標(biāo)鎖定在與春芽實(shí)驗(yàn)學(xué)校一路之隔的景芳四區(qū)。今年年初,她在景芳四區(qū)選中了一套100平方米的二手房,當(dāng)時買入的價格是18000元/平方米左右�！叭绻鹊綄W(xué)區(qū)劃定后再去買,房子的價格肯定漲上來了。這次投資‘學(xué)區(qū)房’,買房的時候是帶押寶性質(zhì)的,如果最后買的房子沒被劃入學(xué)區(qū),也就算了。畢竟,年初的時候樓市比較淡,正好入市買一套價格合適的二手房也是投資�！倍空f。
上周,春芽實(shí)驗(yàn)學(xué)校劃定的學(xué)區(qū)中,包括景芳社區(qū),董女士所買的房子被劃進(jìn)了這個學(xué)校。董女士高興地說,“現(xiàn)在行情這么好,我的房子不急著賣,劃進(jìn)了新學(xué)區(qū),肯定還能再漲�！�
據(jù)景芳一帶的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人反映,景芳社區(qū)被劃進(jìn)新學(xué)區(qū)近一周來,有部分房東開始跳空掛高價,每平方米調(diào)高了兩三千元。
新“學(xué)區(qū)”房拉小了價差
三里亭附近的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,這幾天都在忙著收集三里家園的二手房。上周六,下城區(qū)公布新學(xué)區(qū)劃定:三里家園被確定為大成實(shí)驗(yàn)學(xué)校的學(xué)區(qū)。以經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)驗(yàn)判斷:三里家園的二手房不久后肯定會成為市場的香餑餑。
原本,三里家園是三里亭社區(qū)內(nèi)不大受人關(guān)注的一個小區(qū)。2004年左右交付的三里家園,以經(jīng)濟(jì)適用房和回遷房為主,小區(qū)品質(zhì)相對三里亭內(nèi)以商品房為主的小區(qū)要遜色一些。去年,同是三里亭內(nèi),2004年左右交付的百合公寓、廣利嘉苑、三里新城等小區(qū)內(nèi)商品房居多,掛牌單價比三里家園要高出3000-4000元/平方米左右。
上周六,下城區(qū)教育局宣布:大成實(shí)驗(yàn)學(xué)校與江心島實(shí)驗(yàn)學(xué)校整體合并(兩校已于去年加盟組成大成教育集團(tuán)),遷入江心島實(shí)驗(yàn)學(xué)校,更名為大成實(shí)驗(yàn)學(xué)校。
江心島實(shí)驗(yàn)學(xué)校就在三里家園門口,新學(xué)區(qū)劃定后,三里家園突然有“學(xué)區(qū)房”的光環(huán)�！皬慕衲�3月初,就有不少首次購房者和投資客在三里家園找房子,是沖著可能成為熱門學(xué)校的學(xué)區(qū)來的�！敝饕�(fù)責(zé)三里亭片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人程颯告訴記者,在這股買房動力下,三里家園的二手房價格從去年年底的15000元/平方米漲到現(xiàn)在1.9萬元/平方米了。原本三里家園與百合公寓、廣利嘉苑、三里新城單價相差3000-4000元/平方米,目前單價差距正在縮小。程颯說,百合公寓、廣利嘉苑、三里新城這些小區(qū)二手房掛牌價格在2萬-2.1萬元/平方米之間,跟三里家園的二手房掛牌價格相差2000元/平方米左右�！斑@個價差還是在新學(xué)區(qū)沒有正式公布之前,現(xiàn)在學(xué)區(qū)確定了,三里家園的房子肯定更俏,價格比三里亭其他小區(qū)漲得快是趨勢。”
公布新學(xué)區(qū)至今不到一個星期,程颯說,現(xiàn)在到門店來問學(xué)區(qū)房的不是特別多。 “消息剛公布,很多房東和客戶還沒反應(yīng)過來,不過再過半個月,房子價格肯定有變化了�！睘榱俗プ∵@次新學(xué)區(qū)房的熱點(diǎn),程颯所在三里亭門店的幾個經(jīng)紀(jì)人,準(zhǔn)備專門整理出一批三里家園的房源,以“學(xué)區(qū)房”吸引客戶。
濱江三成房東不賣了
昨天,濱江區(qū)江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校的新學(xué)區(qū)剛劃定,風(fēng)雅錢塘、中央花城、溫馨人家、錢塘春曉、江南豪園、傾城之戀成新學(xué)區(qū)房。
