01
12宗涉宅用地，日吸金73.97億。
昨天，湖州首次集中供地結(jié)果出爐。12宗地塊無(wú)一流拍，最大贏家非碧桂園莫屬，先后斬獲4宗涉宅用地（南潯區(qū)2宗、吳興區(qū)2宗）。
湖州首次集中供地結(jié)果一覽
濱江、德信各拿下一宗；余下6宗分別被湖州城投、浙江南太湖控股集團(tuán)、吳興交旅、湖州新城投資等以零溢價(jià)或低溢價(jià)率拿下。
市調(diào)多月的萬(wàn)科、龍湖等全國(guó)性房企，最終未能如愿進(jìn)軍湖州市場(chǎng)。
02
就結(jié)果而言，昨天湖州集中拍地不是非常理想。
至少，比預(yù)期熱度要弱。12宗涉宅用地中，有5宗底價(jià)成交。撇開(kāi)100%自持及回購(gòu)地塊，吳興區(qū)道場(chǎng)施家橋商住地、老城區(qū)東街單元商住地及老城核心區(qū)龍溪港單元商住地，均一輪出價(jià)底價(jià)成交。
南潯開(kāi)發(fā)區(qū)江蔣漾地塊（湖政儲(chǔ)出2021-20號(hào)地塊），溢價(jià)率最高，也不過(guò)18.89%。相比年初動(dòng)輒50-60%的溢價(jià)率，此次集中供地?zé)岫让黠@低了。
其中，競(jìng)價(jià)到需配建政策性住房的，有且僅有兩宗。除了上述的江蔣漾地塊（配建200㎡）外，另一宗是同樣隸屬南潯開(kāi)發(fā)區(qū)的塘南商住地（原水泥廠(chǎng)地塊），配建面積8800㎡，地塊最高投報(bào)面積為25000㎡。
浙江省內(nèi)同日出讓的其他涉宅用地
而同一天出讓的義烏商住地、桐廬富春山健康城地塊以及溫州龍港新城商住地，溢價(jià)率最低也有15.9%。
正如湖州當(dāng)?shù)貜臉I(yè)人員所言，今天僅兩宗地塊拍至配建，多少出乎意料。“雖然部分地塊要求多，但今年市場(chǎng)行情好，房企競(jìng)爭(zhēng)理應(yīng)更激烈才對(duì)。”
同是集中供地，湖州的競(jìng)拍結(jié)果，在全國(guó)集中供地城市中的表現(xiàn)，也不突出。
據(jù)了解，最熱門(mén)的涉宅用地，也就8家及以上房企報(bào)名，而一般性地塊，報(bào)名房企不過(guò)1-3家，以杭州本土跟外來(lái)房企占主導(dǎo)。
03
湖州市本級(jí)集中供地?zé)岫炔蝗珙A(yù)期，有多方面因素影響：
第一，競(jìng)拍規(guī)則改變。所有地塊均設(shè)置了“限地價(jià)、競(jìng)配建”方式，設(shè)定最高限價(jià)跟最高投報(bào)面積；其中，有8宗地塊設(shè)置了毛坯限價(jià)跟車(chē)位限價(jià)。
住宅最低限價(jià)13020元/㎡、最高不過(guò)16300元/㎡，車(chē)位統(tǒng)一不高于25萬(wàn)一個(gè)。
由于地塊設(shè)定了未來(lái)售價(jià)這一硬指標(biāo)，加上起拍價(jià)普遍不便宜，留給開(kāi)發(fā)商的可溢價(jià)空間本就不多，溢價(jià)率低也正常。
比如吳興區(qū)浮玉片區(qū)地塊（湖政儲(chǔ)出2021-16號(hào)），該地塊曾于今年2月26日掛牌，當(dāng)時(shí)起拍價(jià)50100萬(wàn)，起拍樓面價(jià)5001元/㎡，在開(kāi)拍前一天緊急撤回。
上個(gè)月再度掛牌，起拍價(jià)提高到76000萬(wàn)，起拍樓面價(jià)7586元/㎡，比首次掛牌足足漲了2585元/㎡。
最終，110輪出價(jià)后被碧桂園以8724元/㎡樓面價(jià)竟得，溢價(jià)率15%；而該地塊的未來(lái)售價(jià)，不高于13900元/㎡。
拿地樓面價(jià)與未來(lái)售價(jià)間，差距不到5200元/㎡。
“三四線(xiàn)城市的拿地邏輯，與熱門(mén)的一二線(xiàn)城市不同，房企更看重利潤(rùn)率跟去化速度。”業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)利潤(rùn)率達(dá)不到預(yù)期時(shí)，房企寧可不拿地。
