150萬，洪小姐剛整理好自己手里的資金，正準(zhǔn)備去買某房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，卻被告知這個(gè)規(guī)模在4.5億元的產(chǎn)品已經(jīng)超募了。發(fā)行才只是第三天，洪小姐就錯(cuò)過了，“現(xiàn)在手里有點(diǎn)錢，都不知道放哪里，好不容易找到了合適的投資項(xiàng)目，卻還是沒能把握住。”好在信托公司的工作人員表示，之后不定期還會(huì)有類似的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品要推出。
“這段時(shí)間，我們的信托計(jì)劃一推出就會(huì)受到追捧，一般兩三天會(huì)募集完成，非�；鸨�。”平安信托浙江營銷中心一位私人財(cái)富理財(cái)經(jīng)理表示，原來信托產(chǎn)品因?yàn)檎J(rèn)購起點(diǎn)高，基本上要在100萬元以上，普通投資者不怎么關(guān)注，現(xiàn)在越來越多的投資者會(huì)主動(dòng)來咨詢，現(xiàn)在信托募集的資金大多來源于個(gè)人，單個(gè)投資者投資額差不多都在三五百萬，個(gè)別會(huì)在1000萬左右�！�購買銀行的理財(cái)產(chǎn)品嫌年化收益率太低，投資樓市因政策不明不敢輕易下手，參與股市眼下又是風(fēng)險(xiǎn)高收益未必高的情形，有一定閑置資金的人們開始把目光投向了信托公司的系列產(chǎn)品。
“在眾多的信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品更為投資者熟悉，收益率也更突出一些。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，投資到房地產(chǎn)企業(yè)的信托產(chǎn)品平均收益率在各類信托產(chǎn)品中屬于最高，年化可以達(dá)到8.25%—9.00%，而10%甚至更高的收益率也并不少見。”上述理財(cái)經(jīng)理介紹�！凹由先ツ晗掳肽赉y監(jiān)會(huì)《中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項(xiàng)的通知》的下發(fā)，監(jiān)管對于銀行將信貸資產(chǎn)打包成為信托理財(cái)產(chǎn)品的行為加以嚴(yán)控。銀行的理財(cái)產(chǎn)品比以往更為單一了，原本投資銀行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的投資者也開始轉(zhuǎn)移視線，我的不少在銀行工作的朋友最近也經(jīng)常問我，是不是有比較好的信托產(chǎn)品可以投資，他們的很多客戶手里的錢就都躺在銀行一個(gè)多月了�！�
中信銀行鳳起支行貴賓理財(cái)經(jīng)理丁志毅認(rèn)為，對于部分持有現(xiàn)金比較充裕的客戶而言，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益較高，可預(yù)期性也比較強(qiáng)。而且從以往到期的項(xiàng)目來看，除了個(gè)別本身操作不合規(guī)不合法或者存在詐騙等，一般實(shí)際產(chǎn)生損失的非常少，安全系數(shù)較高。所以，這些產(chǎn)品的誘惑力較大。在這個(gè)政策不明的大市場中，投資樓市、股市都不是很有把握，房地產(chǎn)信托類產(chǎn)品自然銷售得火爆�！安贿^，從近幾年的發(fā)展看，此類產(chǎn)品的進(jìn)入門檻正在不斷提高，從早些時(shí)候的50萬已經(jīng)提至100萬，現(xiàn)在不少項(xiàng)目甚至提升到了300萬�！�
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受追捧
實(shí)際上，從2004年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，信托公司一直是開發(fā)商的資金預(yù)備隊(duì)。到了去年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品更是一度井噴，數(shù)據(jù)顯示，2009年共有204款房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品發(fā)行，較2008年的134款增加了50%以上，刷新行業(yè)紀(jì)錄；成立181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模為327億元，同比增加40%。
不過春節(jié)前，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，再次收緊房地產(chǎn)信托。普益財(cái)富網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2月份房地產(chǎn)信托產(chǎn)品環(huán)比銳減近半。對此，信托業(yè)內(nèi)人士則普遍認(rèn)為，這里有春節(jié)因素，出臺新規(guī)更多的是對于房地產(chǎn)市場過熱的擔(dān)憂，對信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)本身影響并不大。
“《新規(guī)》里提到的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須滿足國有土地使用證等‘四證’齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國家最低要求等條件。這些其實(shí)并不是新的，房地產(chǎn)信托方面一直以來都是要求‘四證’齊全的，只是2008年房地產(chǎn)市場不景氣時(shí)，對這方面的監(jiān)管有所放松�！眹┚卜康禺a(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶表示。
“只有信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計(jì)房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3∶1，這一條是新的�！焙贾莨ど绦磐心充N售人員表示，這是監(jiān)管層出于信托公司風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮而設(shè)計(jì)的，但其實(shí)在實(shí)際操作中一般不會(huì)突破2：1的比例�！�
上海某信托公司項(xiàng)目經(jīng)理也有類似的觀點(diǎn)，雖然銀監(jiān)會(huì)的通知收緊了房地產(chǎn)信托投資產(chǎn)品投資渠道，但不會(huì)影響這個(gè)產(chǎn)品的整體形勢。2010年銀行信貸收緊，房地產(chǎn)企業(yè)貸款變得越發(fā)艱難，綜合各方面因素來看，從信托公司貸款依然是優(yōu)勢選擇。
“緊箍咒”出臺影響不太大
信托業(yè)人士普遍預(yù)計(jì)，今年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率會(huì)有所上升，大部分觀點(diǎn)認(rèn)為會(huì)上升1%左右�！耙�?yàn)榉康禺a(chǎn)信托產(chǎn)品的收益取決于資金成本，今年的資金成本會(huì)上升，特別是下半年加息預(yù)期明顯，企業(yè)融資成本會(huì)提高，投資者要求的收益會(huì)升高。”