聽到江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校周邊幾個樓盤被劃進(jìn)學(xué)區(qū)的消息,這一帶活躍的經(jīng)紀(jì)人王建明第一反應(yīng):房子要么漲價,要么不賣了。
“這幾天,江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校旁邊樓盤的房東都已經(jīng)開始惜售了,想等著新學(xué)區(qū)漲一漲,這個比例至少有三成�！笔⑹拦芗义X塘春曉附近門店的經(jīng)紀(jì)人王建明最近很苦惱,近一個星期來,談好的業(yè)務(wù)不少因?yàn)榉繓|借“學(xué)區(qū)房”漲價,而“爆單”。
“我們一天要‘爆’三四個單子,之前濱江區(qū)還沒有公布學(xué)區(qū),但是周邊樓盤的房東自認(rèn)是‘學(xué)區(qū)房’,坐地起價,原本談好了價格,臨時又要漲�！蓖踅髡f,濱江新學(xué)區(qū)沒有正式劃定學(xué)區(qū)前,學(xué)校附近幾個樓盤二手房的掛價漲幅早已擺出“學(xué)區(qū)房”的高姿態(tài)。
被劃進(jìn)江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校的幾個樓盤,二手房掛價早漲了2000元-3000元/平方米,基本集中在20000元-21000元/平方米左右。與此相對應(yīng)的是,那些離江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校較遠(yuǎn),當(dāng)時被劃進(jìn)學(xué)區(qū)希望相對渺茫的二手房小區(qū)比如燕語林森、風(fēng)情苑等,掛牌均價基本為16000-17000元/平方米�！霸瓉磉@兩塊區(qū)域的二手房價差距并沒有這么大�！蓖踅鞲袊@。
“畢竟學(xué)校資源還是有所不同,家長們?nèi)匀粫幹鴮⒑⒆油鶡狳c(diǎn)學(xué)校送�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析,家長擇校的辦法最直接的就是買學(xué)區(qū)房。
學(xué)區(qū)房是指在指定區(qū)域內(nèi)購房,其購房者本人的子女可就讀區(qū)、市、省級的重點(diǎn)學(xué)校,可以是小學(xué)也可以是中學(xué)。目前杭州的九年制教育分為民辦和公辦兩種,民辦學(xué)校一般沒有學(xué)區(qū)概念,而公辦中小學(xué)則實(shí)行就近入學(xué)的學(xué)區(qū)原則。
學(xué)區(qū)房除了有擇校功能外,與非學(xué)區(qū)房相比,更有保值和增值功能,這也是家長趨之若鶩的重要原因。經(jīng)紀(jì)人程颯說:“現(xiàn)在房子普漲,學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房之間的差別并不是特別大,但是市場一旦下滑,學(xué)區(qū)房的抗跌性馬上顯出來了。”
劉峰是專做西湖區(qū)學(xué)區(qū)房交易的經(jīng)紀(jì)人,他說:“學(xué)區(qū)房是一類人群的‘剛性需求’,現(xiàn)在家長為了孩子能讀上好的學(xué)校,不惜重金買學(xué)區(qū)房。而且,買房人越來越年輕,有的準(zhǔn)備婚房的小年輕就要買學(xué)區(qū)房,提早為孩子做準(zhǔn)備了,這么多的學(xué)區(qū)房求購需求,即便是2008年行情最淡的時候,學(xué)區(qū)房價格也沒怎么下跌過�！�
一般來說,同地段的類似房源,學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房之間相差3000-4000元/平方米。不過,房齡和小區(qū)環(huán)境也逐漸成為學(xué)區(qū)房價的考量因素。“學(xué)區(qū)房”往往是老房子,小區(qū)環(huán)境差,有的甚至只有門牌號的單獨(dú)幾幢。“現(xiàn)在首次置業(yè)者多為‘80’年后的年輕人,除了想買到學(xué)區(qū)房外,還很在乎小區(qū)的環(huán)境和房齡。”經(jīng)紀(jì)人張建軍告訴記者,他最近遇到一個找學(xué)區(qū)房的小夫妻,想買學(xué)軍小學(xué)的學(xué)區(qū)房�？粗械膬商追孔油瑢儆趯W(xué)軍小學(xué),一套建造年代是 1990年的,還有一套是1996年的,最后他們還是選擇了后面這套。盡管,最后成交的單價比前一套貴3000元/平方米,他們也愿意買單。他們認(rèn)為,學(xué)區(qū)房至少要住上七八年,如果九年一貫制的還要住上十多年,到時再脫手,如果房子太老,銀行卡得緊,接手的人就少了。
