01
杭州以“競(jìng)品質(zhì)”形式出讓土地，已箭在弦上了。
在不久前的年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興針對(duì)近期獲得的5宗杭州土地，表示“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平”，一時(shí)驚呆了全國(guó)地產(chǎn)媒體。
話外之音，就是杭州限價(jià)很低，地價(jià)很高，成本上摳摳搜搜才能勉強(qiáng)不虧。
以融資成本低、管理扁平化和房子躺著賣(mài)著稱的濱江尚且如此，其他中小房企，豈不是不偷工減料就要鐵虧？
沒(méi)辦法，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式玩到最后，品質(zhì)注定沒(méi)有溢價(jià)，只能比拼誰(shuí)成本更低、誰(shuí)捆綁更多，房子的品質(zhì)會(huì)越來(lái)越差。
本來(lái)中央希望通過(guò)22個(gè)城市集中供地，降低地價(jià)，結(jié)果大多數(shù)城市熱度不降反升。杭州首批的57宗涉宅地，超7成拍至“封頂+自持”。
降熱度效果沒(méi)達(dá)到，下一輪集中供地，出讓的玩法只能繼續(xù)升級(jí)。
我從多位開(kāi)發(fā)商朋友處了解到，接下來(lái)，杭州或?qū)W(xué)習(xí)北京的土地出讓方式，“競(jìng)品質(zhì)”幾乎是板上釘釘，引入“共有產(chǎn)權(quán)”也不是不可能。
從4月發(fā)布的杭州市重點(diǎn)工作責(zé)任分解中，就能看出端倪，其中有一條——實(shí)施建筑質(zhì)量提升工程，出臺(tái)“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)質(zhì)量”政策。
土地出讓規(guī)則加入這一條，杭州限價(jià)房品質(zhì)就有救了嗎，土地市場(chǎng)就會(huì)降溫了嗎？
其實(shí)，除了北京，西安、成都等地都在推出類(lèi)似“競(jìng)品質(zhì)”的出讓措施。尤其北京，最近幾天，剛完成了高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)（下稱“高標(biāo)準(zhǔn)”）。
讓我們先看一下北京的規(guī)則是怎么樣的。
02
5月北京集中出讓30宗地塊，28宗的出讓條件包括競(jìng)“高標(biāo)準(zhǔn)”。
其中，19宗采用“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)公租房/競(jìng)共有產(chǎn)權(quán)份額+競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)”的“新三競(jìng)”，9宗采用“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)”的“二競(jìng)”方式出讓。
競(jìng)價(jià)后的10個(gè)工作日內(nèi)，房企遞交高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案，由專家評(píng)比打分，最后公布獲勝者。
雖然規(guī)則嚴(yán)苛，房企拿地?zé)崆閰s未見(jiàn)明顯減弱。
本次土拍，共有200余家房企（含重復(fù)）參與，22宗觸及地價(jià)上限（控價(jià)嚴(yán)格，平均溢價(jià)率僅6.4%），10宗進(jìn)入“高標(biāo)準(zhǔn)”投報(bào)程序。
何為“高標(biāo)準(zhǔn)”？具體打分規(guī)則又是什么？
《評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》總分100分，包括6大方面，綠色建筑分值18分，裝配式建筑20分，超低能耗建筑20分，健康建筑6分，宜居技術(shù)應(yīng)用16分，管理模式20分。
從技術(shù)指標(biāo)看，裝配式建筑、超低能耗建筑兩項(xiàng)分值占比最多。
其中，在超低能耗建筑方面，實(shí)施超低能耗建筑面積達(dá)到總面積的30%，且超低能耗面積不低于5 萬(wàn)㎡的項(xiàng)目得15分；
