來源：投資者報
“在房地產(chǎn)市場回暖的前提下，買房不如買績優(yōu)房地產(chǎn)公司的股票”。這樣的分析靠譜嗎？
事實正在往此方向發(fā)展，A股市場房地產(chǎn)個股近期漲聲一片。6月29日到7月3日的一周時間內(nèi)，A股市場房地產(chǎn)個股平均漲幅達到13%。盡管隨后幾個交易日又普遍遭遇下調(diào)，但一些房地產(chǎn)個股借此顯示出不錯的估值優(yōu)勢。
更重要的是，一些公司在前期未雨綢繆，儲備了足夠的資產(chǎn)，包括土地、在建項目等，這給下半年乃至2010年的業(yè)績增長提供了保障。
根據(jù)《投資者報》數(shù)據(jù)研究部的分析，我們認為，業(yè)務(wù)集中在一二線城市的房地產(chǎn)上市公司在市場回暖中的機會更大。在綜合評估二級市場目前估值以及盈利能力等方面因素后，我們認為，目前仍有部分房地產(chǎn)個股值得投資，其中，有10家上市公司的估值優(yōu)勢較為明顯：深振業(yè)A(000006.SZ)、華遠地產(chǎn) (600743.SH)、萬通地產(chǎn)(600246.SH)、北辰實業(yè)(601588.SH)、華發(fā)股份(600325.SH)、北京城建 (600266.SH)、金融街(000402.SZ)、廣宇集團(002133.SZ)、蘇寧環(huán)球(000718.SZ)、濱江集團 (002244.SZ)。
樓市回暖趨勢未變
房地產(chǎn)市場回暖的重要標志是“量價齊升”。2009年以來，這種趨勢已經(jīng)逐步開始明確。房價回漲、銷售上升，這給房地產(chǎn)市場重新帶來了火熱的場面。
雖然自2008年12月以來，全國房屋銷售價格指數(shù)一直處于同比負增長的狀態(tài)，但幅度正在逐步縮小。5月份，該指數(shù)同比下降了0.6%，降幅比上個月收窄了0.5個百分點，這表明房價正呈現(xiàn)逐月回升的態(tài)勢。更直觀的體現(xiàn)是，該指數(shù)在最近3個月環(huán)比連續(xù)增長，5月份環(huán)比增幅為0.6%，較上個月擴大了 0.2個百分點。
在房屋銷量方面，回暖的趨勢則越發(fā)明顯。5月份，全國商品房銷售面積7019.44萬平方米，同比大幅增長51.31%，增幅較4月份擴大了12.3個百分點，環(huán)比增長了11.13%，較4月份擴大了8.9個百分點。而1~5月份，全國商品房銷售面積累計為24644萬平方米，同比大幅增長了25.5%。
在前5個月成交量報復(fù)性反彈后，6月份，全國部分城市商品房銷量出現(xiàn)萎縮，其中，上海商品房日均預(yù)售套數(shù)為920套，環(huán)比下滑了2.4%，北京期房日均網(wǎng)上認購套數(shù)環(huán)比下降24%，深圳一手房日均成交套數(shù)也環(huán)比下滑了11.8%。
但是，從7月份第一個星期的主要城市銷售數(shù)據(jù)看，成交量又出現(xiàn)明顯的回升。其中，上海、北京前述兩項銷售數(shù)據(jù)分別環(huán)比增長2.7%和18%。
這表明，6月的成交量下滑可能僅是前期報復(fù)性回升后的短期調(diào)整，房地產(chǎn)市場2009年全面回暖的趨勢并沒有改變。
10只地產(chǎn)股仍可買入
《投資者報》數(shù)據(jù)研究部認為，在房地產(chǎn)市場下半年繼續(xù)回暖的預(yù)期下，整個房地產(chǎn)板塊將有不錯的上升空間。唯一需要區(qū)分的是，部分個股前期漲幅較大，未來繼續(xù)上升的空間可能有限，而另外一些個股前期存在一定的滯漲，未來上升空間相對更大。
近期A股市場行情由大盤股牽引，大盤股漲幅較大，房地產(chǎn)個股同樣如此。萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華僑城A、首開股份等大盤房地產(chǎn)個股目前的動態(tài)市盈率已經(jīng)超過了30倍。相比而言，一些區(qū)域性房地產(chǎn)公司龍頭則仍然有較低的市盈率，它們的特征是股本相對較小。
《投資者報》數(shù)據(jù)研究部的統(tǒng)計結(jié)果表明，目前動態(tài)市盈率超過30倍的個股，它們的平均總股本達到16.75億股，而市盈率在30倍以下的個股，平均總股本只有9.33億股。我們相信，這些個股仍有不錯的機會，特別是當(dāng)機構(gòu)投資者近日連續(xù)從大盤藍籌股撤出資金，股本較小的房地產(chǎn)個股可能將有不錯的表現(xiàn)。
需要指出的是，我們此處的市盈率是按照各大機構(gòu)對上市公司2009年盈利預(yù)測的平均值計算的，對于那些未能被任何一家機構(gòu)納入股票池的地產(chǎn)股，我們也同樣予以忽略。從統(tǒng)計結(jié)果可以看出，目前市盈率最高的地產(chǎn)股是津濱發(fā)展，達到101倍，最低的是云南城投，只有15倍。
在尋找尚可買入的地產(chǎn)股過程中，除了考慮市盈率以外，我們還關(guān)心上市公司的盈利狀況。
一方面，我們剔除那些規(guī)模太小的房地產(chǎn)公司，原因在于，這些公司的房地產(chǎn)主業(yè)容易出現(xiàn)較大波動，一旦市場出現(xiàn)周期性變化，業(yè)績則會有很大的影響。
另外一方面，我們關(guān)注上市公司毛利率的變化。
根據(jù)我們的統(tǒng)計結(jié)果，2009年第一季度，A股市場房地產(chǎn)上市公司平均銷售毛利率達到43%，因此，對于毛利率水平未達到行業(yè)平均水平的上市公司，我們暫剔除。
在此基礎(chǔ)上，我們關(guān)注在行業(yè)回暖的過程中，上市公司的毛利率是否環(huán)比提升，若能提升，則更代表公司盈利能力的提高。
根據(jù)以上的統(tǒng)計分析，我們挑選出10只目前仍然值得投資的房地產(chǎn)個股，它們是深振業(yè)A、華遠地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)、北辰實業(yè)、華發(fā)股份、北京城建、金融街、廣宇集團、蘇寧環(huán)球、濱江集團。
這些公司中，有4家公司的主業(yè)在北京地區(qū)，其余的也都分布在一二線城市，從股本來看，有3家公司的總股本超過10億股，北辰實業(yè)超過30億股。
本周，房地產(chǎn)個股在經(jīng)歷了上周的上漲之后，出現(xiàn)較大幅度的回調(diào)，在我們看來，這正是介入房地產(chǎn)個股的良好時機。
需要再次重申的是，整個房地產(chǎn)市場回暖，所有房地產(chǎn)上市公司都會有上升的空間，我們所選出的上述10家上市公司，僅僅在很大程度上分析了它們的二級市場估值，從而評估它們繼續(xù)上漲的空間。
我們認為，在這10只個股中，由于收入結(jié)算時間等方面的原因，蘇寧環(huán)球、華遠地產(chǎn)、金融街等公司的業(yè)績有望在今年有較大幅度的增長，而華發(fā)股份、濱江集團等公司則是較穩(wěn)定的增長態(tài)勢，對于風(fēng)險偏好不同的投資者而言，可以根據(jù)情況予以選擇。