“學(xué)區(qū)”貼牌、待確定都是問題
沖動入市有風(fēng)險
“‘國有民辦’改制肯定是個好趨勢,因?yàn)榻逃Y源最終會走向公平,現(xiàn)在主要擔(dān)心的問題是,這些改制后的學(xué)校會有哪些變化。比如改民辦的學(xué)校,教學(xué)質(zhì)量會不會下降,老師會不會因?yàn)榇龅膯栴},影響到工作態(tài)度?”有家長提出了這樣的擔(dān)憂,這些家長覺得,公辦學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量會受到就近入學(xué)的生源影響。
據(jù)了解,大部分國有民辦中小學(xué)是通過報(bào)名、考試錄取學(xué)生的。由于國有民辦學(xué)校在教學(xué)質(zhì)量和學(xué)紀(jì)學(xué)風(fēng)上都有不俗表現(xiàn),在家長中樹立了不錯的口碑。盡管學(xué)費(fèi)不菲,大部分國有民辦中小學(xué)每年招生時,報(bào)名相當(dāng)火暴,報(bào)名人數(shù)常常超過計(jì)劃招生人數(shù)。在這種情況下,學(xué)校往往可以通過考試挑選出相對優(yōu)秀的學(xué)生,生源整體質(zhì)量較高。
“公辦學(xué)校是 ‘就近入學(xué)’的原則,也就是說這些學(xué)校的生源是固定的,無法選擇生源,所以教學(xué)質(zhì)量很可能下降。‘國有民辦’口碑不錯,很重要的是生源好,這些學(xué)校轉(zhuǎn)為公辦以后,學(xué)生來自劃定的學(xué)區(qū),生源沒經(jīng)過挑選,能否保持以前的水準(zhǔn),還很難說�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士直言不諱地說,劃進(jìn)新學(xué)區(qū)的房東也不要盲目樂觀,幾年后,如果其中有“民轉(zhuǎn)公”學(xué)校表現(xiàn)不如以往,必將受到家長冷落,那么,這個學(xué)校的學(xué)區(qū)房也就貶值了。
“學(xué)區(qū)房的追捧程度不是一成不變的,學(xué)校這幾年的表現(xiàn),直接影響到學(xué)區(qū)房的受歡迎程度�！苯�(jīng)紀(jì)人劉峰說,即使是學(xué)區(qū)房,根據(jù)家長的追捧程度不同,房子還能比出個“價差”來,比如普通學(xué)區(qū)房比明星中小學(xué)的學(xué)區(qū)房單價低2000元-3000元/平方米。
還有業(yè)內(nèi)人士指出,這次“民轉(zhuǎn)公”中小學(xué)校采用合并或是托管其他公辦學(xué)校的形式,被合并或者被托管的公辦學(xué)校師資只是部分調(diào)整,跟原有國有民辦學(xué)校師資整體配備,還是有所不同的。“被托管的學(xué)校很可能是貼牌而已,師資配備并不會有很大改變�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。
另據(jù)一位消息靈通人士透露,濱江區(qū)新學(xué)區(qū)劃分的樓盤并非是固定的,因?yàn)橹苓呌性诮ǖ男聵潜P,這次沒有把這類樓盤考慮到學(xué)區(qū)內(nèi),但是隨著周邊交付樓盤的增加和入住率的提高,江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校學(xué)區(qū)近幾年肯定還是要調(diào)整過的。
“民轉(zhuǎn)公”部分中小學(xué)學(xué)區(qū)房價
去年年底,杭州宣布29所“國有民辦”中小學(xué)轉(zhuǎn)制,其中18所轉(zhuǎn)為公辦、11所轉(zhuǎn)為民辦。4月初,杭州市教育局陸續(xù)公布“民轉(zhuǎn)公”中小學(xué)新學(xué)區(qū)劃定,其中下城區(qū)是杭州各城區(qū)調(diào)整幅度最大的區(qū)域,濱江的新學(xué)區(qū)劃定也于昨日公布。
我們挑選了下城區(qū)、江干區(qū)以及濱江區(qū)“民轉(zhuǎn)公”中小學(xué)校部分所轄的社區(qū),例舉了以下各社區(qū)代表小區(qū)二手房市場價格,僅供參考。
每日商報(bào)
|