達(dá)到50%，且不低于 10萬(wàn)㎡的項(xiàng)目；或總面積低于5萬(wàn)㎡，全部實(shí)施超低能耗建筑的項(xiàng)目得20分。
裝配式建筑，由裝配率和裝配式裝修兩部分構(gòu)成。
90%≥裝配率≥76%，得8分。裝配率≥91%，得13分。若全面實(shí)施裝配式裝修，再加7分。
此外，在宜居技術(shù)應(yīng)用、管理模式項(xiàng)目中，采用三星級(jí)綠色建材、建筑垃圾再生產(chǎn)品、建筑師負(fù)責(zé)制、BIM技術(shù)應(yīng)用等，也是加分項(xiàng)。
03
土地成本已經(jīng)不低，房企想要拿高分，成本壓力顯然會(huì)更大。
拿裝配式建筑來(lái)說(shuō)，它的成本高過(guò)傳統(tǒng)現(xiàn)澆。而綠色建筑，是按照節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)境保護(hù)的技術(shù)應(yīng)用水平，由低到高劃分為一、二、三星。
“裝配率越高、綠色建筑星級(jí)越高，開(kāi)發(fā)成本就越高。”杭州某房企資深投拓人員說(shuō)。
還有超低能耗建筑，也是公認(rèn)的“難做”。與傳統(tǒng)建筑相比，低能耗建筑在設(shè)計(jì)、咨詢、認(rèn)證、采購(gòu)、施工、運(yùn)維階段，都要求各參建單位具有高度的專業(yè)性，保證各個(gè)環(huán)節(jié)的銜接通暢、準(zhǔn)確。
在普遍“不拘小節(jié)”的建筑行業(yè)，很多開(kāi)發(fā)商和建設(shè)方都不愿跳出舒適區(qū)，去嘗試超低能耗建筑。
宜居技術(shù)應(yīng)用中的房屋保修期限、智能家居等，也會(huì)一定程度增加開(kāi)支。
總之，一旦進(jìn)入“高標(biāo)準(zhǔn)”，每一分錢(qián)都要精打細(xì)算。
像北京這次進(jìn)入“高標(biāo)準(zhǔn)”競(jìng)拍的朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)鄉(xiāng)一地塊，居然無(wú)房企投報(bào)方案，最終由最后舉牌的金地、保利、華潤(rùn)聯(lián)合體拿下。據(jù)說(shuō)，就是因?yàn)榇蠹覔?dān)心虧損。
其余投報(bào)地塊中，相信各大房企，也會(huì)根據(jù)自身情況，進(jìn)行相應(yīng)的建筑標(biāo)準(zhǔn)配置與得分。
“事實(shí)上，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)技術(shù)方案并不難，多數(shù)房企都沒(méi)問(wèn)題。關(guān)鍵在于成本控制，如果舍得砸錢(qián)都不是問(wèn)題。”該人士分析道。
簡(jiǎn)單地說(shuō)，工藝不難，都能做到，歸根到底還是錢(qián)。同等品質(zhì)下，更考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的綜合水平。
但既要高標(biāo)準(zhǔn)，又要控成本，本身就是一件矛盾的事情。
04
所以，寄希望通過(guò)競(jìng)品質(zhì)，來(lái)確保今后的住宅品質(zhì)，或許只是一個(gè)美好的愿景。
質(zhì)量可能會(huì)因此有所提升，但不應(yīng)報(bào)太大希望。
首先，因?yàn)橄迌r(jià)的存在，一個(gè)樓盤(pán)的可售貨值是恒定的（包括車(chē)位、商鋪等）。哪怕極盡可能，打擦邊球，把物業(yè)用房充分利用，也是有限的。
在土地成本、建材成本居高不下的客觀事實(shí)面前，承諾的品質(zhì)越高，只會(huì)進(jìn)一步壓縮利潤(rùn)空間。
開(kāi)發(fā)商不是慈善家，明擺著不賺錢(qián)、甚至虧本的事，誰(shuí)都不會(huì)做。當(dāng)然不排除個(gè)別房企戰(zhàn)略性拿地，用來(lái)保市場(chǎng)保規(guī)模、做標(biāo)桿。
房企會(huì)怎么做？很簡(jiǎn)單，自然是盡可能壓縮各種成本。
有人或許說(shuō)，不是限定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)了嗎，還怎么降標(biāo)？“建筑這行業(yè)水深著呢，任何涉及成本的事項(xiàng)，其實(shí)都有彈性空間。”某建筑工程人士說(shuō)。