這里有兩點(diǎn)需注意，一是湖州限價(jià)限的是毛坯價(jià)，且地塊出讓時(shí)規(guī)定毛坯交付。這跟湖州當(dāng)?shù)貥鞘行星橛嘘P(guān)，毛坯房市場(chǎng)接受度更高。
換言之，開(kāi)發(fā)商若想通過(guò)裝修賺取差價(jià)，這條路行不通。
二是車(chē)位雖有統(tǒng)一定價(jià)，不高于25萬(wàn)一個(gè)，但這并非市場(chǎng)行情價(jià)。我從當(dāng)?shù)亓私獾剑壳靶路寇?chē)位普遍售價(jià)在15-20萬(wàn)一個(gè)。
車(chē)位限價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)5-10萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商想要頂格賣(mài)、也得考慮市場(chǎng)接受度。
04
第二，地塊位置一般，非熱門(mén)地段宅地。
12宗地塊中，相對(duì)最熱門(mén)的是濱江拿下的長(zhǎng)東濱湖東單元地塊，就在大熱的南太湖新區(qū)。報(bào)名房企最多，123輪報(bào)價(jià)后，被濱江以112910萬(wàn)拿下，折合樓面價(jià)10090元/㎡。
此前湖州樓市實(shí)地探訪(fǎng)一稿中，我們?cè)鴮?xiě)過(guò)，湖州首個(gè)搖號(hào)樓盤(pán)卓越府，就位于南太湖新區(qū)。上個(gè)月卓越府再度加推，中簽率依然只有36%，是湖州迄今唯一一個(gè)連續(xù)搖號(hào)的新盤(pán)。
碧桂園拿下的吳山區(qū)浮玉片區(qū)，此前僅奧園湖山府一盤(pán)在售，周邊城市風(fēng)貌還是去年大橋通了后才有所改善；
底價(jià)出讓的吳興區(qū)施家橋商住地，在湖州本地人看來(lái)，位置上接近鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
還有4宗位于開(kāi)發(fā)區(qū)南潯，距離湖州市區(qū)直線(xiàn)還有二三十公里，一個(gè)以旅游知名的小城鎮(zhèn)。
全國(guó)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，南潯區(qū)常住人口542889人，相比2010年第六次全國(guó)人口普查，十年里僅增加了6835人。
第三，這輪全國(guó)樓市大回暖的行情，湖州明顯走慢了。直到去年年底、土拍市場(chǎng)大火，樓市才有所回暖。
但并非全城爆火，更多表現(xiàn)為冷熱不均。熱門(mén)板塊綁車(chē)位、搖號(hào)搶房；非熱門(mén)板塊，還得靠渠道分銷(xiāo)。再加上限購(gòu)、限價(jià)新政相繼出臺(tái)，房企們（尤其是未曾進(jìn)入湖州的）拿地自然格外謹(jǐn)慎。
反觀(guān)扎根湖州多年的房企，諸如碧桂園、濱江，相對(duì)更輕車(chē)熟路。
既有補(bǔ)倉(cāng)需要，也跟扎根多年積累一定量客戶(hù)資源有關(guān)。濱江自不用說(shuō)，省內(nèi)認(rèn)可度一直很高；碧桂園2014年進(jìn)軍湖州，迄今開(kāi)發(fā)了30個(gè)項(xiàng)目，同屬深耕。
05
都說(shuō)土拍是未來(lái)樓市的一面鏡子。
昨天湖州土拍，既不算大熱、也不至于爆冷。一如湖州新房搖號(hào)，實(shí)施已有月余，可公開(kāi)搖號(hào)僅3次，分別是長(zhǎng)東板塊的卓越府（2次）、東部新城的春翠里（1次）。
大部分樓盤(pán)雖無(wú)需搖號(hào)，但從各大售樓處了解到，去化還算理想。
畢竟，市本級(jí)新房一萬(wàn)出頭的價(jià)格，放眼省內(nèi)別無(wú)二家。不僅吸引省內(nèi)外投資客，市內(nèi)投資熱情也跟著興起。
但昨天的土拍，也讓不少人心生疑慮：剛冒頭的湖州樓市，會(huì)否就此偃旗息鼓？
短期看也不至于。昨天的集中拍地，雖比不上杭州動(dòng)輒比拼自持那般火熱，但拿地價(jià)也不便宜，留給房企的盈利空間并不大。
更何況，市場(chǎng)信心一旦建立，短期內(nèi)要想崩塌也難。
來(lái)源：層樓