“2008年貸款利率高，這類信托產(chǎn)品的資金成本也升高，產(chǎn)品收益率可達(dá)10%-12%；2009年貨幣政策寬松，銀行存貸款利息水平低，這類產(chǎn)品的收益率在7%-10%左右。今年預(yù)計(jì)平均最高點(diǎn)收益在10%-11%。”北京某信托公司內(nèi)部人士稱。
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率首先自然與基準(zhǔn)貸款利率有關(guān)，其次也和市場流動(dòng)性相關(guān)，同時(shí)與這類信托計(jì)劃的發(fā)行單位信譽(yù)度也有一定關(guān)系。丁志毅補(bǔ)充道，“國家已經(jīng)逐漸在收緊流動(dòng)性，從供需角度看，流動(dòng)性的趨緊也將進(jìn)一步推高信托產(chǎn)品的收益率�！�
一方面收益率或許會(huì)有提升，另一方面房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也開始有所創(chuàng)新。傳統(tǒng)類型的房地產(chǎn)信托一般是信托公司募集資金直接向某公司發(fā)放貸款，資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。到期后由該公司償還貸款本金及利息，用以向投資者支付本金及約定的預(yù)期收益。而時(shí)下，各信托公司都開始引入了結(jié)構(gòu)化的設(shè)計(jì)。如華融信托去年底開發(fā)的“玉泉新城土地一級整理結(jié)構(gòu)化融資項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，募集資金屬性按照不同風(fēng)險(xiǎn)偏好分為兩類，A類信托單位對應(yīng)的信托計(jì)劃資金用于向北京玉泉新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放信托貸款；B類信托單位對應(yīng)的信托計(jì)劃資金用于向玉泉新城增資擴(kuò)股。不同屬性的資
金獲得不同的回報(bào)。
收益率或進(jìn)一步上升
如何挑選房地產(chǎn)信托產(chǎn)品
雖然業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對于監(jiān)管部門的新規(guī)對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和發(fā)行數(shù)量影響不會(huì)太大，但由于今年房地產(chǎn)市場走向不明確，信托公司會(huì)比以往更為謹(jǐn)慎地做房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。而對于投資者而言，今年投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)增大。因此，業(yè)內(nèi)人士提醒投資者需要多注意挑選好的項(xiàng)目和房地產(chǎn)公司。
“一是看產(chǎn)品結(jié)構(gòu),結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品要挑選優(yōu)先和劣后收益權(quán)配比比例低一些的產(chǎn)品,也就是說劣后所占的比重高一些的產(chǎn)品更安全。還要重點(diǎn)看地產(chǎn)項(xiàng)目本身的資質(zhì)，比如項(xiàng)目所處的區(qū)位、目的和用途等,即是開發(fā)商用還是住宅用，是開發(fā)別墅還是中低端項(xiàng)目等�！毙磐袠I(yè)內(nèi)人士表示，一般來講，住宅和別墅的風(fēng)險(xiǎn)更小一些。此外，還需要考察信托公司的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)規(guī)范程度。
另一信托從業(yè)人士劉擎則提到了幾個(gè)要點(diǎn)：首先，考察抵押物情況以及變現(xiàn)能力。在不同的市場條件下，住宅、商業(yè)物業(yè)的變現(xiàn)難易程度會(huì)有較大變化，這直接影響到融資人還款能力，從而影響投資者的信托投資是否能夠順利兌現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)信托設(shè)計(jì)中，常常會(huì)引入擔(dān)保公司，而投資者應(yīng)考察擔(dān)保公司的實(shí)力是否強(qiáng)大。最后，如果是股權(quán)模式的房地產(chǎn)信托，則需要看信托公司在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中是否有足夠的控制權(quán)，如出任大股東、派駐董事人員，以監(jiān)管項(xiàng)目運(yùn)營，規(guī)避房企“亂來”的風(fēng)險(xiǎn)。
而根據(jù)目前的趨勢，結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品的占比也越來越高，如果是這類產(chǎn)品，投資者則需要選擇與自己風(fēng)險(xiǎn)承受能力相適應(yīng)的層級，這將關(guān)乎投資收益和投資安全。
PE投資等非常規(guī)投資方式
逐漸受關(guān)注
除了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品等，PE投資等原本冷門的非常規(guī)投資方式也開始逐漸被人們關(guān)注。
“現(xiàn)在的人理財(cái)意識比早幾年強(qiáng)多了，擁有一定資金的高端客戶對這類產(chǎn)品會(huì)比較感興趣，尤其是風(fēng)險(xiǎn)承受力強(qiáng)的溫州客戶，他們會(huì)更傾向于做PE投資。PE投資也就是股權(quán)投資，即是從非公開的高端私人渠道募集資金，主要投資于擬上市公司股權(quán)，并期待被投資企業(yè)上市或溢價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)而獲得資本收益的投資。”平安信托浙江營銷中心上述理財(cái)經(jīng)理介紹，“與其他投資方式相比，股權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)高于債權(quán)投資；同時(shí)因?yàn)槭峭顿Y于非上市的企業(yè)股權(quán)，所以PE投資的流動(dòng)性較弱，周期長，一般都會(huì)在5年的時(shí)間，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較高；另一方面，相對于上市公司，擬上市公司一般來說規(guī)模較小，不如上市公司規(guī)范，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也要高一些；不過成功的PE投資往往也會(huì)帶來不錯(cuò)的回報(bào)，從這些年做的情況看，年化收益率大約在30%左右�！�
另外，不少人也把眼光投向了私募基金等非常規(guī)投資方式。
來源：杭州日報(bào)
[ 本帖最后由 樓市百曉生 于 2010-3-12 09:03 編輯 ]
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