而且，從某種角度看，北京的個(gè)別高標(biāo)準(zhǔn)，也在鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商“降配”。
比如超低能耗建筑，是指在圍護(hù)結(jié)構(gòu)、能源和設(shè)備系統(tǒng)、照明、智能控制、可再生能源利用等方面綜合選用各項(xiàng)節(jié)能技術(shù)。
以圍護(hù)結(jié)構(gòu)為例，時(shí)下流行的大面積玻璃雖美，能耗卻非常高。為了追求低能耗的高分評(píng)比，開(kāi)發(fā)商或會(huì)大量增加實(shí)體墻，采光和美觀都大受影響。
比如杭州的森林海尚，為了評(píng)綠色三星，又追求大窗墻比，彩用三玻兩腔LOW-E玻璃+系統(tǒng)窗，成本驚人。開(kāi)發(fā)商直言：限價(jià)下不可能再做這樣的產(chǎn)品了。
更何況，住宅開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程。一個(gè)拿地前的方案再細(xì)致，也不可能面面俱到。就像你不可能用言語(yǔ)窮盡一個(gè)樓盤(pán)的所有。
比如，我們更關(guān)心的建筑立面、園林花卉樹(shù)木、泳池會(huì)所等。
從北京的規(guī)則看，恰恰是房地產(chǎn)維權(quán)最高發(fā)的精裝、園林、圍墻、入戶大堂等環(huán)節(jié)，基本都不在“高標(biāo)準(zhǔn)”評(píng)分的范疇中。
所以很可能出現(xiàn)這樣一種局面：規(guī)定的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)做到基本達(dá)標(biāo)，而大量沒(méi)有提到的其他項(xiàng)目，包括那些隱蔽性工程，則是能降則降。
退一萬(wàn)步講，北京這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)只是設(shè)置了基本品質(zhì)要求。
以浙江為例，早在2016年就提出，大力發(fā)展裝配式建筑和綠色建筑，大力提升勘察設(shè)計(jì)人員的建筑信息模型（BIM）技術(shù)應(yīng)用能力等，不少已是強(qiáng)制性要求。
05
因?yàn)榇笠?guī)模集中供地，5月杭州土拍市場(chǎng)上，出現(xiàn)了不少中小房企的身影。
但倘若參照北京模式，土拍規(guī)則升級(jí)到競(jìng)品質(zhì)，中小房企可能就很難再拿到優(yōu)質(zhì)宅地了。
原因很簡(jiǎn)單。與普通房企相比，品牌房企往往擁有高效的管理、較低的融資成本，及出色的品控能力，在品質(zhì)營(yíng)造上具有天然優(yōu)勢(shì)。這是其一。
其二，按照北京評(píng)選方式，最終還是人工打分。
但許多標(biāo)準(zhǔn)看起來(lái)還是比較寬泛，并沒(méi)有具體的量化標(biāo)準(zhǔn)（何況做個(gè)漂亮方案，也不難），專家其實(shí)很難打分的。
這時(shí)候，擁有不錯(cuò)人脈資源的本土房企，無(wú)疑會(huì)獲得更高的印象分。
第三，競(jìng)品質(zhì)的先后順序，也關(guān)系甚大。有傳言說(shuō)，杭州可能采取先競(jìng)品質(zhì)，再競(jìng)地價(jià)的模式。
這里還可能分化成兩種方式：一是先篩選出一批品質(zhì)入圍房企，再?gòu)闹写_定選手；二是先確定一個(gè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，然后所有參拍房企，以此為基礎(chǔ)。
無(wú)論哪種方式，對(duì)中小房企都不是好消息。
但不管杭州競(jìng)品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)包括哪些方面，對(duì)濱江、綠城，以及融創(chuàng)、萬(wàn)科、仁恒等品質(zhì)大房企來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是一個(gè)特大利好。
無(wú)論具體采取哪種方式，讓做品質(zhì)的房企賺錢(qián)，得到市場(chǎng)的獎(jiǎng)勵(lì)，才是提升住宅品質(zhì)的不二真理。
來(lái)源：層樓
